觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解
念念不忘，必有回響。蓄力已久的探索，讓保障性租賃住房REITs離我們愈發(fā)近了。
5月27日，國家發(fā)改委聯(lián)合證監會(huì )發(fā)布《關(guān)于規范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，規范保障性租賃住房資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs的相關(guān)工作。
《通知》中嚴格落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實(shí)參與機構責任，切實(shí)防范REITs回收資金違規流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
政策對于REITs的發(fā)起人提出了一系列新的要求，尤其是明確發(fā)起人必須為保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體、REITs發(fā)行的凈回收資金應該優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，當中的主要內容包括，一是明確了發(fā)起主體應當為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；二是強調了回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項目建設，或用于其他基礎設施補短板重點(diǎn)領(lǐng)域。
三是壓實(shí)機構主體責任，要求發(fā)起人的控股股東、實(shí)際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協(xié)作，證監會(huì )和國家發(fā)展改革委將指導滬深證券交易所、證監局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監管工作。
從這些要求中，能夠輕松看出監管機構擔憂(yōu)所在。但從更高的視角,這是條必經(jīng)之路。
《通知》指出，下一步，證監會(huì )將會(huì )同相關(guān)部門(mén)單位，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營(yíng)模式成熟、具有可持續市場(chǎng)化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動(dòng)試點(diǎn)項目盡快落地，同時(shí)加強市場(chǎng)監管，督促原始權益人和中介機構誠實(shí)守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。
兩單REITs
沒(méi)人能預測未來(lái)，只能勇盡人事。
同日，中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金、紅土創(chuàng )新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金分別于上交所、深交所和證監會(huì )報送申請材料，成為首批率先上報的兩單保障性租賃住房REITs。
兩單保障性租賃住房REITs項目的申報，意味著(zhù)首批保障性租賃住房基礎設施公募REITs正式進(jìn)入實(shí)施階段。
據了解，深圳市人才安居集團選取了4個(gè)位于核心區域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。
而廈門(mén)安居集團此次選取了兩個(gè)保障性租賃住房明星項目申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，安居集團共承建18個(gè)保障性住房項目，總建筑面積約369萬(wàn)平方米。
所謂保障性租賃住房REITs，是指通過(guò)發(fā)行標準化的證券或受益憑證匯集投資者資金，由專(zhuān)門(mén)的投資機構管理，投資具有穩定收益的保障性租賃住房項目作為底層資產(chǎn)。
通過(guò)公募REITs，將流動(dòng)性較低的保障性租賃住房項目轉換為流動(dòng)性較好的作為金融產(chǎn)品的REITs份額，能夠讓企業(yè)獲得權益性資金、降低資產(chǎn)負債率、擴大資產(chǎn)管理規模，產(chǎn)品募集資金用途靈活，是國家政策支持業(yè)務(wù)。
據悉，近日，廣州開(kāi)發(fā)區人才教育工作集團有限公司與建設銀行廣東省分行、建信基金、建信資本簽署《保障性租賃住房REITs項目合作協(xié)議》，達成了發(fā)行“保障性租賃住房REITs”合作協(xié)議。??
道阻且長(cháng)，行則將至。保障性租賃住房REITs早已備受期待，通過(guò)發(fā)行REITs可以盤(pán)活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，形成“投資建設住房-REITs盤(pán)活資產(chǎn)-回收資金再投資”的良性發(fā)展。
而在2022年以來(lái)，多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房政策，提出鼓勵開(kāi)展基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。證監會(huì )亦明確表示，要加快推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項目落地。
等待春暖
從整體經(jīng)濟環(huán)境來(lái)看，該政策的推出或許也是政策組合拳之一。
5月25日，國務(wù)院召開(kāi)全國穩住經(jīng)濟大盤(pán)電視電話(huà)會(huì )議，國務(wù)院總理李克強說(shuō)，3月份尤其是4月份以來(lái)，就業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、用電貨運等指標明顯走低，困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴重沖擊時(shí)還大。
“當前正處于決定全年經(jīng)濟走勢的關(guān)鍵節點(diǎn)，必須搶抓時(shí)間窗口，努力推動(dòng)經(jīng)濟重回正常軌道。要全面貫徹新發(fā)展理念，高效統籌疫情防控和經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，堅定信心，迎難而上，把穩增長(cháng)放在更加突出位置，著(zhù)力保市場(chǎng)主體以保就業(yè)保民生，保護中國經(jīng)濟韌性，努力確保二季度經(jīng)濟實(shí)現合理增長(cháng)和失業(yè)率盡快下降，保持經(jīng)濟運行在合理區間?！?/p>
國家統計局數據顯示，初步核算，2022年一季度我國GDP為270178億元，按不變價(jià)格計算，同比增長(cháng)4.8%。
疫情肆虐下，實(shí)現這一增速并不容易，疊加仍未平息的疫情，全年要達成5.5%目標壓力較大。
保障性租賃住房REITs的推出，正是在5.5%經(jīng)濟增長(cháng)預期目標之下，通過(guò)REITs等金融手段實(shí)現市場(chǎng)化發(fā)行，可有效回收前期投入繼而進(jìn)行新的基礎設施項目建設，提高資金的使用效率。
實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)因鏈條長(cháng)，關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，除自身外，也對建筑業(yè)、工業(yè)、交通運輸、批發(fā)零售等行業(yè)具有較強的拉動(dòng)作用，對經(jīng)濟發(fā)展的影響很大。
但今年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻冷淡如冰。
根據月中統計局披露的數據，于2022年1-4月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。
4月70個(gè)大中城市中，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數增加，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續走低。具體來(lái)看，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。
1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降25.4%。商品房銷(xiāo)售額37789億元，下降29.5%。
出臺政策刺激經(jīng)濟很關(guān)鍵，房地產(chǎn)也沒(méi)被忽視。在此期間，不斷有地區出臺穩樓市和拉動(dòng)需求等政策，主要是以取消限購、限售、加大金融扶持為主。
5月，房貸市場(chǎng)更是迎來(lái)雙重利好“大禮包”：5月15日，央行、銀保監會(huì )提出，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率參考標準下調20個(gè)基點(diǎn)；5月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調15個(gè)基點(diǎn)至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。
央行更是屢屢提及，在房地產(chǎn)行業(yè)，要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定、良性發(fā)展。而部分樓盤(pán)中的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)則更是“不盲目抽貸、斷貸、壓貸、“一刀切”，確保信貸穩定、有序發(fā)放。
目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于相對低迷狀態(tài)，寒冬離“解凍”還很遠，但“暖風(fēng)”已來(lái)。
觀(guān)點(diǎn)新媒體獲悉，在近期上交所為碧桂園、龍湖集團、旭輝控股、美的置業(yè)、新城控股5家民營(yíng)房企組織召開(kāi)公司債券投融資對接會(huì )上，一位負責財務(wù)的管理層說(shuō)：“已監測到已有21個(gè)城市放松預售資金監管?！?/p>
沒(méi)人知道歷史的下一章節，期待是春暖花開(kāi)
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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