作者：毛小柒

來(lái)源：青楓博研社（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

一、全國風(fēng)向標來(lái)了：鄭州全方位穩樓市

（一）2022年3月1日，鄭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（鄭政辦（2022）13號），這是首個(gè)以政府名義發(fā)布且沒(méi)有一日游的地產(chǎn)行業(yè)政策文件，也是首個(gè)在限購限售等方面全面系統性松綁樓市的省會(huì )城市和限購城市。

（二）我們認為，這應是繼菏澤、重慶、贛州等地將最低首付比例下調至20%以及廣州大幅下調房貸利率之后地產(chǎn)行業(yè)政策層面的最重要風(fēng)向標（詳情請參見(jiàn)首付比例迎來(lái)下調潮？和首個(gè)一線(xiàn)城市房貸利率大幅下調）。相較于近期三四線(xiàn)城市零星放松樓市的做法，作為省會(huì )城市的鄭州更值得關(guān)注，

1、根據七普數據（詳情參見(jiàn)七普人口數據揭示出哪些重要信息？），鄭州地區的常住人口數量達到1260.06萬(wàn)人，屬于千萬(wàn)級人口特大城市（城區人口超過(guò)1000萬(wàn)為超大城市、城區人口位于500-1000萬(wàn)為特大城市），在全部城市（含直轄市 ）中位居第十位（排在前面的依次為重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、天津、西安和蘇州等地），在省會(huì )城市中位居第第三（僅低于成都、廣州與西安）。若按照七普期間的常住人口凈增情況來(lái)看，鄭州在全國所有城市（含直轄市）中位居第5，即七普期間常住人口凈增397.86萬(wàn)人，僅低于深圳的930.90萬(wàn)人、廣州的862.50萬(wàn)人、成都的583.39萬(wàn)人以及西安的448.33萬(wàn)人，成為河南地區人口的蓄水池。

2、再從經(jīng)濟總量來(lái)看（詳情參見(jiàn)31個(gè)省級行政區及前100大城市GDP排名），鄭州也是24個(gè)萬(wàn)億級城市之一。2021年鄭州的GDP總量達到1.27萬(wàn)億，在全國所有城市（含直轄市 ）中位居第16位，貢獻了整個(gè)河南地區經(jīng)濟總量的1/4左右。

（二）鑒于鄭州作為省會(huì )城市以及在全國的地位，我們認為鄭州地區全面穩樓市舉措的出臺，能夠在一定程度上印證鄭州市的地產(chǎn)行業(yè)困境，即鄭州地產(chǎn)業(yè)的去庫存壓力比較大，市場(chǎng)景氣度較為低迷。同時(shí)也能說(shuō)明鄭州并不孤單，應還有很多像鄭州一樣的二線(xiàn)城市正處于同樣的困境中。

（三）相較于多數地區的欲言又止和蠢蠢欲動(dòng)，鄭州能夠勇敢打出頭陣，直面鄭州樓市面臨的困境且想辦法解決，我們認為這個(gè)做法是可取的，也是因城施策理念的真正體現，亦值得其它很多地區效仿。當前地產(chǎn)行業(yè)的困境的確需要有超預期政策來(lái)化解，可以說(shuō)誰(shuí)最先在因城施策上勇敢邁出步伐，誰(shuí)便能最想嘗到政策呵護的甜頭與春風(fēng)。

（四）2022年2月15日，在鄭州市委全會(huì )暨市委經(jīng)濟工作會(huì )上，鄭州代市長(cháng)何雄便直指鄭州地區的商品房庫存問(wèn)題。并提出一系列解決方案，這些方案目前看在剛剛發(fā)布的政策文件中均有體現，具體如下：

1、實(shí)施大學(xué)生人才引進(jìn)計劃，即出臺政策計劃每年吸引大學(xué)生20萬(wàn)人。

2、出臺政策鼓勵外來(lái)務(wù)工人員在鄭買(mǎi)房（預計每年凈流入人口達40萬(wàn)人）。

3、降低二手房交易所得稅，鼓勵市民賣(mài)小買(mǎi)大，賣(mài)舊買(mǎi)新，拉動(dòng)市民改善性住房消費。

4、推動(dòng)安置房貨幣化安置，即以將部分安置房轉為保障性住房，釋放商品房市場(chǎng)的購房需求。

5、改善環(huán)境，刺激房地產(chǎn)需求。

二、鄭州穩樓市政策具體有哪些？

鄭州主要從需求端、供給端、融資端等方面出臺穩樓市政策，其中具體政策舉措大多可以在2月15日的鄭州市委全會(huì )暨市委經(jīng)濟工作會(huì )上找到痕跡。

（一）需求端：充分釋放各類(lèi)居民的各種住房需求，并給予全面政策支持

需求端主要從去化端入手，即充分釋放各類(lèi)居民的各種新增與改善性住房需求，幫助解決鄭州地區的庫存（包括問(wèn)題樓盤(pán)），并在政策層面給予支持。實(shí)際上，需求端的關(guān)鍵是，哪些群體有購房需求？需求哪些政策支持？具體看，1、限購放松：挖掘釋放大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員、投親養老的新增購房需求

聚焦大學(xué)生、外國務(wù)工人員以及來(lái)鄭投親養老人員三類(lèi)的新增購房需求。

（1）對在鄭創(chuàng )業(yè)就業(yè)的大學(xué)生加大購房支持力度，如可購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房、購房購買(mǎi)商品房時(shí)給予補貼，購房前可提供保障性租賃住房（按一定面積給予3年的優(yōu)惠補貼）。值得關(guān)注的是，這里的大學(xué)生不僅包括專(zhuān)科生、本科生、研究生和博士生，還包括技工院校的預備技師、技師以及高級工，范圍較廣。

（2）在鄭州繳納住房公積金的外來(lái)務(wù)工人員可按鄭州市繳存職工同等條件辦理申請住房公積金提取與貸款業(yè)務(wù)。

（3）鼓勵老年人來(lái)鄭州投親養老，且允許其投靠家庭新購一套住房，并對小區實(shí)施適老化設計與改造。

2、充分挖掘并釋放因家庭人口增加及收入改善帶來(lái)的改善性住房需求

鄭州明確提出鼓勵支持賣(mài)小買(mǎi)大、賣(mài)舊買(mǎi)新等各類(lèi)改善性住房需求，并在個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續辦理等方面給予支持?？梢钥闯?，如果家庭因人口增加（如二孩三孩家庭等）、收入改善等原因有改善性住房需求的，政策層面均會(huì )給予支持。

（二）供給端：主動(dòng)作為、優(yōu)化審批環(huán)節，適度向市場(chǎng)讓利

1、根據去化周期調整用地供地節奏，放松土拍保證金與出讓金要求

（1）去化周期小于18個(gè)月時(shí)以適度增加用地供應，去化周期大于18個(gè)月時(shí)則適度減少用地供應；

（2）將土拍保證金最低比例降至掛牌價(jià)的20%，同時(shí)允許土地出讓金在成交后1年內分期繳納（一般要求1個(gè)月內一次性繳清或繳納50%）。

2、優(yōu)化審批環(huán)節，加快項目開(kāi)工銷(xiāo)售節奏

為幫助項目盡快回款，鄭州明確要加快項目開(kāi)工銷(xiāo)售節奏。

（1）將工程建設項目流程審批時(shí)間控制在54天以?xún)?，增加有效施工天數?/p>

（2）已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，可以辦理商品房預售許可審批手續，實(shí)際網(wǎng)簽銷(xiāo)售前，相關(guān)房源應辦理解除抵押手續。

（3）推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開(kāi)工商品房項目實(shí)現比例。

（4）試點(diǎn)實(shí)施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動(dòng)產(chǎn)登記四項業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。

3、提高商品住宅品質(zhì)，對滿(mǎn)足要求的建筑給予銷(xiāo)售限價(jià)、用地供應支持

鄭州明確要嚴格高容積率、低綠地率項目審批程序，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，支持政策包括對銷(xiāo)售限價(jià)給予一定比例的上浮以及逐步增加高品質(zhì)住宅供應量等。

（三）融資端：加大對信貸融資支持

1、給予企業(yè)項目貸款支持，鼓勵展期、續貸和并購貸，緩解資金鏈壓力

為緩解市場(chǎng)主體的資金鏈壓力，《通知》明確要定期組織銀企對接，鼓勵對受困企業(yè)授信展期、續貸，加大地產(chǎn)企業(yè)并購貸支持力度。這就意味著(zhù)，對于地產(chǎn)企業(yè)的支持，后續政府將會(huì )牽頭金融機構給予定向融資支持。

據悉，近期河南省省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)文擬開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域專(zhuān)項銀企對接，統計開(kāi)發(fā)企業(yè)（項目）融資需求情況，要求相關(guān)企業(yè)于3月4日12點(diǎn)前上報。

2、降低個(gè)人住房消費負擔：放松“認房又認貸”約束，釋放二套房需求

為支持需求端，《通知》明確要加大個(gè)人住房按揭貸款投放、下調房貸利率，同時(shí)特別提出對于已結清購房貸款的一套房家庭在購買(mǎi)二套房時(shí)應執行首套房貸款政策，即最低首付比例和房貸利率均按照首貸房的要求來(lái)執行。

這個(gè)力度其實(shí)很大，因為二套房的利率通常要比首套房高出60BP左右，二套房的最低首付比例通常也要比首套房高出至少10個(gè)百分點(diǎn)。以房貸利率來(lái)看，首套房與二套房之間差別就比較明顯，2019年8月25日，央行便發(fā)布16號公告，明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月的LPR為基準加減點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（即4.60%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%），商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%）?？梢钥闯?，二套房利率要比首套房高出60個(gè)BP。

3、對配合信貸融資支持的金融機構給予政策層面的照顧

對于配合政府支持開(kāi)發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸利率的金融機構，政府將在財政存款與基金賬戶(hù)等存款與資金沉淀方面予以?xún)?yōu)先支持。

（四）實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，鼓勵貨幣化安置

《通知》明確提出要實(shí)施安置房建設工作三年行動(dòng)，且強調要以貨幣化安置為主，釋放這部分群體的購房需求，因為拿到錢(qián)就可以去買(mǎi)房了。同時(shí)將已建安置房中群眾自住以外房屋轉化為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房。不過(guò)這里的關(guān)鍵是貨幣化安置的錢(qián)來(lái)源于哪里？可能還需要再觀(guān)察。

三、另外值得關(guān)注的三點(diǎn)要求

（一）對預售資金的監管還是比較嚴

《通知》顯示鄭州對預售資金的監管還是比較嚴（詳情參見(jiàn)一文讀懂商品房預售資金監管制度），實(shí)際上這也比較好理解，目的是謹防鄭州地區商品房去化回籠等拿到的資金如果被地產(chǎn)企業(yè)拿去用到其它地方，為他人作嫁衣。

具體看，《通知》明確取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負零”預售的相關(guān)政策，按照《鄭州市商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定的“二、三、五”預售形象進(jìn)度要求辦理預售許可，嚴格執行鄭州市商品房預售資金監管制度。同時(shí)，《通知》也明確地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高于保函金額的預售監管資金，這里的第三方擔保函是有空間可以想的。

（二）房?jì)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)：實(shí)行“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地出讓政策

1、《通知》明確住宅用地實(shí)行“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”土地出讓政策，將已確定的房屋銷(xiāo)售價(jià)格寫(xiě)入土地出讓合同。房屋銷(xiāo)售時(shí)，不得超出確定的銷(xiāo)售價(jià)格辦理商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案，嚴格執行新建商品住房預售價(jià)格備案制度。同時(shí)明確機關(guān)、事業(yè)單位和國企不得在鄭州市域內組織新的團購住房、定向開(kāi)發(fā)住房行為。

2、實(shí)際上，以控制溢價(jià)率為目的的房?jì)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)是穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)與穩預期理念的具體體現，即土拍在“限房?jì)r(jià)”的前提下進(jìn)行。例如，2021年7月29日，住建部副部長(cháng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負責同志，明確指出各地必須加快建立和完善房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制，優(yōu)化土地競拍規則，限房?jì)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，堅決穩定地價(jià)、穩定房?jì)r(jià)。

3、顯然，鄭州并不是第一個(gè)實(shí)行房?jì)r(jià)與地價(jià)聯(lián)動(dòng)的城市。

（1）2019年8月28日，合肥調整商品住宅用地定價(jià)方式，這是全國第一個(gè)發(fā)布公告將房?jì)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機制的城市。具體看，根據擬供應商品住宅用地周邊新建商品住房銷(xiāo)售綜合均價(jià)和二手房成交價(jià)格情況，按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價(jià)、參考價(jià)（即起拍價(jià)），將“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉為搖號”的拍賣(mài)方式調整為“價(jià)高者得+最高限價(jià)時(shí)轉競自持用于租賃的商品住房”。

（2）福州明確以底價(jià)成交的土地，未來(lái)建設住宅備案均價(jià)原則上按照指導價(jià)確定；對于有所溢價(jià)成交的土地，成交價(jià)款每增加1%、備案均價(jià)按商品房銷(xiāo)售指導價(jià)上浮0.1%。   

（3）其它城市來(lái)看，成都為“限房?jì)r(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”；杭州為“限地價(jià)+限房?jì)r(jià)+競自持”；南京為“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)、搖號”以及北京為“限地價(jià)、限售價(jià)、競配建、競政府持有產(chǎn)權比例、拼建設方案”。

（三）繼續規范秩序：消存量、控增量、防變量，攻堅化解問(wèn)題樓盤(pán)

《通知》明確要繼續規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規避調控政策等違法違規行為，堅持消存量、控增量、防變量，攻堅化解問(wèn)題樓盤(pán)?？梢钥闯?，鄭州此舉的重點(diǎn)仍然在于通過(guò)大幅釋放住房需求，以加大問(wèn)題樓盤(pán)的去化，其重在存量風(fēng)險化解。

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原標題： 首個(gè)特大城市全面放松樓市