作者：炸天團
來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
在珠海，無(wú)論是樓盤(pán)、酒店、商場(chǎng)還是會(huì )展中心，都充斥著(zhù)一個(gè)房地產(chǎn)商的名字。
這個(gè)名字伴隨了這座城市40余年，與珠海經(jīng)濟特區同齡，它就是華發(fā)股份，珠海唯二兩家龍頭國企，另外一家自不用多說(shuō)，就是董小姐的格力。
一切皆源自一句振聾發(fā)聵的口號：
許珠海一個(gè)未來(lái)。
40年間，華發(fā)在珠海創(chuàng )建40多個(gè)小區，近400萬(wàn)平方米建筑，在珠海地產(chǎn)界，2019年市場(chǎng)占有率達40%之多，讓第二名占有率為15%的保利望塵莫及，“一半珠海華發(fā)造”這個(gè)外號當之無(wú)愧。
一個(gè)極致的“區域性房企”，大抵就是華發(fā)這樣了。
令人吃驚的是，在新出爐的2020年房企銷(xiāo)售額排行榜中，這個(gè)“區域房企之王”居然做到了逆勢增長(cháng)30%之多，捅破了千億房企這層紙，排名從2019年的39名躍升到了2020年的34名。
背靠200萬(wàn)人口的珠海，是如何撐起華發(fā)膨脹的體量？華發(fā)進(jìn)擊的背后秘密又是什么？
你知不知道各千億房企從百億到千億需要多長(cháng)時(shí)間？2018年的一組數據顯示，24家千億房企銷(xiāo)售額從破百億到破千億平均要花6.75年。最快的話(huà)，像旭輝、泰禾這種拿地激進(jìn)派，4年達成，而像碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )、恒大這種巨頭房企，也要5-6年才實(shí)現。華發(fā)用了多久？4年，從2015年的132億到去年的1205億。房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)即為擴張，執著(zhù)于發(fā)展區域性業(yè)務(wù)而忽略布局全國戰略是不健康的，顯然珠海國資委也知道這個(gè)道理。2012年開(kāi)始，在站穩珠海市場(chǎng)后，華為全面實(shí)施全國布局戰略。截至2019年底，業(yè)務(wù)已拓展至北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、武漢、南京、杭州、南寧、沈陽(yáng)、青島、成都、長(cháng)沙、鄭州、西安等全國近40個(gè)主要城市，形成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區域以及北京公司的“6+1”區域布局。2020年3月17日，珠海政府發(fā)布了《珠海市市屬?lài)衅髽I(yè)重組整合方案》的公告，政策里有八個(gè)字很醒目：作為華發(fā)實(shí)際控制人的珠海國資委，吹響了其擴張最猛烈的號角。緊接著(zhù)，華發(fā)喊價(jià)257輪，以94.3億元的價(jià)格競得武漢硚口延拍地塊，2.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新區域新高紀錄，溢價(jià)率高達17.88%。同年，華發(fā)又分別以46.4%、32.71%的溢價(jià)率，斥資百億重倉上海閔行、浦東新區土儲。根據易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，8月全國40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為13.6%。無(wú)論是在上海還是武漢，華發(fā)股份拿地的溢價(jià)率遠遠超過(guò)了行業(yè)平均水平。這種重金拿地的行為，正是區域性房企走向全國化布局的縮影。雖然看起來(lái)有點(diǎn)發(fā)力過(guò)猛，但背后無(wú)不折射出珠海國資委想把華發(fā)推到高處的意志。
截至2019年12月底，珠海市屬?lài)衅髽I(yè)資產(chǎn)總額達9197億元，在全省排名第三，第一名是總額近5萬(wàn)億的廣州，第二名是4.1萬(wàn)億的深圳，珠海力壓東莞和佛山兩大新一線(xiàn)城市成為第三。把珠海國企做大做強，是從政府到企業(yè)自上而下的共識，有如此強大靠山，華發(fā)自然順水推舟即可。過(guò)去的輝煌都留在了珠海，而未來(lái)華發(fā)的發(fā)力點(diǎn)在何處呢？2019年，華發(fā)股份錄得簽約銷(xiāo)售額922.73億元，華東區域以銷(xiāo)售金額375.21億元貢獻最大，銷(xiāo)售占比40.66%，超過(guò)珠海區域全年銷(xiāo)售256.21億元。2020年上半年，華發(fā)股份華東區域營(yíng)收達75.1億元，占比33.8%，繼續超過(guò)珠海區域。事實(shí)上，從2018年開(kāi)始華發(fā)股份華東區域的銷(xiāo)售額就已經(jīng)超過(guò)大本營(yíng)珠海，成為華發(fā)銷(xiāo)售的“主力軍”。上海市區宅地的稀缺，可謂“出一塊，搶一塊，少一塊”，拍地溢價(jià)率一直高企不下，華發(fā)絲毫不受影響，按照自己節奏，地該拍的拍該賣(mài)的賣(mài)，提速深耕，決心表露無(wú)疑。2018年，華發(fā)華潤靜安府以102億元銷(xiāo)售額穩居銷(xiāo)冠，2019年則攬金106.5億。兩年兩個(gè)百億，刷新了上海業(yè)內的銷(xiāo)冠歷史記錄，同時(shí)，也奠定了華發(fā)在上海高端市場(chǎng)的地位。
數據顯示，2020年，僅12月華發(fā)上海認購額就超過(guò)50億，年內超150億元大手筆在上海拿了三宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中不乏內環(huán)蘇河灣核心腹地的王牌地塊收入囊中，價(jià)值充滿(mǎn)想象。
據統計，南京2020年上半年共拍出78幅地塊（經(jīng)營(yíng)性用地，含高淳溧水），土地總收入769.8億元，拿地王當仁不讓是金地和金地商置，共拿下5幅地塊，耗資近百億。而華發(fā)以69.1億拿地金額奪下第二名，成為最大黑馬。去年4月，經(jīng)過(guò)39輪競拍，城東G05地塊被華發(fā)拿下，總價(jià)69.1億元，樓面價(jià)29821元/㎡，是城東板塊新地王。從2017年開(kāi)始，華發(fā)重倉南京，目前已部署7個(gè)項目，遍布多個(gè)區域。其中華發(fā)自己拿地的占3幅，另外都薈天地、都會(huì )四季、江心洲和龍王山項目均為聯(lián)合開(kāi)發(fā)。六年內，華發(fā)把擴張的觸角伸向了華東13城市，斬獲了39個(gè)項目，雖然來(lái)得不早，但效率異?？鋸?。2020年9月，華發(fā)股份舉行了一場(chǎng)40周年品牌煥新發(fā)布會(huì )，很少見(jiàn)到房企會(huì )如此高調地慶祝自己的生日，尤其是在頗為低迷的2020年市場(chǎng)。會(huì )上，華發(fā)總裁陳茵女士還花了很大篇幅，強調了長(cháng)三角的未來(lái)戰略地位，似乎也在宣告市場(chǎng)：至此，華東這塊房企必爭之地，將迎來(lái)近些年最強勁的玩家。和近年全國化快速擴張的房企一樣，三道紅線(xiàn)一直像懸在華發(fā)頭上的“達摩利克斯之劍”，揮之不去。為了邁入“千億房企俱樂(lè )部”，華發(fā)股份從2018年就開(kāi)始躍進(jìn)拿地的步伐，增加土儲可謂是重中之重。但事實(shí)上，華發(fā)的土地儲備卻逐年下降，2017-2019年分別為877.11萬(wàn)平方米、750.04萬(wàn)平方米、697.48萬(wàn)平方米。為了補充“糧草”，華發(fā)去年猛烈拿地，上半年在珠海、廣州、南京、蘇州等城市新增9宗土地儲備，計容建筑面積同比大幅增加106%。高速擴張的同時(shí)融資動(dòng)作也不斷，近三年來(lái)，華發(fā)股份永續債規模逐年跳長(cháng)，截至2020年6月這一數字為78.7億，總規模達173億元。2020年上半年，華發(fā)股份的債務(wù)總額已達2000億元。以“三道紅線(xiàn)”作為衡量標準，2020年三季報，華發(fā)股份剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為78.5%，凈負債率為148.4%，現金短債比為1.19，踩中了兩條紅線(xiàn)。面對這一成績(jì)單，珠海華發(fā)集團免去了張葵紅原董事、財務(wù)總監職務(wù)，被市場(chǎng)解讀為：珠海國資委對公司財務(wù)現狀不滿(mǎn)，降杠桿迫在眉睫。即使面臨資金壓力，與其他躍進(jìn)式的房企相比，華發(fā)的實(shí)力不容小覷。在發(fā)展戰略上，隨著(zhù)珠海區域營(yíng)業(yè)收入的下滑，華東區域營(yíng)業(yè)額成為大頭，華發(fā)股份有效地避免了過(guò)于依賴(lài)單一區域的問(wèn)題，不斷趨于平衡。在銷(xiāo)售規模上，華發(fā)的銷(xiāo)售額在2013至2020年的7年間翻了近18.8倍，實(shí)現了從64億元至1205億元的跨越，從一個(gè)的區域房企躋身行業(yè)34名。2021年1-3月，華發(fā)股份銷(xiāo)售額達280.7億元，同比增長(cháng)84.31%，勢頭正猛。融資政策收緊給了高負債房企當頭一棒，問(wèn)鼎千億之后的華發(fā)不只有野心，還有隱憂(yōu)，降低負債率已經(jīng)成為華發(fā)的新挑戰。這是一場(chǎng)復雜的博弈，同樣也是測試其成色的最好契機。
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原標題：
華發(fā)的兇猛一面
地產(chǎn)大爆炸 
