作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

2021年端午節前，有一家不算小，也不算很大的房企讓人側目。

在它身上，近期其實(shí)發(fā)生了兩件事。杠桿地產(chǎn)一件件說(shuō)。

首先，港交所披露易公告顯示，禹洲集團旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)首份招股書(shū)，因提交后6個(gè)月內未通過(guò)聆訊，失效了。

簡(jiǎn)單說(shuō)，禹佳生活服務(wù)發(fā)起的第一次港交所沖鋒失敗了，如果要繼續，需要再度沖擊。

第二件事，年度股東大會(huì )通過(guò)了禹洲集團的派息分紅計劃。

宣派末期股息每股21.5港仙（全部按本公司之新繳足股份支付）。

按照之前計劃，禹洲集團擬以末期股息21.5港仙/股（100港仙=1港元）的價(jià)格，連同中期股息12港仙/股，合計派息33.5港仙/股。

照此計算，2020財年，禹洲集團合計分紅派息高達15.92億元，而2020年其歸母凈利潤只有1.17億元。

這到底是一家什么樣的房企？杠桿地產(chǎn)忍不住bb幾句。

01

禹洲已經(jīng)“瘋了”：低到谷底的毛利率，甩鍋審計師；僅有1.17億元歸母凈利潤，分紅派息卻高達小16億元

說(shuō)起禹洲集團，去年因和成都瑞卓（成都武侯中西璽瑞置業(yè)、重慶愛(ài)普地產(chǎn)直接或間接持有其70%、30%股份）一起接盤(pán)李嘉誠在成都拿地多年、“開(kāi)發(fā)不完”的大項目南城都匯，而名震江湖。

當時(shí)的交易總價(jià)10.12億美元，約合人民幣71億元。

而2020全年下來(lái)，禹洲集團一點(diǎn)不風(fēng)光。

5月28日，禹洲集團董事長(cháng)林龍安于股東會(huì )上向股東致辭：

受到疫情環(huán)境沖擊，公司去年業(yè)績(jì)不達預期。未來(lái)將公司將加強內部的管控，對竣工的節點(diǎn)進(jìn)行嚴格的管控。

去年公司毛利率暴跌至不足5%，公司有信心可保持行業(yè)平均水平。

是的，這是多么令人震驚的一個(gè)數字。

準確說(shuō)，毛利率只有4.61%。2019年時(shí)尚超過(guò)26%。

禹洲集團也做了解釋?zhuān)?/p>

本年度毛利率的波動(dòng)主要受到若干項目即合肥的禹洲 ? 平湖秋月、蘇州的禹洲 ? 嘉譽(yù)山、亳州的禹洲 ? 名邦狀元府、上海的禹洲 ? 雍賢府所在當地的限價(jià)政策的影響而導致微薄毛利率情況；及于年內因結轉物業(yè)（主要位于蘇州、揚州及合肥）而釋放公允值調整，合共人民幣7億3,880萬(wàn)元。剔除以上非現金調整后，毛利率為18.19%。

禍不單行，不僅毛利率低到嚇人。2020年禹洲集團的營(yíng)收也腰斬，2019年雖然比2018年略有下滑，但尚有200來(lái)億，2020年僅100億元出頭。

在業(yè)績(jì)會(huì )上，禹洲集團把部分鍋丟給了安永會(huì )計的審計師。

禹洲集團首席財務(wù)官邱于賡表示，審計師并表要求比較嚴謹，協(xié)商決定將部分禹洲認為可以并表的項目放在聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司里，這部分利潤比較高的項目未能并表影響了最終毛利率；上述項目并表需要有補充條件，因時(shí)間關(guān)系比較困難，結果就變成只能在聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司體現。

此前，2020年上半年營(yíng)收達到140億元，比2020年全年還多。禹洲集團的收入結構，部分未達到確認收入條件的項目，提前確認收入了……印發(fā)各界的評論。

后穆迪、惠譽(yù)、聯(lián)合國際、高盛等，都將禹洲集團的評級下調，甚至列入負面觀(guān)察名單。

我們看禹洲集團的股價(jià)走勢圖，大概很多事情都不用杠桿地產(chǎn)闡釋了。

2020年禹洲集歸母凈利潤只有1.17億元，2020財年，禹洲集團合計分紅派息高達15.92億元。

2019年分紅派息超18億元，但當年好歹有36億元的歸母凈利潤。

這引發(fā)投資者質(zhì)疑，大股東是要“榨干”禹洲集團嗎？

02

禹佳生活服務(wù)首度IPO失敗，禍不單行，不到半年，禹洲總裁再離職？

6月11日，端午節前最后一個(gè)工作日，港交所披露易公告顯示，禹洲集團旗下物業(yè)公司禹佳生活服務(wù)首份招股書(shū)，因提交后6個(gè)月內未通過(guò)聆訊，處于“失效”狀態(tài)。

禍不單行，不到半年，江湖傳禹洲總裁再離職？

2020年12月，禹洲集團發(fā)布公告稱(chēng)：

截至12月7日止，禹洲集團合約銷(xiāo)售總額已超過(guò)集團原定的全年目標人民幣1000億元。

雖然沖擊千億大功告成，近年利潤指標不太好看，如杠桿地產(chǎn)上文所述。也正是因此，希望分拆物業(yè)上市，弄個(gè)一筆錢(qián)，多一個(gè)渠道。

根據此前的招股書(shū)的披露，杠桿地產(chǎn)注意到，禹佳生活服務(wù)專(zhuān)注于海峽西岸地區和長(cháng)江三角洲地區，在四大重點(diǎn)區域（即環(huán)渤海經(jīng)濟圈、華中地區、西南地區和大灣區）也做了布局。

其實(shí)主要就是禹洲集團開(kāi)發(fā)到哪，物業(yè)自然就到了那里。

截至2020年6月末，禹洲集團擁有167項位于中國六大城市群的37座一線(xiàn)及二線(xiàn)城市的住宅及非住宅物業(yè)，總土地儲備約為2020萬(wàn)平米。在蘇州、合肥及揚州等城市市場(chǎng)份額領(lǐng)先（按合約銷(xiāo)售額計）。

按照中指院物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)排行榜，禹佳生活服務(wù)在2019年和2020年，皆排名36位。

單獨說(shuō)商業(yè)物業(yè)（不包括寫(xiě)字樓）在管總建筑面積計，根據2019年的相關(guān)數據，可以排第6。

2017年禹佳生活服務(wù)收入3.05億元，2018年3.94億元，2019年5.44億元。復合增長(cháng)率33.5%，還不錯。

2019上半年營(yíng)收2.39億元，2020年同期增長(cháng)至2.75億元，漲幅15.3%。

毛利率，如上圖近3年都在20%多，比較穩定。

毫無(wú)疑問(wèn)，禹佳生活服務(wù)管理的物業(yè)，截至6月有1300多萬(wàn)平米，主要是禹洲集團開(kāi)發(fā)的。如下圖。

這都是正常的。

截至2020年9月末，禹佳生活服務(wù)已訂約總建筑面積為26.2百萬(wàn)平米，包括禹洲集團開(kāi)發(fā)項目的已訂約總建筑面積20.4百萬(wàn)平米、禹洲集團的合營(yíng)企業(yè)或聯(lián)營(yíng)公司或其他關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的項目的已訂約2.9百萬(wàn)平米，獨立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商單獨開(kāi)發(fā)項目的已訂約2.9百萬(wàn)平方米。

招股書(shū)“風(fēng)險因素”章節有37頁(yè)的披露，杠桿地產(chǎn)挑重點(diǎn)說(shuō)。

而禹佳生活服務(wù)對禹洲集團的管理策略并無(wú)控制權，亦無(wú)法控制影響其業(yè)務(wù)運營(yíng)及財務(wù)狀況的宏觀(guān)經(jīng)濟或其他因素。所以招股書(shū)說(shuō)：

我們無(wú)法向閣下保證，禹洲集團將會(huì )就其開(kāi)發(fā)物業(yè)實(shí)際委聘我們?yōu)槠湮飿I(yè)管理服務(wù)提供商，尤其是因為根據中國法律規定，物業(yè)開(kāi)發(fā)商就其開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)委任物業(yè)管理公司一般須進(jìn)行招投標程序。

還如禹洲集團的業(yè)務(wù)或財務(wù)狀況可能惡化。

03

在6月8日的投資人電話(huà)會(huì )議上，禹洲集團回應了債券跳水等問(wèn)題。

禹洲集團相關(guān)負責人表示，公司采取債券回購、大股東增持及股份獎勵等方式維護債券投資人、股東的利益，未來(lái)公司仍然會(huì )對債券和股票回購保持開(kāi)放的態(tài)度。

“債券回購類(lèi)似于償還銀行貸款，不需要股東授權，回購機制是靈活的。如果債券價(jià)格跌得比較多，公司就會(huì )進(jìn)行一些回購?！惫鞠嚓P(guān)負責人稱(chēng)。

禹洲集團5月發(fā)布公告，有關(guān)公司于2021年到期的7.90%優(yōu)先票據，該票據在聯(lián)交所上市，并已于2021年5月11日到期。公司已按其尚未償還本金額3.52億美元連同累計至到期日的利息悉數贖回票據，公司到期支付的總額為3.66億美元。

對于債務(wù)問(wèn)題，禹洲集團說(shuō)：

“三道紅線(xiàn)”考核中，僅剔除預收款后的資產(chǎn)負債率處于黃檔，其他處于綠檔。相比同行來(lái)說(shuō)，壓力不是很明顯，爭取兩年左右“三道紅線(xiàn)”全部回到綠檔。

對此，杠桿地產(chǎn)就說(shuō)一句，不同的計算和分析有不同看法。

債務(wù)和經(jīng)營(yíng)壓力之下，我們注意到，禹洲集團明顯拿地謹慎。今年以來(lái)，禹洲集團僅拿了屈指可數的地。

且媒體總結發(fā)現，巧合的是，6月之前，禹洲集團已經(jīng)在土地市場(chǎng)沉寂了3個(gè)月。6月之前的最后一宗地的競得時(shí)間為3月中旬，之后各種對禹洲財務(wù)的質(zhì)疑紛至沓來(lái)。

6月8日的投資人電話(huà)會(huì )議上，禹洲集團表示：

“未來(lái)將秉持審慎的拿地策略，拿地以一二線(xiàn)城市為主，不盲目拿高價(jià)地?！惫鞠嚓P(guān)負責人表示，“公司的土地儲備完全能滿(mǎn)足我們未來(lái)3-4年的發(fā)展需求，對拿地保持審慎的態(tài)度?！?/p>

根據禹洲集團2020年的財報披露，2020年末，各種有息負債600多億元，比2019年末上升14.79%。

平均借貸利率下滑了0.03個(gè)百分點(diǎn)，但依舊高達7.19%。

禹洲集團在6月8日的投資人電話(huà)會(huì )議上說(shuō)，5月將美元債贖回后，公司下半年已無(wú)到期的美元債，下半年境外美元銀團貸款也沒(méi)有到期的，因此不存在美元債和銀團貸款到期償付的問(wèn)題。

“海外壓力很低，除了償付利息，下半年沒(méi)有本金到期?！?/p>

只是這些債務(wù)2020年讓禹洲集團苦不堪言，付出了50來(lái)億元的利息。之所以如此，銀行借款占比不夠高，融資成本較高。

惠譽(yù)曾發(fā)布報告說(shuō)，禹洲的財務(wù)報表中沒(méi)有充分反映合資企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的項目業(yè)績(jì)，這限制了禹洲的財務(wù)透明度。

這是文明的表述。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 禹洲集團已經(jīng)“瘋了”