4月15日（上周五）傍晚，央行宣布降準，普遍降準幅度在0.25%，部分城商行和農商行可以達到0.5%，共計釋放長(cháng)期資金約5300億元。因當天早上MLF按兵不動(dòng)，降息落空，加上降準也不及預期，市場(chǎng)方面倍感失望。

央行在答記者問(wèn)中提到，當前流動(dòng)性已處于合理充裕水平，央行將繼續實(shí)施穩健貨幣政策，并密切關(guān)注物價(jià)走勢變化、美聯(lián)儲貨幣政策（中美利差）等的影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，央行后續的寬松基本都沒(méi)有什么可期待的了。

早在前一天（4月14日），央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)在新聞發(fā)布會(huì )上表示，3月份以來(lái)，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況自主下調了房貸利率。在樓市政策的調整方面，今年第一季度已有60余城發(fā)布了超百次的房地產(chǎn)相關(guān)政策，4月份以來(lái)又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區、安徽淮北等區域都大幅松綁或取消了限購政策。

截止當前，受通脹壓力和歐美國家進(jìn)入加息周期的影響，中國貨幣政策的繼續寬松已沒(méi)有多大的空間，對于今年穩增長(cháng)的目標，即便有基建這個(gè)底牌，但市場(chǎng)更為指望的始終還是房地產(chǎn)行業(yè)的表現，而上海此波疫情防控出現的各種意外情況以及對長(cháng)三角這個(gè)經(jīng)濟大動(dòng)脈造成的影響已讓市場(chǎng)各方充滿(mǎn)擔憂(yōu)。

央行稱(chēng)，當前流動(dòng)性已處于合理充裕水平，可問(wèn)題在于，居民信心不足，尤其對就業(yè)和收入預期變得更為悲觀(guān)，企業(yè)的信心也很不足，因此央行提及的流動(dòng)性充裕并無(wú)法解決問(wèn)題。居民不愿買(mǎi)房或無(wú)力買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現銷(xiāo)售回款，債務(wù)無(wú)法償還，新開(kāi)工、復工、推盤(pán)、交樓均有心無(wú)力，甚至更愿意選擇躺平，又何來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

現在最好的解決思路，估計只有對樓市的限購、限貸、限售、限價(jià)等進(jìn)行更大范圍、更大程度的松綁，銀行對一手、二手房貸利率也繼續給予更大程度的讓利，由此刺激樓市需求，因為只有需求端的真正回暖，房地產(chǎn)行業(yè)才有望企穩回升，產(chǎn)業(yè)循環(huán)也才能恢復正常，今年GDP5.5%的增長(cháng)目標也才有希望實(shí)現。

4月15日，某國駐上?？傤I(lǐng)事在發(fā)送給市政府領(lǐng)導的報告中提到，“由于封控不知持續到何時(shí)，導致無(wú)法告知客戶(hù)交貨期，也無(wú)從制定事業(yè)計劃，生產(chǎn)、供貨得不到保障致使銷(xiāo)路和市場(chǎng)被其他地區的同行擠占，隨之而來(lái)不得不將生產(chǎn)制造開(kāi)始向其他地區和國外轉移等等，在大范圍內產(chǎn)生了嚴重影響。此外，持續了1個(gè)多月的停工停產(chǎn)等引起的損失和對員工造成的影響以外，對今后預期的不確定性也成為制約企業(yè)活動(dòng)的重大因素”。

自出現新冠肺炎疫情以來(lái)，每個(gè)城市疫情防控水平對當地樓市的長(cháng)遠影響已越來(lái)越明顯。就上海的此波疫情而言，長(cháng)時(shí)間無(wú)法復工復產(chǎn)已導致供應鏈斷供停產(chǎn)，后續引起的產(chǎn)業(yè)轉移將給當地居民的就業(yè)、收入造成巨大的影響；而上海此次防疫的各種魔幻表現，亦將引起人口輸入的減少和向外移民的大量增加，加上封控引起的居民收入減少和斷供、斷貸的影響，至少上海樓市的復蘇時(shí)間還需要更長(cháng)的時(shí)間去觀(guān)察。

很多上海的朋友告訴我們，預計疫情會(huì )持續到5月底至6月份，疊加廣州、深圳等一線(xiàn)城市間歇性的疫情影響，全國一二線(xiàn)等重點(diǎn)城市原來(lái)預計5、6月份就能回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能要推遲到9月、10月才能回暖，而就目前房企債務(wù)到期的情況來(lái)看，除國央企和小部分優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企外，其他大部分房企都沒(méi)有辦法撐到那個(gè)時(shí)候。當然，我們并不希望情況會(huì )糟糕到這種地步，因為這種情況下我們所有地產(chǎn)投資類(lèi)機構也將難以獨善其身。

我們最近看地產(chǎn)項目的時(shí)候一直都非常糾結和矛盾，如果去投，則風(fēng)險遠超以往，比如城市更新項目無(wú)法順利推進(jìn)、招拍掛項目銷(xiāo)售去化遲緩等問(wèn)題，尤其是后端項目公司拿不到銀行的更新貸、開(kāi)發(fā)貸，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有其他還款來(lái)源的情況下，地產(chǎn)前融資金根本無(wú)法退出，而且在機構端也很難找到下家接盤(pán)，而如果一直保持觀(guān)望，團隊又該怎么養，甚至我們現在做城投非標也開(kāi)始更加擔心城投平臺的違約問(wèn)題，比如上周重慶能源集團申請破產(chǎn)重整就是個(gè)讓人倍感擔心的問(wèn)題。

總之，大家都還得繼續煎熬。