作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 如果說(shuō)2020年戚金興對濱江發(fā)展是“感到艱辛”的話(huà)，那2021年他或許已經(jīng)接受了這份艱辛。

12月30日，濱江集團董事長(cháng)戚金興就表示，公司2021年銷(xiāo)售額預計達成1660億元，已完成1200億元目標，較2020年增加近300億。

而1月6日，按濱江集團在投資者互動(dòng)平臺的披露， 2021年銷(xiāo)售金額定格在1691億元。

不過(guò)，盡管預期較低，濱江交出的超額成績(jì)單，在如今房企銷(xiāo)售持續走低情況下卻顯突出。

據觀(guān)點(diǎn)指數整理統計，截至2021年11月末，從銷(xiāo)售前百房企中抽調的30個(gè)樣本平均銷(xiāo)售目標完成率僅為83.3%。

而濱江憑借經(jīng)營(yíng)韌性，推盤(pán)和去化表現良好，2021年全口徑銷(xiāo)售金額達1691.3億元，銷(xiāo)售面積355.2萬(wàn)平方米，超額完成年度目標，同比增長(cháng)24.03%。

不過(guò)值得注意的是，濱江雖然又登上了一個(gè)臺階，但在近幾年擴大規模的同時(shí)，負債規模也隨之增長(cháng)。

觀(guān)點(diǎn)新媒體翻查濱江2021年中報發(fā)現，截至報告期濱江有息負債達到461億元，其中銀行貸款占比73%，直接融資占比27%。

另外，中報期末，濱江未使用銀行信貸授信額度457.6億元，可以覆蓋短期有息負債（111.26億元）。

從上圖可以看出，盡管濱江負債在擴大，但綜合融資成本逐漸降低，到2021年中期融資成本僅4.9%，這在民企中處于一線(xiàn)梯隊，濱江以此對負債的增長(cháng)進(jìn)行了緩沖。

據觀(guān)點(diǎn)指數統計，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券票面利率在2.54%-9.00%，平均利率4.62%，中位數4.25%。濱江集團上半年發(fā)行的3個(gè)短期融資券利率為3.95%、4.07%和3.85%，以及7月和8月發(fā)行的6億元和8.5億元公司債票面利率分別為3.96%和3.84%，低于上半年行業(yè)平均水平。另外，2個(gè)10億元和9.1億元中期票據則高于中位數。

因此，從房企財務(wù)模型上看，濱江之所以能獲得更低成本的資金，主要得益于持有的優(yōu)質(zhì)項目、去化率以及成本管控能力。

三道紅線(xiàn)方面，據2021年中報顯示，濱江扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.13%，凈負債率為91.24%，現金短債比為1.62倍。雖然三項監測指標均保持“綠檔”，但資產(chǎn)負債率接近70%警戒線(xiàn)，仍是需要注意的事項。

土儲方面，截至2021年上半年末，濱江土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內占67%，浙江省內金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等經(jīng)濟基礎扎實(shí)的二三線(xiàn)城市占比16%，浙江省外占比17%。

值得注意的是，2018年濱江拿地權益比只有38.5%，從2019年開(kāi)始則穩定在50%左右，2021年上半年拿地權益比為52.3%，這說(shuō)明濱江有意識地逐漸增加公司拿地權益比例。

顯然，對于濱江而言，此前為了規模增長(cháng)而采用“小股操盤(pán)”模式，可以減小現金流支出和風(fēng)險，但會(huì )影響歸母凈利潤的提升，并不有利于長(cháng)遠的發(fā)展。

濱江中報顯示，2021年上半年，濱江營(yíng)業(yè)收入193.87億元，同比增長(cháng)88.09%；歸母凈利潤12.67億元，同比增長(cháng)46.49%，凈利率為6.54%?？梢园l(fā)現，濱江歸母凈利潤增速大概為收入的一半，原因是少數股東損益因素影響。

另外，在房地產(chǎn)新常態(tài)下，濱江集團除了房地產(chǎn)主業(yè)，也在繼續搭建“服務(wù)+租賃+酒店+養老+產(chǎn)業(yè)投資”多元發(fā)展版圖。

截至報告期末，濱江集團持有用于出租的寫(xiě)字樓、商業(yè)裙房、社區底商及公寓面積約35萬(wàn)平方米，報告期內實(shí)現租金收入1.28億元；投資性房地產(chǎn)采用成本法計量，期末賬面價(jià)值70.22億元。

近年來(lái)響應租售并舉號召推出的長(cháng)租公寓品牌“暖屋”，于2021年實(shí)現開(kāi)業(yè)，截至2021年末已簽約近700套，平均租金8126元/月，暖屋已有房源4360套。

當然，房地產(chǎn)業(yè)收入仍占據99.6%的絕對大頭，未來(lái)其它業(yè)務(wù)還需要更大的發(fā)展空間。

作為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的公司，拿地是必不可少的工作。

2021年也是特別的一年，集中供地模式啟動(dòng)，信息披露更加公開(kāi)透明，開(kāi)發(fā)商要在短時(shí)間內做出判斷以應對城市多宗地塊的出讓?zhuān)瑢Ψ科蟮呢攧?wù)能力、投資能力以及運營(yíng)能力帶來(lái)更艱巨的挑戰。

濱江年內最大手筆的一波拿地，就是在杭州首批集中供地上。包括聯(lián)合融信豪擲170億元，將四幅地塊收入囊中，總建面50萬(wàn)平方米。此外還單獨以約10億元拿下另一宗約5萬(wàn)平米建面的地塊。

該批次杭州供地濱江權益拿地金額約96.3億元，也因此成為拿地最多的大贏(yíng)家之一。

但事實(shí)上，不少業(yè)內人士對這些地塊的盈利空間并不太看好，原因就在于杭州本批次供地采取的是“限地價(jià)+限房?jì)r(jià)+競自持”的土拍規則。

高地價(jià)、高自持加上限售價(jià)，開(kāi)發(fā)商的盈利空間持續壓縮。例如融信與濱江聯(lián)合體摘得的杭州主城區江干區四堡七堡單元的兩宗地塊，計算配建和自持成本后實(shí)際地價(jià)約5.37萬(wàn)元/平方米，對比實(shí)際地價(jià)和6萬(wàn)元/平方米銷(xiāo)售限價(jià)，再加上開(kāi)發(fā)成本，盡管地塊位置優(yōu)越，想要獲取利潤依舊并不容易。

有分析指，高自持比例一方面會(huì )明顯增加房企自有資金的要求，另一方面也會(huì )對項目利潤形成直接影響。高溢價(jià)結合高自持，結合新房限價(jià)大背景，沒(méi)有強大運營(yíng)能力的房企，達到預期收益目標的壓力將大大提升。

濱江5月14日舉行的2020年度業(yè)績(jì)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì )上，有投資者詢(xún)問(wèn)杭州集中推地中，濱江集團拍下的幾塊地凈利潤能有幾個(gè)點(diǎn)？

戚金興對此回復稱(chēng)，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

此言一出，立馬成為2021年業(yè)內最熱議的話(huà)題之一。畢竟連把杭州作為大本營(yíng)的濱江都只能做到這個(gè)程度，其它企業(yè)就更加困難了。

有一家杭州頭部房企曾指出，杭州周轉快，參加首批供地可能是為了年內開(kāi)盤(pán)和并入銷(xiāo)售，基本開(kāi)盤(pán)80%以上的去化。

樓市熱門(mén)，去化率高，實(shí)際上保障了房企現金流與銷(xiāo)售。就像某房企所言，杭州很貴，但是也很安全。

而從濱江自身來(lái)看，既有拿地“底氣”，也有擴儲的需求。

據濱江2020年年報披露，截至年末，公司在杭土儲面積341.94萬(wàn)平方米，占總土儲面積55.45%，但剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積只有36.44萬(wàn)平方米。

經(jīng)過(guò)2021年上半年擴儲之后，濱江在杭剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積補充至62.44萬(wàn)平方米。

另一方面，依靠在杭州深耕多年的優(yōu)勢，獲得優(yōu)秀的品牌效應和成本管控能力。截止到2020年末，濱江房地產(chǎn)板塊員工1053人，管理項目100余個(gè)，平均每個(gè)項目10人，按2020年全年1363.6億元銷(xiāo)售額計算，人均銷(xiāo)售額1.29億，這個(gè)數額僅次于央企中海和保利。

戚金興曾說(shuō)，在杭州，濱江集團給銷(xiāo)售員的傭金提成是最低的，但是銷(xiāo)售顧問(wèn)依然愿意留下來(lái)。原因是同一批銷(xiāo)售一年可以賣(mài)光多個(gè)盤(pán)，但在其他企業(yè)只能賣(mài)一個(gè)盤(pán)。

推盤(pán)易，傭金低，濱江借此節省了大量銷(xiāo)售成本和管理成本。

憑借管理的高效，加上上述提到的逐年降低融資成本，濱江期間三費率水平持續處于行業(yè)低位，2020年為6.03%，到2021年中期僅有5.28%。

正因如此，哪怕杭州地塊盈利空間較低，相比于其它企業(yè)，濱江也能“搶”出更多利潤。由下圖可以看出，濱江盈利水平在近幾年呈下降趨勢，但后面跌幅稍緩，曲線(xiàn)趨向穩定。

另外，濱江還加快周轉速度，以提高資金利用效率。戚金興亦曾提出，原先濱江的標準是拿地六個(gè)月具備銷(xiāo)售條件，現在的目標是六個(gè)月必須開(kāi)盤(pán)。

2021年上半年，濱江實(shí)現銷(xiāo)售額879.2億元，同比增長(cháng)60.7%。在銷(xiāo)售帶動(dòng)下，濱江上半年流入的經(jīng)營(yíng)性現金流明顯增長(cháng)，較2020年同期增加了26.62%，達到308億元。

從上圖可以看到，于2018年、2019年及2020年間，濱江在杭收入分別為191.78億元、148.08億元和109.33億元，在公司營(yíng)業(yè)收入中所占比重分別為90.83%、59.34%和38.23%。由于毛利率的減少，濱江在杭銷(xiāo)售收入出現明顯下行。

既是為了平衡布局結構風(fēng)險，又是規模增長(cháng)和提高盈利水平的需要，“外拓”成為濱江近幾年最重要的戰略之一。

金華地區、嘉興地區成為濱江重點(diǎn)拓展市場(chǎng)。2019年，金華地區、嘉興地區收入占比分別達12.91%和7.85%。2020年，這一數據再度增至30.67%和19.99%。

濱江明確，2021年拿地投資權益金額為420億元，并利用招拍掛做大規模，收并購做大利潤。其中，杭州單城占比要從72%下降到50%，浙江省內其他城市占比25%，浙江省外占比25%。

外拓省外方面，濱江熱衷于以合作的方式進(jìn)入市場(chǎng)。

眾所周知，房企向外拓展市場(chǎng)，雖然有更廣闊的市場(chǎng)空間，但也意味著(zhù)失去固有的優(yōu)勢。尋找一位當地伙伴合作，可以降低進(jìn)入不同區域市場(chǎng)時(shí)的難度，減輕投拓壓力，同時(shí)滿(mǎn)足全國化布局的需求。

觀(guān)察濱江近五年省外新增項目的權益比例可以發(fā)現，僅2020年新增的南京嘉品項目是100%權益，其它項目均只有50%左右甚至更少的權益比例。

采用這種方式，是基于濱江對自身優(yōu)秀產(chǎn)品運營(yíng)能力的信心。截至2020年底，濱江和全國地產(chǎn)前20強中的16家都有合作，其中95%項目均操盤(pán)，這說(shuō)明濱江產(chǎn)品運營(yíng)能力是非常強的。此外，還可以節省現金流，降低外拓風(fēng)險。

盡管如此，濱江的外拓也并非一帆風(fēng)順。2017年，深圳龍華舊改項目由于政策突變而擱置，導致計提7.24億元壞賬。

2016年拓展的上海湘府花園2018年出現糾紛，經(jīng)仲裁后雙方達成和解，濱江對合作方享有本息合計9.5億元債權。

但濱江并沒(méi)有放棄，公司2017年與深圳市愛(ài)義集團簽署《戰略合作協(xié)議》。2019年11月份深圳濱江愛(ài)義南方大廈開(kāi)工，2020年11月份濱江愛(ài)義尚華大廈開(kāi)工，2021年預計開(kāi)工第三個(gè)項目。

2020年，濱江外拓取得較大進(jìn)展，實(shí)現首入蘇州和南京，分別為4月份通過(guò)合作方式參股東原蘇州地塊；7月份以上限價(jià)24億元拿下南京浦口區江浦街道宅地。

2021年，濱江集團與越秀地產(chǎn)的合作亦成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)事件。在8月份，雙方表示將共同開(kāi)發(fā)位于廣州黃埔的越秀TOD·星航項目，這也是濱江首次參與開(kāi)發(fā)廣州項目。

值得注意的是，濱江曾表示，根據雙方戰略合作要求，公司希望2021年在廣州和杭州兩個(gè)城市與越秀各有3個(gè)合作項目落地。但截至年底，雙方僅各落地1個(gè)項目。

另外，濱江在杭州的優(yōu)勢暫時(shí)還難以于省外地區復現，目前存在毛利率不足的問(wèn)題，如上海地區毛利率僅為11.91%，或許仍需要一定時(shí)間來(lái)進(jìn)行沉淀。

戚金興則認為，毛利率差異比較大的原因為：一是新進(jìn)城市一般競爭激烈，二是杭州之外濱江進(jìn)入的城市銷(xiāo)售周期相對較長(cháng)。但隨著(zhù)新城市的落地，后面利潤率會(huì )逐年提升。

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原標題： 冬天法則 | 百分一的濱江