“房企美元債違約事件持續發(fā)酵，評級機構對行業(yè)表現信心不足，多家房企評級近期遭遇集中下調，引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。

債務(wù)違約的房企成為此次評級下調的主力。

10月5日，花樣年一筆10月4日到期美元債構成實(shí)質(zhì)性違約，三大評級機構之一的穆迪再次下調花樣年評級，長(cháng)期評級由B3下調至Ca，評級展望由負面觀(guān)察調整為負面。

穆迪表示，該公司再融資風(fēng)險增加，能否產(chǎn)生足夠的經(jīng)營(yíng)現金流來(lái)償還未來(lái)一年至18個(gè)月到期的所有離岸債務(wù)的能力存在不確定性。

隨后，受大環(huán)境影響，部分未出現債務(wù)違約的企業(yè)也遭遇評級下調。

據CRIC不完全統計，自10月份以來(lái)（截止10月25日）穆迪前后共下調了29家房企的信用評級或展望，其中18日、19日集中下調高達20家。從內容來(lái)看，穆迪下調的這29家中，有16家房企為評級維持，但展望下調，其中有8家為展望從穩定調整至負面或下調觀(guān)察；剩下的13家則為評級下調或列入下調觀(guān)察名單。

實(shí)際上，從這一角度而言，由于評級機構對整體市場(chǎng)抱有悲觀(guān)預期，在這場(chǎng)“無(wú)差別”的評級下調中，不少房企可能會(huì )被“錯殺”，比如細數下調評級的房企，既有行業(yè)前十的龍頭企業(yè)，也有百名開(kāi)外的中小房企；既有“三道紅線(xiàn)”不達標的4家橙檔和紅檔房企，也有9家全部達標的綠檔房企。

評級機構過(guò)度反應背后，一個(gè)現象值得警惕，即評級及展望雙下調的房企，尤其是下調幅度較大的，如從B3直接下調至Ca，短期內流動(dòng)性風(fēng)險較大，企業(yè)需要加強風(fēng)險管控。

表：2021年10月穆迪集中下調房企評級及展望情況

數據來(lái)源：CRIC整理

為何會(huì )出現集中下調？

原因有兩方面，首先，機構對于房地產(chǎn)行業(yè)基本面抱有悲觀(guān)預期，此外，個(gè)別房企財務(wù)狀況不佳，從而面臨流動(dòng)性風(fēng)險。

對于行業(yè)基本面，穆迪曾于2021年9月7日將中國房地產(chǎn)行業(yè)整體展望由“穩定”調整為“負面”，其中融資渠道受限是促成展望轉負的主要原因。穆迪表示，中國房企國內銀行和信托貸款融資以及境內外債券市場(chǎng)融資渠道的收緊，將導致其再融資及流動(dòng)性風(fēng)險加大；加之債務(wù)和房?jì)r(jià)增長(cháng)的限制也將對銷(xiāo)售構成制約，疊加全國土地交易的放緩，房企合約銷(xiāo)售額下降將加劇流動(dòng)性緊張。

盡管未來(lái)行業(yè)背景融資受限、銷(xiāo)售疲軟，但部分房企中短期內的運營(yíng)現金流仍能覆蓋到期債務(wù)及承諾土地款，這也是過(guò)半的房企僅為展望下調，但評級維持原狀的主要原因。

從企業(yè)層面來(lái)看，多數信用評級被下調的房企，主要由于信用指標趨弱（穆迪主要通過(guò)EBIT/利息覆蓋率及收入/債務(wù)比率兩個(gè)指標進(jìn)行衡量），到期債務(wù)壓力變大，流動(dòng)性風(fēng)險加劇所致。

除此之外，房企評級下調，還受到了其他諸多因素影響，比如業(yè)務(wù)過(guò)于集中某個(gè)區域或城市能級、過(guò)多依賴(lài)合資及聯(lián)營(yíng)公司銷(xiāo)售、過(guò)多依賴(lài)信托貸款、自身業(yè)務(wù)規模較小等等。事實(shí)上，在當前市場(chǎng)或監管環(huán)境發(fā)生變化下，債務(wù)壓力較大或運營(yíng)風(fēng)險較大的房企，受到?jīng)_擊的可能性更大。

表：穆迪房企評級打分卡情況

數據來(lái)源：CRIC整理

值得注意的是，在房企信用評級紛紛下調的大背景下，2021年仍有多家房企的信用評級被評級機構上調。

如6月9日，惠譽(yù)評級發(fā)布報告，將金輝集團有限公司的評級展望從“B”上調至“B+”，展望“正面”。

對于評級上調的理由，最主要的原因是杠桿率的實(shí)質(zhì)性改善。

如惠譽(yù)表示，此次提升評級，是基于其杠桿率（按權益比例合并合聯(lián)營(yíng)公司后凈債務(wù)/調整后庫存）得到實(shí)質(zhì)性改善，2020年杠桿率降至36.7%。由于土儲充足，且業(yè)績(jì)預期看好，在強勁的經(jīng)營(yíng)現金流支持下，惠譽(yù)預測金輝未來(lái)至少兩年可內維持杠桿率在40%以下。

除此之外，在上調理由中還包括有節制的土地收購策略、較高的并表率、較快的回款率及優(yōu)質(zhì)充足的土儲。

表：2021年評級上調房企情況

數據來(lái)源：CRIC整理

整體來(lái)看，房企信用評級的集中下調，背后既有評級機構對行業(yè)面的悲觀(guān)預測，也是部分房企信用風(fēng)險加劇的體現。而信用評級下調的企業(yè)范圍，在未來(lái)仍有可能進(jìn)一步擴大，在這一過(guò)程中，容易造成個(gè)別企業(yè)被“錯殺”。

評級下調對部分企業(yè)的影響更為直接，下調房企的融資難度將加大，平均融資成本抬升，從而進(jìn)一步惡化其信用指標。評級下調難免會(huì )造成市場(chǎng)情緒波動(dòng)，比如如股份拋售、債權人加速催收、購房者觀(guān)望情緒加重等等，加劇企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險，并陷入惡性循環(huán)。

行業(yè)波動(dòng)情況下，資本會(huì )涌向財務(wù)情況良好的大型房企，加劇行業(yè)兩極分化趨勢，行業(yè)集中度也會(huì )進(jìn)一步提升。