大話(huà)固收 作者：洛洛楊
來(lái)源：大話(huà)固收（ID：trust-321）
先“盲猜“一個(gè)項目：
一線(xiàn)城市廣州天河CBD核心地段 商業(yè)現房抵押+物業(yè)抵押，抵押率低于6折 周邊寫(xiě)字樓均價(jià)40000元/㎡；住宅均價(jià)60000元/㎡；本抵押率相當于23000元/㎡ 實(shí)控人母公司+CBD公司+實(shí)控人連帶責任擔保
是不是覺(jué)得這個(gè)項目風(fēng)控還挺“硬”的？看上去是個(gè)大便宜。要知道目前市場(chǎng)上大部分地產(chǎn)項目都只是“準一線(xiàn)”，甚至是二三線(xiàn)地產(chǎn)，好多還只是土地抵押，現房抵押的也少見(jiàn)。
然而，就是這么“硬核”的資產(chǎn)，在處置過(guò)程中價(jià)格一降再降，已經(jīng)經(jīng)歷了三度轉賣(mài)失敗。直至目前，還在廣東金融資產(chǎn)交易中心掛著(zhù)等待買(mǎi)主。
簡(jiǎn)單算一下，轉讓折價(jià)率為59折。
這個(gè)項目本身并不復雜，融資方為百嘉信集團。2012年，百嘉信集團由于資金緊張急需融資，但是當時(shí)商業(yè)銀行無(wú)法直接提供貸款授信。后來(lái)該公司通過(guò)五礦信托作為通道，繞了一個(gè)彎，從銀行獲得借款。
華駿實(shí)業(yè)名下位于廣州市天河區馬場(chǎng)路36號（太陽(yáng)新天地購物中心）101、102房等12項商業(yè)房地產(chǎn)作抵押擔保，抵押物面積合計86303.91平方米
母公司百嘉信集團擔保
實(shí)控人梁勤提供連帶責任保證擔保
太陽(yáng)新天地購物中心是廣州CBD珠江新城最大的單體購物中心，位于廣州核心區珠江新城東北部，周邊分布有大量高端住宅區、高校和寫(xiě)字樓，該項目于2012年9月底全面交付使用并同時(shí)全面開(kāi)業(yè)。被稱(chēng)為 “印鈔機”級別的購物中心，鼎盛時(shí)期年租金收入達3億元。
2019年6月28日，項目在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò )平臺第一次拍賣(mài)，起拍價(jià)28.84億元，拍賣(mài)的標的包括地下負一、負二、負三和負四層，地上一層至九層共計813套房產(chǎn)、車(chē)位，建筑面積共100191.8979平方米，評估總價(jià)為人民幣41.2億元，相當于打了七折。項目吸引了17447次的圍觀(guān)人數，但最終無(wú)人競拍；
2019年7月24日，太陽(yáng)新天地比上一輪28.8億元的起拍價(jià)再降5.77億元，低至23.07億元的起拍價(jià)，據廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)黃文杰指出，換算每平方米相當于約2萬(wàn)3千元，參考上圖周邊房產(chǎn)價(jià)格，相當于“跳樓大甩賣(mài)”；然而，二次拍賣(mài)僅吸引了9379次圍觀(guān)，再度流拍。
2019年11月15日，項目掛到廣東省金融產(chǎn)品交易中心，形式改為以轉讓華駿公司30.41億元債權的方式尋找接盤(pán)俠，標的金額為18.08億元，相當于59折轉讓?zhuān)谙逓?1月22日。很明顯，再度流賣(mài)。
三度失敗轉賣(mài)背后的障礙
明明是優(yōu)質(zhì)地段，現房商業(yè)，合理甚至是超便宜價(jià)格，為什么遲遲難以找到買(mǎi)家呢？
首當其沖的原因，是太陽(yáng)新天地本身巨大的債務(wù)問(wèn)題。據記者從內部獲得的一份資料顯示，太陽(yáng)新天地欠下的本金和利息已將近26億元，每年需償還的利息約為3億元；而每年的商場(chǎng)租金僅約1.8億元，由于已經(jīng)債務(wù)違約被多家金融機構起訴，新的融資接口也難以找到，入不敷出的形勢愈發(fā)嚴峻。
如果只是債務(wù)問(wèn)題，那只要接盤(pán)方“足夠有錢(qián)”，總能化解。但天陽(yáng)新天地還有一個(gè)重要問(wèn)題，即背后管理方的混亂。華駿實(shí)業(yè)對應的股權關(guān)系如圖，三個(gè)股東分成了瑞晟房地產(chǎn)和另外兩家公司兩大陣營(yíng)：
據媒體報道，自2019年5月4日起，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)就出現了瑞晟公司、第三方物業(yè)公司戎威公司和控股股東之間的管理對峙局面。網(wǎng)上有一封措辭激烈的“公開(kāi)信”：
背靠這樣一個(gè)亂局面，結合2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資口徑收緊的大形勢，就不難理解為什么這塊香餑餑為何無(wú)人問(wèn)津了，工作人員稱(chēng)萬(wàn)科華潤曾有過(guò)意向，但轉了一圈后也都沉默收手了?！暗刂骷乙矝](méi)有余糧了！”
還在“迷信”抵押物的，要留個(gè)神了
過(guò)去兩年信托項目主要是政府債務(wù)出問(wèn)題，事實(shí)證明地產(chǎn)反而相對安全
即使地產(chǎn)項目出問(wèn)題，有抵押物在手，不用擔心
只要地段好，就是王道，一二線(xiàn)閉眼買(mǎi)
看過(guò)太陽(yáng)新天地三次流拍的案例之后，就要打個(gè)問(wèn)號：項目的資產(chǎn)有新天地優(yōu)秀嗎？會(huì )不會(huì )也遭遇這樣的處境？
依小固來(lái)看，太陽(yáng)新天地的案例，至少暴露出三點(diǎn)值得重視：
一是商業(yè)地產(chǎn)抵押的有效性。不同于住宅地產(chǎn)單位產(chǎn)權面積較小，商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒數億數十億標的價(jià)格，決定了只有少數買(mǎi)家才能參與接盤(pán)；一旦進(jìn)入資產(chǎn)處置階段，潛在買(mǎi)家本身的狀況也聯(lián)動(dòng)決定了資產(chǎn)的價(jià)值。打個(gè)不恰當的比方：30個(gè)億的太陽(yáng)新天地，萬(wàn)科認為它只值18個(gè)億，它就僅能作價(jià)18億。有限的買(mǎi)家決定了價(jià)格無(wú)法充分競爭，往往會(huì )遭遇大額縮水；
其次是抵押物所有者的主體信用情況不應忽視。一塊地，在百嘉信手上是30個(gè)億6折無(wú)人接盤(pán)；在華潤手上可能就能原價(jià)售出。地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道收緊的情況下，頭部企業(yè)的信用再次站上高權重，抵押物背景干干凈凈好處理才是王道。舉個(gè)例子，招保萬(wàn)金的無(wú)抵押信用項目，和一二線(xiàn)不知名地方房企有抵押的房產(chǎn)項目相比，前者安全程度往往更高。
最后，“好資產(chǎn)”的內涵隨著(zhù)時(shí)間在迅速產(chǎn)生變化。小固曾戲謔寫(xiě)過(guò)《如果李佳琦來(lái)賣(mài)信托》，李佳琦為什么被追捧？一個(gè)人2019年雙十一銷(xiāo)售額10個(gè)億，遠超大部分商場(chǎng)整年銷(xiāo)售額。對線(xiàn)下商場(chǎng)的價(jià)值重估正在看不見(jiàn)的地方發(fā)生，三年前一年賣(mài)10個(gè)億還不錯，三年后資本已經(jīng)要尋找更高效的銷(xiāo)售渠道，競爭和淘汰時(shí)時(shí)刻刻在進(jìn)行著(zhù)。對于選項目來(lái)說(shuō)，對資產(chǎn)的價(jià)值評估要更長(cháng)遠、更實(shí)際，為了保證風(fēng)險發(fā)生時(shí)有足夠有效的防御，怎么謹慎也不為過(guò)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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本文由“大話(huà)固收”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
