負險不彬 作者：王彬
來(lái)源：負險不彬（ID:fuxianbubin）
市場(chǎng)法，是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法。市場(chǎng)法是根據替代原理，采用比較或類(lèi)比的思路及方法估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)方法。
采用市場(chǎng)法應有活躍的公開(kāi)市場(chǎng)，并且市場(chǎng)上有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。其中，可比主要體現在功能、市場(chǎng)條件和成交時(shí)間三個(gè)方面，其中，功能上的可行要體現在用途、性能的相同和近似上，市場(chǎng)條件的可比主要體現在市場(chǎng)供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件的相似上，成交時(shí)間的可比主要體現在與評估基準日相近，或時(shí)間對資產(chǎn)價(jià)值的影響可調整。
一、市場(chǎng)法的基本步驟和可比因素
（一）市場(chǎng)法的基本步驟
一是選擇參照物。參照物的選擇要存在可比性，包括功能、市場(chǎng)條件和成交條件等。另外，與被評估資產(chǎn)相同或相類(lèi)似的參照物越多，越能充分體現和反映資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，但考慮到參照物的成交價(jià)不僅僅是自身功能的市場(chǎng)表現，還會(huì )受到買(mǎi)賣(mài)雙方交易地位、交易動(dòng)機、交易時(shí)限等方面的影響。為避免某個(gè)參照物個(gè)別交易中的特殊因素和偶然因素對成交價(jià)及評估值的影響，運用市場(chǎng)法進(jìn)行估值時(shí)參照案例數目要保證在3個(gè)以上，以盡可能地反映真實(shí)成交價(jià)。
二是要在被評估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。將具有可比性的交易實(shí)例作為與被評估資產(chǎn)對比分析、評估量化的比較參照物。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規模和市場(chǎng)條件等，但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側重。所以運用市場(chǎng)法時(shí)應根據不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)和影響價(jià)值的主要因素，選擇對資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對比指標，形成綜合反映參照物要被評估資產(chǎn)價(jià)值之間對照關(guān)系的比照參數體系，從多方面形成對比，使影響價(jià)值的主要因素得以全面反映。
三是要明確指標對比和量化的差異，亦即評估專(zhuān)業(yè)人員在參照物及被評估資產(chǎn)之間進(jìn)行參數指標的比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。對比主要體現在交易價(jià)格的真實(shí)性、正常交易情形、參照物與被評估資產(chǎn)可替代性的差異等方面。
四是分析確定已經(jīng)量化的對比指標之間的差異。市場(chǎng)法以參照物的成交價(jià)格作為評定、估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的基礎，對所選定的對比參數體系中的各差異因素進(jìn)行比較分析，通過(guò)多形式的量化途徑，形成對價(jià)值的調整結果。在實(shí)際操作中，評估專(zhuān)業(yè)人員將已經(jīng)量化的參照物與被評估資產(chǎn)之間的對比指標差異進(jìn)行調增或調減，就得到以每個(gè)參照物價(jià)格為基礎的被評估資產(chǎn)的初步評估結果。
五是綜合分析確定評估結果。如果選擇多個(gè)參照物，將會(huì )形成多個(gè)初步評估結果。最終的評估值的形成，主要取決于評估專(zhuān)業(yè)人員對參照物的把握和對被評估資產(chǎn)的認識，如果參照物與被評估資產(chǎn)可比性都很好，評估過(guò)程中沒(méi)有明顯的遺漏或疏忽，評估專(zhuān)業(yè)人員可以采用算術(shù)平均法或加權平均法等方法將初步結果轉換為最終評估結果。
（二）市場(chǎng)法的可比因素
運用市場(chǎng)法評估單項資產(chǎn)應考慮的可比因素主要包括資產(chǎn)的功能（資產(chǎn)的功能結合社會(huì )需求，從資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度來(lái)考慮，亦即在社會(huì )需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好其價(jià)值越高，反之亦然）；資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量（資產(chǎn)的外觀(guān)、結構、役齡和規格型號等）；市場(chǎng)條件（主要考慮參照物成交時(shí)與評估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情形。市場(chǎng)條件包含宏觀(guān)的經(jīng)濟政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟狀況、產(chǎn)品的競爭情況和供求狀況等）；交易條件（交易批量、交易動(dòng)機、交易時(shí)間等、交易批量不同，交易對象的價(jià)格就可能會(huì )不同）
二、市場(chǎng)法常用的具體評估方法
市場(chǎng)法主要分為直接比較法和間接比較法，其中間接比較法則是利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場(chǎng)標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準。分別將被評估資產(chǎn)和參照物整體或分項對比打分從而得到被評估資產(chǎn)和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及被評估資產(chǎn)的分值與參照物的分值的比值（系數）求得被評估資產(chǎn)價(jià)值的一類(lèi)評估方法。該方法只要求參照物與被評估資產(chǎn)在大的方面基本相同或像是，通過(guò)被評估資產(chǎn)和參照物與國家、行業(yè)和市場(chǎng)的對比分析，掌握參照物與被評估資產(chǎn)之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎上調整估算被評估資產(chǎn)的價(jià)值?？紤]到間接比較法需要利用國家、行業(yè)或市場(chǎng)標準，應用起來(lái)存在較多局限，在資產(chǎn)評估實(shí)踐中應用并不廣泛。直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格，以被評估資產(chǎn)的某一或若干特征與參照物的同一及若干特征直接進(jìn)行比較，得到兩者的特征修正系數或特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎上進(jìn)行修正從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，其基本計算公式為：
被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格*修正系數1*修正系數2……*修正系數n
被評估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格±特征差額1±特征差額2……±特征差額n
當參照物與被評估資產(chǎn)的差異僅僅體現在某一基本特征上的時(shí)候，直接比較法會(huì )演變成為先行市價(jià)法、市價(jià)折扣法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數法、成新率價(jià)格調整法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法、價(jià)值比率法等。
（一）現行市價(jià)法
當被評估資產(chǎn)本身具有現行市場(chǎng)價(jià)格或與被評估資產(chǎn)基本相同的參照物具有現行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用被評估資產(chǎn)或參照物在評估基本日的現行市場(chǎng)價(jià)格作為被評估資產(chǎn)的評估價(jià)值?，F行市價(jià)法是以成交價(jià)格為標準的，有的資產(chǎn)在市場(chǎng)交易過(guò)程中，報價(jià)或目錄價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間會(huì )因交易對象、交易批量等原因存在差異，在運用現行市價(jià)法時(shí)要注意被評估資產(chǎn)或參照物在評估基準日的現行市場(chǎng)價(jià)格要與被評估資產(chǎn)的價(jià)值內涵相同。
（二）市價(jià)折扣法
以參照物成交價(jià)格為基礎，考慮到被評估資產(chǎn)在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限或銷(xiāo)售數量等方面的差異，按照評估專(zhuān)業(yè)人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門(mén)的規定，設定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計算公式為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率）
此方法一般只適用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情形。
（三）功能價(jià)值類(lèi)比法
功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎，考慮參照物與被評估資產(chǎn)之間的功能差異進(jìn)行調整來(lái)估算被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法，根據資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線(xiàn)性關(guān)系和指數關(guān)系兩種類(lèi)型。
資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系的情形，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法，其計算公式為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）
資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數關(guān)系的情形，通常被稱(chēng)作規模經(jīng)濟效益指數法，其計算公式為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）X
其中X為功能價(jià)值指數。
（四）價(jià)格指數法
價(jià)格指數法又稱(chēng)物價(jià)指數法，是基于參照物的成交時(shí)間與被評估資產(chǎn)的評估基準日之間的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變動(dòng)對資產(chǎn)價(jià)值的影響，以參照物成交價(jià)格為基礎，利用物價(jià)變動(dòng)指數（價(jià)格指數）調整參照物成交價(jià)從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其計算公式為：
1、資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+價(jià)格變動(dòng)指數）
具體表現為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*（1+評估基準日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數）/（1+參照物交易日同類(lèi)資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數）
如被評估房地產(chǎn)于201X年6月末進(jìn)行評估，該類(lèi)房地產(chǎn)2016年上半年個(gè)月月末價(jià)格同上一年年底數據相比，分別上漲了2.5%，5.7%，6.8%，7.3%，9.6%和10.5%，其中參照房地產(chǎn)在201X年3月末正常交易價(jià)格為3800元/平方米，則其6月末的價(jià)值3800*（1+10.5%）/（1+6.8%）=3932元/平方米
或
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易期日至評估基準日各期（1+環(huán)比市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)指數）乘積
2、資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*價(jià)格指數
一是運用定基指數修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的定基價(jià)格指數或定基價(jià)格變動(dòng)指數，價(jià)格指數法的數學(xué)式可以概括為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*評估基準日資產(chǎn)定基價(jià)格指數/參照物交易日資產(chǎn)定基價(jià)格指數
二是運用環(huán)比指數修正。如果能夠獲得參照物和被評估資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數或環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數，價(jià)格指數法的數學(xué)表達式為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物資產(chǎn)交易價(jià)格*參照物交易日至評估基準日各期環(huán)比價(jià)格指數乘積
如：已知參照物資產(chǎn)在201X年1月初的正常交易價(jià)格為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格變化2-5月的環(huán)比價(jià)格指數分別為103.6%，98.3%，103.5%，104.7%，則其5月初的評估價(jià)格為300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%=331.1萬(wàn)元
整體而言，價(jià)格指數法一般運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情形，且時(shí)間差異不能過(guò)長(cháng)。
（五）成新率價(jià)格調整法
成新率價(jià)格調整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎，考慮參照物與被評估資產(chǎn)新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調整估算出被評估資產(chǎn)的價(jià)值，其計算公式為：
資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*被評估資產(chǎn)成新率/參照物成新率
其中，資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）*100%
成新率價(jià)格調整法只運用于被評估資產(chǎn)與參照物之間僅有成新程度差異的情形。
（六）價(jià)值比率法
價(jià)值比率法是利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟參數或經(jīng)濟指標相比較形成的價(jià)值比率作為乘數或倍數，乘以被評估資產(chǎn)的同一經(jīng)濟參數或經(jīng)濟指標，從而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種具體評估方法。價(jià)值比率法中的價(jià)值比率種類(lèi)眾多，包括了盈利類(lèi)指標的價(jià)值比率，如息稅前收益價(jià)值比率，稅后現金流量?jì)r(jià)值比率和每股收益價(jià)值比率（市盈率）等；收入類(lèi)指標的價(jià)值比率，如銷(xiāo)售收入價(jià)值比率（市銷(xiāo)率）；資產(chǎn)類(lèi)指標的價(jià)值比率，如凈資產(chǎn)價(jià)值比率、總資產(chǎn)價(jià)值比率等。其他類(lèi)指標的價(jià)值比率，如成本市價(jià)比率等。
價(jià)值比率法通常被用作評估企業(yè)價(jià)值，由于企業(yè)存在規模、營(yíng)利能力等方面的差異，因此為增強可比性，需要采取某種可比的價(jià)值聯(lián)系，將待估企業(yè)與可比企業(yè)的價(jià)值聯(lián)系起來(lái)。這種聯(lián)系通?？梢杂脙r(jià)值比率來(lái)反映，對其進(jìn)行調整，得到待估企業(yè)的價(jià)值比率。根據選取的可比參照物不同，分為“上市公司比較法”和“交易案例比較法”。上市公司比較法是獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財務(wù)數據，計算適當的價(jià)值比例，在于被評估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法。上市公司比較法中可比企業(yè)應當是公開(kāi)市場(chǎng)上正常交易的上市公司，交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、收購及合并案例資料，計算適當的價(jià)值比率，在于待估企業(yè)比較分析的基礎上，確定待估企業(yè)價(jià)值的具體方法，運用交易案例比較法時(shí)，應當考慮待估企業(yè)與交易案例的差異因素對價(jià)值的影響。價(jià)值比率法應關(guān)注如下重點(diǎn)：
一是可比參照物相關(guān)數據信息來(lái)源及可靠性。因為市場(chǎng)法評估最主要的就是依賴(lài)可比參照物的數據來(lái)確定待估企業(yè)的價(jià)值。二是確定可比參照物的可比標準。需要考慮企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)是否相同或相似，或者企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)是否都受到相同經(jīng)濟因素的影響；考慮待估企業(yè)與可比企業(yè)的規模和獲利能力是否相似，以及未來(lái)成長(cháng)性是否相同或相似。三是可比參照物數量的把握，上市公司要設置較為嚴苛的可比標準，選擇最為可比的企業(yè)或企業(yè)組合，如果選用交易案例，則盡可能選擇多個(gè)可比案例。四是價(jià)值比率的選取。如虧損企業(yè)一般不采用與凈利潤相關(guān)的價(jià)值乘數；可比參照物與待估企業(yè)的資本結構存在較大差異，則不宜選擇部分投資口徑的價(jià)值乘數；輕資產(chǎn)企業(yè)不宜選擇與資產(chǎn)規模相關(guān)的價(jià)值乘數，而應該更多的考慮與收益相關(guān)的指標；對于成本和利潤比較穩定的企業(yè)，可以采用收益口徑的價(jià)值乘數進(jìn)行評估；可比參照物與待估企業(yè)的稅收政策不一致，偏向于采用與扣稅前收益相關(guān)的指標，從而避免由于稅收不一致而導致的價(jià)值差異性。
價(jià)值比例在可比企業(yè)與待估企業(yè)的價(jià)值之間建立了一座橋梁，能夠更好的反映價(jià)值，則取決于選取價(jià)值比率的關(guān)鍵。目前常采用的價(jià)值比率類(lèi)型主要包括如下幾類(lèi)：
三、市場(chǎng)法的適用范圍和局限
市場(chǎng)法同城被用于評估具有活躍公開(kāi)市場(chǎng)且具有可比成交案例的資產(chǎn)。但是此方法強調參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性，影響被評估資產(chǎn)價(jià)值的因素較多，如可能同時(shí)有時(shí)間因素、價(jià)格因素、功能因素、交易條件因素的存在。而且該方法的使用，對信息資料的數量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估專(zhuān)業(yè)人員要有豐富的評估經(jīng)驗，市場(chǎng)閱歷和評估技巧。
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