觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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對于新城未來(lái)的目標，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權益口徑不能出現下降，維持過(guò)去的成績(jì)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月20日13:20，上海普陀區中江路的新城控股大廈。
四方匯集而來(lái)的人流紛紛進(jìn)入電梯內，本不相識的人們互相攀談著(zhù)，他們口中的話(huà)題大多與最近的股市整體下跌有關(guān)，當然少不了昨日虛擬貨幣圈的暴雷。
他們此行的目的地是新城控股舉辦的2020年度股東大會(huì )。
進(jìn)入會(huì )場(chǎng)內，不乏持有新城多年的老股東與身旁的人小聲交換著(zhù)持股心得，“你多少買(mǎi)的？”，“準備什么時(shí)候跑（賣(mài)）？”，“都新高了，還能再漲嗎？”
這群身經(jīng)百戰的投資者們似乎對今年新城的走勢還是很滿(mǎn)意。
截止5月20日收盤(pán)，新城控股報47.18，單日漲0.4%。從今年年初至今，公司已經(jīng)上漲了35.46%，領(lǐng)跑絕大多數的地產(chǎn)股。
新城控股集團董事長(cháng)王曉松帶著(zhù)十數位高管坐鎮現場(chǎng)，身旁是左膀右臂的董事兼總裁梁志誠，董事兼聯(lián)席總裁曲德君。
據了解，出席會(huì )議的股東超過(guò)了50人。
與往年無(wú)二，新城控股把股東大會(huì )分成了兩個(gè)部分，在例行公事的報告、議案、投票等流程后，來(lái)到了股東與管理層思想碰撞的部分。
對于股東們關(guān)注的分拆商業(yè)的問(wèn)題，王曉松表示：“可能還沒(méi)有太多可拆的。我們還在研究，也沒(méi)有時(shí)間表，但是暫時(shí)應該是不會(huì )做一些拆分?！?/p> 吾悅廣場(chǎng)：消費還是地產(chǎn)？
作為新城旗下最具代表性的產(chǎn)品，吾悅廣場(chǎng)是一個(gè)不可避免的話(huà)題。
其中一位股東就吾悅廣場(chǎng)的租金收入模式提出了問(wèn)題，其與國內傳統的商業(yè)地產(chǎn)模式稍有不同。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新城的吾悅廣場(chǎng)收入主要包含了每年穩定的物管費以及固定租金收入，但是其中部分門(mén)店采用的是底租+銷(xiāo)售額提成的模式。
曲德君表示，從過(guò)去那么多年發(fā)展至今，吾悅廣場(chǎng)主要還是以固定租金為主要合作模式，例如星巴克、快餐之類(lèi)的國際品牌，公司會(huì )考慮采用租金+銷(xiāo)售額提成的模式。
未來(lái)，吾悅廣場(chǎng)會(huì )在品牌可靠性比較強、成長(cháng)性的品牌，考慮采取扣點(diǎn)、抽成的新模式，與品牌間更好去配合聯(lián)動(dòng)，從而通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)的提升來(lái)加強吾悅廣場(chǎng)競爭力，同時(shí)新城也能獲取更高的收益。
今年，新城會(huì )選定兩個(gè)項目嘗試大范圍推廣運用這種新模式，其他廣場(chǎng)也會(huì )選定部分品牌進(jìn)行系統性的合作。
王曉松表示，在商業(yè)管理的前五年，只要開(kāi)出吾悅廣場(chǎng)就是；到下一個(gè)第二個(gè)五年，打造不同空間，運營(yíng)每個(gè)空間，讓其產(chǎn)生收益。
至于下一個(gè)五年，圍繞客戶(hù)展開(kāi)，如何更好的服務(wù)客戶(hù)，而這個(gè)客戶(hù)不單指消費者還有商戶(hù)，幫助商戶(hù)去運營(yíng)，主要扶持一些本地的商家。
一旦這種業(yè)務(wù)開(kāi)始成熟，新城可能會(huì )從純租金的方式變成租金+扣點(diǎn)，或者說(shuō)慢慢轉變到扣點(diǎn)的模式。
王曉松舉了一個(gè)例子，北美電商Shopee，一個(gè)近兩年增長(cháng)迅猛，在北美區域成為僅次于A(yíng)mazon的電商平臺。具體來(lái)說(shuō)，Shopee會(huì )重點(diǎn)扶持商戶(hù)，并對其進(jìn)行一定的補貼，待一定時(shí)間后，該平臺會(huì )收取訂單傭金，這個(gè)傭金會(huì )在成交之后直接從營(yíng)業(yè)額里扣除。
2021年，新城計劃商業(yè)總收入85億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座。王曉松認為，今年新開(kāi)30個(gè)重資產(chǎn)是公司的極限值，輕資產(chǎn)輸出方面，仍然還是一個(gè)未知數。
值得注意的是，新城所構造的智能廣場(chǎng)大數據體系不僅僅是吾悅廣場(chǎng)，而是一個(gè)拉通了新城控股、新城悅、吾悅廣場(chǎng)3個(gè)板塊的數據平臺，“新城大會(huì )員體系”。
對于與萬(wàn)達、寶龍、中駿等商業(yè)地產(chǎn)商之間的商業(yè)地產(chǎn)競爭，王曉松仍然保持了一個(gè)樂(lè )觀(guān)的心態(tài)，“其實(shí)大家都是各自做各自的產(chǎn)品線(xiàn)，之間存在差異化，真正的競爭要到3-4年之后?！?/p>
王曉松表示，火熱已經(jīng)不足以形容，現在的市場(chǎng)很“夢(mèng)幻”。兩集中之后，純住宅不太好做。
在已經(jīng)進(jìn)行的集中供地土拍中，新城并沒(méi)有收獲太多土地項目，僅在天津、福州幾個(gè)地方有所斬獲，無(wú)論是廣州、杭州、無(wú)錫、重慶、北京，新城都僅僅拿到了“重在參與”的安慰獎。
以福州獲得的晉安項目為例，新城以上限價(jià)8.14億元搖號奪得，溢價(jià)率30%。王曉松稱(chēng)：“能搖號獲得的地塊是有利可圖的，企業(yè)也是博彩業(yè)，只要能搖就去搖，不光現金不錯，利潤也不錯?！?/p>
新城在拿地的時(shí)候把現金流放在第一位，作為一家住宅+商業(yè)的雙輪驅動(dòng)公司，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)住宅銷(xiāo)售反哺商業(yè)地產(chǎn)，所以純住宅的銷(xiāo)售現金流和高周轉對新城來(lái)說(shuō)，是一條生命補給線(xiàn)，用于支撐商業(yè)部分。
另一方面，新城所獲取的項目目標一定是有利可圖，才會(huì )考慮去拿地，這也是為什么新城在第一次集中供地中較為謹慎的原因。
同時(shí)，因為前兩年地價(jià)和限價(jià)的原因，新城已售未結轉的毛利率在近一兩年應該會(huì )是一個(gè)低谷?！霸诒O控去年和今年所獲取的項目的毛利率的改善和變化，所以還是比較有信心在未來(lái)一兩年之后可以平滑的往上走?！?/p>
去年，新城的綜合毛利率為23.5%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個(gè)百分點(diǎn)；收租業(yè)務(wù)表現還不錯，物業(yè)出租及管理毛利率繼續上升至70%。
雖然收租業(yè)務(wù)對公司的業(yè)績(jì)公司越來(lái)越高，但是仍然難以撼動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售對公司的重要性，如何扭轉這一部分的毛利率表現方才是新城的關(guān)鍵。
面對接下來(lái)要進(jìn)行的上海集中供地，新城表示正在積極準備參與，尤其上海作為大本營(yíng)，但大前提仍然是平衡項目現金流的回籠速度和利潤，才會(huì )考慮拿不拿。
對于新城未來(lái)的目標，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權益口徑不能出現下降，維持過(guò)去的成績(jì)。
整體拿地的策略會(huì )聚焦二三線(xiàn)，繼續深耕在現有進(jìn)入的區域，并選擇合適的城市，并不會(huì )像以往盡力下沉做太大的市場(chǎng)。
王曉松表示，對于公司來(lái)說(shuō)，規模的上升是必要的，不然團隊看到瓶頸之后，不利于公司發(fā)展。
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原標題： 股東會(huì )見(jiàn)聞錄丨吾悅廣場(chǎng)目標Shopee新城目標每年增長(cháng)10%
