觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。
央行、銀保監發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》后，終于有房企踏出了第一步。
1月4日，據中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊信息系統顯示，招商局蛇口工業(yè)區控股股份有限公司擬發(fā)行2021年度第二期中期票據（并購），目前處于“反饋中”狀態(tài)。
需要注意的是括號中的內容，募集說(shuō)明書(shū)專(zhuān)門(mén)點(diǎn)出了該筆資金其中一項重要用途：并購。
據了解，這是一筆注冊金額30億元的中期票據，本期發(fā)行金額30億元，品種一期限為3年期，初始發(fā)行規模15億元；品種二期限為5年期，初始發(fā)行規模15億元。
其中，招商蛇口擬將不超過(guò)15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力（包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續資產(chǎn)投資與收購等方式），剩余資金用于償還公司的銀行貸款。
這幾乎也是支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購類(lèi)債券政策出臺以來(lái)，第一個(gè)“吃螃蟹”的案例。
觀(guān)點(diǎn)新媒體查詢(xún)，招商蛇口最早于12月28日披露第二期中期票據（并購）募集說(shuō)明書(shū)，擬注冊發(fā)行中票30億元。公告甚至表示，本次債務(wù)融資工具募集資金將用于并購，盡管實(shí)際上用于此類(lèi)用途的資金規模預計不超過(guò)15億元。
12月29日，交易商協(xié)會(huì )市場(chǎng)創(chuàng )新部向招商蛇口方面下發(fā)補充信息函，其中涉及建議進(jìn)一步補充并購項目具體情況。1月4日，招商蛇口的回函正式披露，落款時(shí)間為12月31日。截止目前，該筆中票仍處于“反饋中”狀態(tài)。
無(wú)論如何，這仍反映了目前房企融資政策的傾向性。
在2021年最后兩個(gè)月間房地產(chǎn)融資環(huán)境開(kāi)始出現邊際寬松，尤其是11月9日交易商協(xié)會(huì )舉行的房企代表座談會(huì )以來(lái)，包括保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)集團、萬(wàn)科、碧桂園、金地、龍光、龍湖均先后發(fā)布融資計劃。
與此同時(shí)，12月初，銀保監會(huì )表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。
12月6日，中央政治局會(huì )議指出，要推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨后劉鶴副總理發(fā)表的《必須實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展》一文中，亦提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
隨后12月10日，交易商協(xié)會(huì )舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，會(huì )議上提及將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長(cháng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購。
12月下旬，央行、銀保監會(huì )更是聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》。針對該通知，央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實(shí)現出清最有效的市場(chǎng)化手段?！?/p>
通知發(fā)布之時(shí)，央行、銀保監會(huì )和國資委召集部分民營(yíng)、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開(kāi)座談會(huì )，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。
彼時(shí)媒體報道，一些房企表示，目前是兼并收購的較好時(shí)機，正在實(shí)質(zhì)性洽談多個(gè)并購項目。
具體到發(fā)債主體，市場(chǎng)消息早已指招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )注冊發(fā)行并購票據，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。
但目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。這一小步，是否代表著(zhù)行業(yè)下一階段的一大步？
盡管優(yōu)質(zhì)房企用于并購的融資通道有所打通，但通過(guò)并購票據等方式幫助市場(chǎng)消化出險企業(yè)的風(fēng)險，還要承擔杠桿拔高、存貨積累、負擔加重等問(wèn)題，這在根本上影響著(zhù)企業(yè)并購的積極性。
一位頭部房企人士此前對觀(guān)點(diǎn)新媒體指，當下行業(yè)對民企的收并購持謹慎態(tài)度，關(guān)鍵并非手頭上是否有足夠資金，而是擔心收購后所需承擔的債務(wù)壓力以及項目隱性風(fēng)險等。該人士表示，若政策允許不將并購資產(chǎn)的負債納入三道紅線(xiàn)考核，或許大家積極性會(huì )更高。
不納入三道紅線(xiàn)考核的建議并非首次出現。在去年11月10日，有知情人士曾向媒體透露，對于地產(chǎn)收并購，近期部分央企國企向監管部門(mén)反映，如果要做一些承債式收購，三道紅線(xiàn)就會(huì )被突破，建議監管部門(mén)對相關(guān)指標予以調整。
即便諸如并購案例較多的融創(chuàng )，都已經(jīng)收并購保持極度冷靜的狀態(tài)。孫宏斌曾在業(yè)績(jì)會(huì )上直接表示，目前基本不存在收并購市場(chǎng)，因為出售方無(wú)論開(kāi)什么價(jià)格，并購的同時(shí)需要并購債務(wù)，這是沒(méi)法并購的。
近期最能佐證這一點(diǎn)的，是金科以1元代價(jià)收購藍光旗下部分項目資產(chǎn)，藍光是本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機的典型代表之一。
根據交易公告，藍光所出售標的公司旗下有重慶未來(lái)城104畝項目、重慶芙蓉公管項目以及天津小站等項目，賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，但交易對價(jià)僅為1元。簡(jiǎn)單而言，存在賬面上的大額利差。
藍光在回復交易所問(wèn)詢(xún)函時(shí)解釋?zhuān)灰讓κ纸鹂埔袚搨s91.91億元，并且交易標的中的天津小站項目，評估減值12.48億元，重慶未來(lái)城104畝項目評估減值1.59億元，這是導致交易價(jià)格大幅低于凈資產(chǎn)的原因。
而藍光交易的標的公司在采用資產(chǎn)基礎法評估后，負債大幅提升，即在評估基準日，標的公司負債4.43億元，所有者權益8.92億元，但模擬重組后，負債總額91.91億元。
這也反映出并購市場(chǎng)上所存在的隱性負債及價(jià)值虛高等問(wèn)題，加上房企流動(dòng)性趨緊，目前房地產(chǎn)大型收并購的案例總體較少。
以目前申請發(fā)行30億中票的招商蛇口為例，其在募集說(shuō)明書(shū)中的風(fēng)險提示中提及收并購存在較大不確定性，總額度總也僅有一半用于并購。
招商蛇口還表示，債券的發(fā)行時(shí)間及實(shí)際發(fā)行規模均有一定不確定性，將綜合考慮本次債券發(fā)行時(shí)間及實(shí)際發(fā)行規模、募集資金的到賬情況、投資進(jìn)度，本著(zhù)有利于優(yōu)化公司債務(wù)結構，盡可能節省公司利息費用的原則靈活調整本次中期票據募集資金投資標的。
熟悉招商蛇口的人士也向觀(guān)點(diǎn)新媒體表達看法稱(chēng)，募集資金的實(shí)際使用需要視市場(chǎng)情況而定，真正用于并購的資金可能與計劃有所出入。實(shí)際上，招商蛇口此前接觸過(guò)部分流動(dòng)性緊張企業(yè)位于深圳的項目，但后續并未促成交易。
或許就目前而言，兼并購成功率較高的領(lǐng)域主要集中于物業(yè)板塊，由于物業(yè)公司負債低、現金流好，它們往往受到更多關(guān)注。比如招商積余在12月底完成兩筆航空物業(yè)方面的并購，1月5日，華潤萬(wàn)象生活還以10億元代價(jià)收購了禹洲旗下禹洲物業(yè)。
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