觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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在集中供地大潮下，無(wú)論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽(yáng)光城并沒(méi)有參與這場(chǎng)軍備競賽。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月17日清晨，陽(yáng)光城集團股份有限公司公布了2021年4月份的銷(xiāo)售報告。
陽(yáng)光城在2021年前四個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售總金額641.11億元，同比增長(cháng)42.37%，權益銷(xiāo)售金額410.56億元，同比增長(cháng)45.53%，銷(xiāo)售面積404.21萬(wàn)平方米，權益銷(xiāo)售面積280.93萬(wàn)平方米，權益比例約為64%。
在全口徑銷(xiāo)售統計下，長(cháng)三角依舊穩定貢獻著(zhù)最大比例，占比超過(guò)40%，而內地區域處于第二梯隊，且由于整體地價(jià)和售價(jià)較低的原因，該區域的權益比例高達80%，遠遠超過(guò)其他4個(gè)大區50-65%的平均權益比例。
按照公司年初的規劃，陽(yáng)光城2021年銷(xiāo)售規模要實(shí)現2200億+，新增供貨總量2150多億，加上期初存量1100億，所以全年可售資源有3260億，按照往年65%的去化率，足以支撐實(shí)現2200億+的銷(xiāo)售目標。
目前，陽(yáng)光城在1-4月實(shí)現了641.11億的全口徑銷(xiāo)售，完成了全年目標的29.14%，完成度屬于房企前列。
事實(shí)上，陽(yáng)光城今年2200億+的目標相較于2020年達成的2180億元，以及2019年創(chuàng )下的2110億元十分接近。
換言之，在規模上，陽(yáng)光城要完成目標并不難，利潤與財務(wù)是陽(yáng)光城首要考慮點(diǎn)，面對著(zhù)集中供地的“面粉”改革，在對賭的利潤壓力中，陽(yáng)光城主動(dòng)拾起了收并購，這個(gè)它們曾經(jīng)引以為傲的領(lǐng)域。
在2021年4月份，陽(yáng)光城合共獲得13個(gè)土地項目，新增土地面積88.79萬(wàn)平方米，計容面積218.57萬(wàn)平方米，需按權益承擔對價(jià)款 51.28 億元。
其中，通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增 3 個(gè)土地項目，分別位于福建大區宜春、云貴區域昆明 、湖南區域長(cháng)沙，平均樓面價(jià)僅3,977.49元/平方米；通過(guò)并購及其他方式新增 10 個(gè)土地項目，分布位于福建大區（4宗）、浙江大區（2宗）、廣西（2宗）、川渝、津冀幾個(gè)大區。
以2020年同期的4月份為例，陽(yáng)光城新增8宗招拍掛地塊，新增3宗收并購地塊，和2021正好相反。
在集中供地大潮下，無(wú)論是毛利率還是凈利率都并不突出的陽(yáng)光城并沒(méi)有參與這場(chǎng)軍備競賽，目前市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)地塊都處于搖號或是競自持的階段，利潤率極低。
以濱江為例，在此次杭州的集中拍地中，濱江共獲得了5宗地塊，董事會(huì )主席戚金興在面對投資者們曾談到，希望能做到1-2%的凈利潤。
在杭州打拼了多年，領(lǐng)先身后房企的濱江尚且如此，其他房企的賬本上或許更加困難，“賠本賺吆喝”以及“退地”的傳聞自拍地以來(lái)就未曾停止。
在早前業(yè)績(jì)會(huì )上，陽(yáng)光城曾希望通過(guò)集中供地進(jìn)一步加大在北京、上海、廣州幾個(gè)一線(xiàn)城市的投入，“我們的財務(wù)實(shí)力還不是很強，我們會(huì )按照自己的研判集中有限的資源，在一些感興趣的城市進(jìn)行重點(diǎn)集中?！?/p>
目前，無(wú)論是在廣州還是北京的首批集中供地中，陽(yáng)光城都沒(méi)有獲得任何一宗地塊，在房企們都把賬本計算到極限的情況下，財務(wù)和管理都沒(méi)有優(yōu)勢的陽(yáng)光城難以推出具有競爭力的報價(jià)。
朱榮斌在幾天前的股東大會(huì )上透露：“原本預計兩集中市場(chǎng)會(huì )有所放緩，但沒(méi)想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項目不好算過(guò)賬?！?/p>
對陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)，此時(shí)重新回到收并購的軌道上，避開(kāi)了與其他房企們的直接競爭，這是公司過(guò)去積累的優(yōu)勢區域。
從陽(yáng)光城在4月份拿地策略上的轉變能窺出公司主動(dòng)做出的改變，“在如今的市場(chǎng)，只要不敗就是勝利”。
在4月份獲取的地塊中，13宗地塊均為涉宅地塊，僅有一宗為商辦地塊，而這宗地塊也是4月份中收并購金額最高的一宗地，為廣西南寧的秋月路南側，夏林路北側商辦項目。
該項目總對價(jià)8.15億元，權益比例51%，土地面積13.93萬(wàn)平方米，計容建筑面積55.71萬(wàn)平方米，樓面價(jià)2868.42元/平方米。
此次陽(yáng)光城主動(dòng)收購的廣西南寧商辦項目權益比例達到51%，這也說(shuō)明公司或許在考慮主動(dòng)操盤(pán)、并表。
在陽(yáng)光城規劃中，去主動(dòng)收購自持型物業(yè)，獲取持續性的租金收入從來(lái)都不是第一選擇，一般是項目中的“被迫”配套，在股東會(huì )上也表示，有機會(huì )考慮出售酒店資產(chǎn)。
在陽(yáng)光城去年新增的超過(guò)65個(gè)房地產(chǎn)項目中，僅有兩宗地塊沒(méi)有涉及住宅，一宗是通過(guò)招拍掛奪得的上海松江區佘山鎮工業(yè)區SS-19-001號地塊，是一宗科研設計用地，另一宗是收并購獲得的重慶市渝北區地塊，用于商業(yè)、學(xué)校，權益比例僅為30%
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