陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺
來(lái)源：陌爺地產(chǎn)圈（ID:gh_6e6c6fd48723)
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半年，很多城市進(jìn)入寒冬甚至冰點(diǎn)。
越來(lái)越多的房企開(kāi)始在暴雷的邊緣試探，曾經(jīng)頻出黑馬、一路高歌的閩系成為了重災區。
陽(yáng)光城、融信、旭輝等也成為了一團啞火。
時(shí)間窗口縮短至半年：
從上半年全國重點(diǎn)城市一批次的瘋狂，到二批次全國房企選擇躺平。
房企已然從發(fā)展邏輯轉變?yōu)榱松孢壿嫛?/p>
作為浙系房企的典型代表，濱江集團頻頻出圈。
憑借出色的產(chǎn)品能力以及極致的快周轉速度，近些年來(lái)也逐漸成為開(kāi)發(fā)商紛紛效仿的對標企業(yè)。
萬(wàn)科曾帶隊與濱江集團交流學(xué)習，數月下來(lái)后，得出的結論是：
濱江，根本學(xué)不來(lái)！
而近期濱江的動(dòng)作也開(kāi)始折射出對于風(fēng)險的警惕。
側面更是反映出，擇友不慎而被動(dòng)收購高價(jià)地股權的無(wú)奈。
近期，濱江集團也頻頻發(fā)布公告，擬收購與某房企在杭州的兩宗合作項目股權。
而在此之前，上半年還一起組團打怪的融信，與濱江在第一批次集中供地中，豪揮172.5億連斬4宗地塊。
而下半年面對捉襟見(jiàn)肘的現金流，嚴苛的融資環(huán)境，斷崖式下跌的市場(chǎng)。
融信似乎開(kāi)始選擇了躺平。
實(shí)則無(wú)奈！
11月1日，濱江以合計6.38億元從某房企手中收回兩個(gè)項目公司50%、49%股權。
并支付10.35億股東借款本息。
前者屬于同行的退出行為，標的為杭州的知名項目，該項目?jì)H剩下自持部分。
此次收購之后自持部分全部由濱江集團持有。
屬于正常的商務(wù)行為。
而后者，是以5.88億元承債式收購杭州融躍持有的杭州濱科49%的股權。
項目標的為杭政儲出[2020]35號地塊，屬于杭州市上城區始版橋未來(lái)社區的組成部分。
總建筑面積212871平方米，而住宅部分僅35%。
高總價(jià)、高商業(yè)占比，加上銷(xiāo)售和自持的諸多限制，對于開(kāi)發(fā)商無(wú)論是運營(yíng)還是資金沉淀都提出了巨大的要求。
濱江的股權回購，一方面是對同行可能會(huì )出現的風(fēng)險進(jìn)一步隔離。
畢竟合計約62億的土地款，在下行市場(chǎng)周期中，彌足珍貴。
杭州第一批次集中供地中，曾經(jīng)相愛(ài)相殺的濱江與融信選擇聯(lián)手，大手筆豪擲172.5億聯(lián)合獲取4宗地塊。
而現在看來(lái)，無(wú)疑是站在了高高的山崗上。
戚金興的豪言“努力實(shí)現1%-2%的凈利率”看來(lái)是沖動(dòng)了。
僅隔數月，同板塊5%凈利率的項目也險些流拍。
這是對后市預判不足，也是隊友“融信”給的莽撞的勇氣。
四宗地塊實(shí)際樓面價(jià)差不足萬(wàn)元，且部分地塊商業(yè)體量大，自持比例高。
后續開(kāi)發(fā)運營(yíng)及資金沉淀的要求非常高。
其中，聯(lián)合競買(mǎi)公司杭州墨雨企業(yè)管理有限公司，標的地塊為杭州蕭山寧圍地塊。
10月18日，該公司股權發(fā)生變更。
變更前，有融信與濱江各持股50%，而變更后，濱江集團將全資持有。
而該宗地塊實(shí)際價(jià)差有效，預計大概率虧損。
融信自下半年以來(lái)，現金流愈加緊張，停止投資拿地的同時(shí)，已開(kāi)始節衣縮食。
而與濱江合作的四宗地塊預判也會(huì )陸續轉出。
對于濱江而言，一方面主動(dòng)隔離風(fēng)險，但同時(shí)也是壯士斷腕。
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