地產(chǎn)風(fēng)聲 作者：宋兵乙
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）
2018年，國內辦了一次中法非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展覽會(huì )。會(huì )上，來(lái)了一批特殊的展品：家具。
它們本來(lái)被安放在北京莊園里，是開(kāi)發(fā)商運通集團為業(yè)主添加的日常配置。
當時(shí)，由于法國方面的部分展品無(wú)法運輸到國內，便找項目方借了同等級別的物件。
別墅里的家具，進(jìn)入世界級的展會(huì )，并且被聚焦在鎂光燈下，這種情況在北京豪宅市場(chǎng)上實(shí)屬罕見(jiàn)。
事實(shí)上，這些家具能被選中，不僅是因為華美的外形，還在于自身的內涵：
據悉，其中有超過(guò)百年歷史、凡爾賽宮指定的修繕品牌DELISLE。這個(gè)品牌做燈具是用純手工壓模進(jìn)行精雕細琢的，成本通常是其他品牌的10倍。
近些年，“顏值經(jīng)濟”當道。當大眾對好看的東西司空見(jiàn)慣后，內涵反而成為一種奢侈品，更容易出彩。
家具是這樣，放家具的房子同樣如此。
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在北京別墅市場(chǎng)中，五官好、顏值高的漂亮豪宅有很多。不過(guò)，房和人一樣，空有五官、沒(méi)有三觀(guān)也是不完美的。
我們常說(shuō)，一對情侶在一起，三觀(guān)合不合適很重要。它意味著(zhù)兩人待在一起是不是更開(kāi)心、會(huì )不會(huì )更舒適、能不能更長(cháng)久。三觀(guān)不合，往往分手收場(chǎng)。
人跟房子之間的火花，同樣如此。
再貴的豪宅，到最后也是拿來(lái)住的。
這時(shí)候，房子跟人的契合度就很重要。一個(gè)三觀(guān)正的豪宅，必然是從人的需求出發(fā)，不僅讓居住更舒適，而且還能豐富人的精神需求。它也就會(huì )更受市場(chǎng)歡迎。
不過(guò)，總體上“三觀(guān)正”的項目并不多。有人就開(kāi)玩笑稱(chēng)，目前北京別墅市場(chǎng)的主要矛盾是：
日益增長(cháng)的富人數量和豪宅需求，同心儀產(chǎn)品較少之間的矛盾。
1994年，有一部大熱電視劇，名叫《北京人在紐約》。
里面姜文扮演的王起明，在90年代從北京跑到紐約尋找夢(mèng)想。發(fā)達了后，他搬到紐約邊上一個(gè)叫長(cháng)島的地方，住進(jìn)了別墅區。
那個(gè)時(shí)候，紐約早就是富豪的天堂，而北京的有錢(qián)人相對較少，別墅區更少見(jiàn)。
轉眼三十多年過(guò)去，北京的富人區紛紛冒出，尤其是中央別墅區，從最早的高檔別墅群落，發(fā)展到現在已經(jīng)成為北京九大別墅區中的前三，吸引大量項目先后落地。
比如，北京莊園就選址京承高速旁，比鄰京承高速出口，可以瞬間直達北京三環(huán)，與城市CBD無(wú)縫銜接。
項目規劃有200余獨棟別墅，每一棟都是樓王等級標準，區域7大配套公園特供莊園。在寸土寸金的中央別墅區，如此航母級別的頂級豪宅項目，已經(jīng)非常少見(jiàn)了。
今年4月，北京首次超紐約，成為全球富豪數量最多的城市。北京的有錢(qián)人越來(lái)越多，頂級豪宅的需求也日益旺盛。這反映在具體的成交數據上：
據合碩機構統計，今年前5個(gè)月，北京均價(jià)10萬(wàn)+的高端項目成交超600套，為近年來(lái)同期新高。其中，別墅市場(chǎng)成交火熱，以1679套的成績(jì)，實(shí)現同比成倍增長(cháng)。
市場(chǎng)表明，其實(shí)大家不缺錢(qián)。但是，缺好產(chǎn)品。畢竟別墅供應一直在減少，高品質(zhì)的產(chǎn)品更是百里難挑一。
2019年，隨著(zhù)住建部下發(fā)“最嚴限墅令”，北京別墅市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入“存量”時(shí)代。有媒體統計，北京別墅的供應一直在持續下滑：
2018年為7633套，到2020年已經(jīng)降為4497套，接近腰斬。
像北京莊園這種，規劃有200多棟獨棟別墅的項目，更是罕見(jiàn)。
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當市場(chǎng)需求大于供給時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商容易產(chǎn)生懈怠心理，在項目開(kāi)發(fā)上只看重“面子”，忽視了“里子”。
在這種行業(yè)現狀下，少數擁有獨特“三觀(guān)”的項目就顯得格外醒目。比如，三觀(guān)分別是產(chǎn)品觀(guān)、生活觀(guān)和藝術(shù)觀(guān)的北京莊園。
拿它的產(chǎn)品觀(guān)來(lái)說(shuō)，項目在花園首層、全北向入戶(hù)等空間布局上，都打破了其他傳統豪宅的“套路式設計”，創(chuàng )造出更舒適的人居體驗。
這種創(chuàng )新，讓人覺(jué)得以前關(guān)于頂豪別墅的想象，都是錯的。
比如，現在很多別墅項目都熱衷“前二后三”的設計——把客廳設計在首層，花園放在負一層。業(yè)主必須從一層入戶(hù)到客廳，然后再下一層才能到達花園。
這樣設計，倒是為開(kāi)發(fā)商“節約”了不少地下面積，但是別墅從來(lái)不缺面積，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不僅上下樓麻煩，而且花園的采光、通風(fēng)都不太好，居住體驗很受影響，如同撿了芝麻丟了西瓜。
如果去歐美那邊瞅瞅，甚至看看原汁原味的英美劇，就會(huì )發(fā)現真正的別墅，花園都是在一樓，并且和客廳是直接聯(lián)通的。
在北京莊園的設計中，同樣把花園放回了一層。簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單的生活動(dòng)線(xiàn)，讓居住體驗跨上一個(gè)臺階。
另外，在保障業(yè)主生活的私密性上，項目在細節之處做到了近乎苛刻的狀態(tài)。
在富豪人群中，私密性從來(lái)都是居住生活中的必備。比爾·蓋茨為保護自己的隱私，買(mǎi)下了自家豪宅周?chē)蝗?.7萬(wàn)㎡的區域；李嘉誠的豪宅附近，都是閉路電視和攝像頭。
在北京莊園里，保護私密性的細節設計，到處都能看到。
在一些北京別墅項目里，經(jīng)常采用南北向相互交錯入戶(hù)的路徑設計，目的是為了節約項目的占地面積。
但在實(shí)際生活中，南入戶(hù)會(huì )導致北客廳、北花園的采光不足；另外，南北交錯還會(huì )帶來(lái)鄰居入戶(hù)對視的情況，難以保障業(yè)主的隱私生活。
北京莊園的做法是，把行業(yè)通行的南北入戶(hù)改為全北向入戶(hù)，保證每一戶(hù)都為南向客廳和南向花園，采光充足；同時(shí)，打破市面中雙向入戶(hù)的設計，全部設計為單向入戶(hù)。
這樣既能確保業(yè)主的私密性，最大化精簡(jiǎn)行動(dòng)動(dòng)線(xiàn)，還能給人一種尊貴感。
這樣精心設計的空間布局，還反映在項目的生活觀(guān)上。
真正的豪宅，從來(lái)都不是在空間上進(jìn)行鋪張浪費，而是恰到好處。很多別墅都喜歡做大臥室、大進(jìn)深的設計，看起來(lái)似乎很氣派，卻忽略了采光和居住的舒適度度，少了點(diǎn)溫馨的感覺(jué)。
北京莊園在空間尺度上，講究分寸感。
它推出全國唯一大面寬、短進(jìn)深的薄板型設計，讓陽(yáng)光照到家里的每一塊地板。另外，它又獨創(chuàng )“大家族無(wú)干擾共居”的全功能空間。在這種空間布局下，既顯豪宅氣質(zhì)，又不會(huì )失去家的味道。
透過(guò)這些空間設計細節，能看到北京莊園不僅僅是在簡(jiǎn)單地造房子，而是洞察到人居需求后精心設計，沉下心來(lái)回歸到“別墅”的本質(zhì)。
這是最簡(jiǎn)單的，也是最難的。
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有人說(shuō)，空間結構是建筑的骨骼，裝修是建筑的靈魂。
一個(gè)頂級別墅，必須配備頂級的裝修，才稱(chēng)得上“活”起來(lái)了。
在眼下不少北京別墅里，開(kāi)發(fā)商也舍得花錢(qián)在裝修上，但是經(jīng)常給人“富”而不“貴”的感覺(jué)。
說(shuō)白了，就是缺少了藝術(shù)的味道。
除了產(chǎn)品觀(guān)和生活觀(guān)，北京莊園秉持的藝術(shù)觀(guān)，給項目的氣質(zhì)提升增色不少，具體表現在材料和家居的美感塑造和品質(zhì)把關(guān)上。
據悉，項目的一草一木、一磚一瓦，都是由董事長(cháng)親自帶領(lǐng)研發(fā)團隊，花了 9年時(shí)間在全球各地甄選出來(lái)的。
拿項目外立面采用的萊姆石來(lái)說(shuō)，它是阿爾卑斯山脈第11層中質(zhì)地最好的巖石，經(jīng)過(guò)億萬(wàn)年天然形成，被稱(chēng)為“生命之石”。在歐洲，它也被用于凡爾賽宮、巴黎圣母院等建筑的外立面。
在項目的產(chǎn)品在中，廣泛應用了世界最頂級石材——全球限量開(kāi)采供應的來(lái)自意大利卡拉拉山脈的魚(yú)肚白。目前只用在沙特皇室成員和世界超級富豪家中，可以說(shuō)極為稀缺和珍貴：
每平米造價(jià)可達2萬(wàn)元/平米，成本是市面中普通石材的30-40倍。
值得一提的是，這種石材與《大衛》雕像屬于同一礦脈。無(wú)形之中，整個(gè)項目社區多了些古典的藝術(shù)氣質(zhì)。
在室內的家具挑選上，項目選用的是全球排名第一、被稱(chēng)為“古典家具中的勞斯萊斯”的Pozzoli。
這個(gè)品牌用的家居設計手稿，距今已有300多年歷史，非常具有收藏價(jià)值。據悉，目前Pozzoli只為歐洲皇室提供私人定制。
目前，項目全新打造的樣板間已完成，這是一個(gè)全新設計的產(chǎn)品。
從樣板間中，能看到不管是空間設計還是居住功能，都做了全面提升。比如，新樣板間做到了首層高度達到5米，二層高度4.5米，雙層挑空達到了9.5米。
另外，項目邀請了世界著(zhù)名的室內設計泰PYR大師，完成了他在中國的唯一作品，推出市面上唯一滿(mǎn)配精裝交付的別墅項目。
北京的頂級別墅產(chǎn)品，走過(guò)了迭代的二十年。
新世紀之初，一股歐美風(fēng)吹向豪宅市場(chǎng)。富人們被外觀(guān)洋氣、象征財富的歐式建筑所吸引，大量洋房紛紛涌現。
大概從10年前開(kāi)始，國民審美和本土自信慢慢提高，別墅市場(chǎng)迎來(lái)一場(chǎng)新中式的回潮。大量?jì)?yōu)秀的設計師，將中式元素與別墅融合，滿(mǎn)足了不少富人內心深處的中式情結。
到如今，新生代富人對于頂級別墅的品質(zhì)要求越來(lái)越高，并且不再盲目地追從產(chǎn)品風(fēng)格，而是更講究舒適度。
于是，市場(chǎng)上又掀起一陣“去風(fēng)格化”熱潮。對人居需求的細致把握、對產(chǎn)品的精益求精，成為項目必須掌握的技能。北京莊園在產(chǎn)品上的特色，給了行業(yè)一些啟發(fā)。
近些年，富人對別墅產(chǎn)品的偏好變化，用網(wǎng)絡(luò )上的一句流行語(yǔ)講就是：
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