觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
本次集中供地，更具資金優(yōu)勢的央企、國企表現更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲。
截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落；第二批供地也將陸續開(kāi)展。
6月10日，廈門(mén)第二批集中供地迎來(lái)正式拍賣(mài)。相比首批供地僅5宗，本次共推出11幅地塊，總建面超145萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)274.3億元，均采用“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競配建”方式拍賣(mài)，條件相對嚴格，但程度也不算高。
從地塊分布區域看，湖里1幅，海滄3幅，集美1幅，翔安2幅，同安4幅。大體可分為島內和島外來(lái)觀(guān)察，與此前兩地分化較大有所變化的是，本次地塊均引起不少開(kāi)發(fā)商爭奪，程度激烈，只是島內地塊更甚。
最終11宗地塊攬金343.85億元，值得注意的是，本次參與競拍的開(kāi)發(fā)商中，出現了更多央企、國資背景的企業(yè)，如保利、中海、建發(fā)、金茂、中糧等，拿地勢頭較民企開(kāi)發(fā)商也更為迅猛。
本次集中供地分為上下兩場(chǎng)，上午開(kāi)拍島內湖里鐘宅及島外海滄馬鑾灣共4幅地塊，下午拍賣(mài)集美翔安及同安等7宗島外地塊。
島內新房庫存極少，地塊本就供不應求，勢必要引來(lái)激烈爭搶?zhuān)镧娬貕K自然成為了本場(chǎng)土拍的重頭戲。
該宗地塊規定限價(jià)7.18萬(wàn)/平方米，且不得綁定車(chē)位出售，拿地門(mén)檻有所提高，但依舊是頭部房企的爭奪重點(diǎn)。
地塊共吸引7家房企報名參拍，分別為建發(fā)、中駿、金茂、保利、萬(wàn)科、國貿中海、旭輝。開(kāi)拍1分鐘，旭輝便一口氣喊價(jià)53.1億元觸頂，轉為競配建環(huán)節。
萬(wàn)科在報出24400平方米競配建后下場(chǎng)，中駿雖多次加價(jià)，但最終剩下金茂和建發(fā)僵持，結果建發(fā)以配建28300平方米勝出，成交樓面價(jià)50518.5元/平方米。
該宗地塊是今年供地計劃中島內最后一幅宅地，位于廈門(mén)熱門(mén)板塊——五緣灣核心腹地，周邊資源相當優(yōu)渥，地緣優(yōu)勢的光環(huán)所在使得市場(chǎng)未來(lái)預期較高。不少業(yè)內指，地塊未來(lái)限價(jià)新盤(pán)基本不愁賣(mài)，利潤也較高。
本次建發(fā)以上限價(jià)格53.1億元競得，商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得超過(guò)7.18萬(wàn)元/平方米，且車(chē)位不得捆綁銷(xiāo)售。對比之下，周邊高端住宅云集，二手房均價(jià)8.5萬(wàn)-11萬(wàn)/平方米，這對利潤空間的的控制也提出了一定挑戰，更考驗快周轉和成本管控能力。
而島內樓面地價(jià)隨之創(chuàng )新高，業(yè)內分析指，這提高了市場(chǎng)價(jià)格增長(cháng)預期，購房者會(huì )加快入市，市場(chǎng)熱度會(huì )處于較高水平，對島內房?jì)r(jià)有所促進(jìn)，但增幅尚且可控。
隨著(zhù)兩次集中供地后更多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入廈門(mén)，建發(fā)也有了更強對手。據了解，建發(fā)拿地決心較大，本次土拍11宗地塊均有其身影，除湖里鐘宅地塊以外，還以48.1億元搶下海滄馬鑾灣片區優(yōu)質(zhì)地塊，頗有宣誓主場(chǎng)的意味。
該宗位于海滄區的地塊編號2021HP03號，堪稱(chēng)本次土拍島外最優(yōu)質(zhì)地塊之一，報名參拍房企包括建發(fā)、旭輝、華潤、中駿、萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口、寶龍。
該宗樂(lè )活島地鐵綜合體地塊自帶12萬(wàn)平方米商業(yè)，為本次土拍中龍湖唯一參拍地塊，且龍湖拿地呼聲也是最高的，不過(guò)最終仍不敵本地虎建發(fā)。
經(jīng)過(guò)近1個(gè)小時(shí)競拍，由建發(fā)以樓面價(jià)31473元/平方米高價(jià)搶下。
據悉，建發(fā)2020在廈門(mén)銷(xiāo)售破220億，而今年在廈門(mén)除了悅府灣璟以外，其余項目所剩貨值不多，為追趕銷(xiāo)售指標，需要加快納儲、加快周轉。
不過(guò)以建發(fā)在資金成本和品牌溢價(jià)上的優(yōu)勢，要保持拿地項目有8%至10%利潤，可能會(huì )選擇放棄島外質(zhì)素較差且價(jià)格太高不利快周轉的地塊。
近兩年來(lái)，建發(fā)加快了拿地擴儲節奏，今年也不例外。截至目前，其在廈門(mén)、福州、北京、深圳、杭州、無(wú)錫、南京、蘇州、上海等城市土拍市場(chǎng)上都表現積極，意欲加強全國布局。
業(yè)內人士表示，目前開(kāi)發(fā)商在廈門(mén)普遍土地儲備明顯不足，“僧多粥少”使得歷次土拍都比較火熱。
本次集中供地，更具資金優(yōu)勢的央企、國企表現更為搶眼，如保利、中海、金茂等多有所斬獲；相對而言，民企介入的機會(huì )較難把握。在叫價(jià)角逐過(guò)程中，便可見(jiàn)各房企之間的力量對比。
如島外海滄區馬鑾灣3幅地塊被視為最優(yōu)質(zhì)的地塊，建發(fā)競得一宗后，另外兩宗分別由保利和住宅斬獲。
其中，海滄2021HP01號地塊共有11家房企報名參拍，分別是中駿、保利、金地、萬(wàn)科、正榮、華發(fā)、綠城、旭輝、聯(lián)發(fā)、住宅、建發(fā)。
據悉，47億前的報價(jià)頻次比較緊湊，且多家房企應價(jià)，但旭輝在報出47.1億后沒(méi)繼續參與，剩下保利和建發(fā)角逐。最終，保利以總價(jià)49.7億拿下，成交樓面價(jià)28867元/平方米。
值得注意的是，旭輝在湖里鐘宅地塊同樣表現積極，一開(kāi)始報價(jià)便直接到上限53.1億，但在競配建環(huán)節報出20700平方米后“熄火”。這大概率超過(guò)了旭輝的利潤測算范圍，從兩次中場(chǎng)停手都可以看出，旭輝還是較為謹慎。
無(wú)獨有偶，湖里鐘宅地塊拍賣(mài)中，萬(wàn)科、中駿等也在積極報價(jià)后競配建環(huán)節停止參與，不再出手。業(yè)內分析指，在集中供地中國企較占優(yōu)勢，而其他開(kāi)發(fā)商則要謹慎對自身投拓邏輯、發(fā)展需求和開(kāi)發(fā)水平綜合衡量。
海滄2021HP02號地塊則同樣由國企住宅以總價(jià)34.9億競得，樓面價(jià)28884元/平方米，溢價(jià)率26.91%。參與該宗地塊競拍的有11家房企，分別為綠城、保利、萬(wàn)科、住宅、中駿、首開(kāi)、弘發(fā)智悅、金地、旭輝、聯(lián)發(fā)、正榮。
此外，中海以62.25億拿下同安區兩宗地塊，包括以18.55億獲2021TP03商住地，樓面價(jià)2.29萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)13.8%；以43.7億獲T2021P03地塊，樓面價(jià)17836元/平方米，溢價(jià)26.67%。
2021TP03商住地位于環(huán)東海域同安新城，隸屬銀城智谷片區，相較同片區內其余兩幅地塊，面積較大，住宅套數限制854套；該片區目前已聚集了保利、首開(kāi)、融信、禹洲等房企，區域內居住氛圍趨于成熟；而T2021P03地塊位于集美與同安交界地帶，周邊眾多大型產(chǎn)業(yè)組團，產(chǎn)城融合基礎較優(yōu)。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上個(gè)月廈門(mén)首批集中供地中，中海便聯(lián)合國貿92.3億+3.62萬(wàn)平配建拿下思明區洪文地塊，擊敗了華發(fā)、平安、保利、建發(fā)、招商、萬(wàn)科、旭輝、華潤、中駿、首開(kāi)、金茂等12家房企。
另一央企金茂在本次集中供地中也有斬獲，以總價(jià)40.1億拿下了翔安2021XP02號地塊，樓面價(jià)21552元/平方米，溢價(jià)率19%。
據悉，這是環(huán)東腺苷片區時(shí)隔4年再次有宅地出讓?zhuān)?017年金茂與中糧就分別競得該片區一幅地塊，樓面價(jià)2.9萬(wàn)/平方米。
此外，正榮繼5月份以18.8億元+1700平配建拿下集美J2020P03地塊后，本次再以總價(jià)15.7億拿下集美2021JP01號地塊，樓面價(jià)29236.5元/平方米，溢價(jià)率40.18%。
對比而言，本地塊較上月拿下的地塊綜合質(zhì)素更為優(yōu)質(zhì)，且樓面價(jià)更低。
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