觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
相對于30年才能回本的養老社區投資，泰康需要投資一些回報更快更高的地產(chǎn)版圖及企業(yè)，以提高在地產(chǎn)行業(yè)的投資回報。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 保險公司和地產(chǎn)企業(yè)的合作，又一次上演。這一次，合作的雙方分別是泰康人壽和陽(yáng)光城。
4月5日，陽(yáng)光城集團股份有限公司的大股東陽(yáng)光控股有限公司與合并持有公司13.4%股份的泰康保險集團股份有限公司簽訂《戰略合作框架協(xié)議》，落實(shí)泰康人壽保險有限責任公司及泰康養老保險股份有限公司入股公司后，在業(yè)務(wù)等層面落地開(kāi)展相關(guān)合作事宜，與公司相關(guān)內容包括不限于項目、資金、物業(yè)等領(lǐng)域的合作。
險資捆綁房企
框架協(xié)議約定，在項目獲取及代建代銷(xiāo)方面，涉及存量不動(dòng)產(chǎn)合作，針對泰康已布局的項目，同等條件下優(yōu)先與陽(yáng)光城合作;在增量項目拓展方面，雙方發(fā)揮在醫養服務(wù)、產(chǎn)業(yè)資源等方面的優(yōu)勢，在符合雙方戰略布局的重點(diǎn)區域，拓展合作;在不動(dòng)產(chǎn)股權基金方面，雙方共同設立不動(dòng)產(chǎn)投資基金，用于投資、孵化相關(guān)項目;
此外，在融資合作方面，泰康及其資管子公司在信用債、非標、資產(chǎn)證券化、公募Reits等領(lǐng)域與陽(yáng)光城展開(kāi)合作。
在物業(yè)合作方面，雙方將在物業(yè)管理領(lǐng)域開(kāi)展全面合作，包括不限于優(yōu)先考慮泰康與陽(yáng)光城物業(yè)子公司開(kāi)展資本市場(chǎng)領(lǐng)域合作，在陽(yáng)光城管理小區內提供社區居家養老服務(wù)、打造智慧物業(yè)平臺等業(yè)務(wù)模式，提供多元化增值服務(wù)。
陽(yáng)光城方面表示，本次戰略合作框架協(xié)議的簽訂是在泰康保險入股的基礎上，進(jìn)一步落實(shí)明確了業(yè)務(wù)合作方向，將有助于該公司拓寬項目獲取途徑、優(yōu)化財務(wù)結構、降低資金成本、提升主體信用及市場(chǎng)認可度等。
事實(shí)上，這是泰康人壽成為陽(yáng)光城第二大股東后更為深入的合作。
去年9月9日，陽(yáng)光城發(fā)公告，宣布泰康人壽保險有限責任公司及泰康養老保險股份有限公司與陽(yáng)光城集團股份有限公司第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養老通過(guò)協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓陽(yáng)光城13.53%的股份，共計5.55億股。
協(xié)議中清楚寫(xiě)明，在本次交易完成后，泰康人壽、泰康養老愿意在力所能及的范圍內，與上市公司長(cháng)期合作，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。
而最為陽(yáng)光城所看重的一條則是：“泰康人壽、泰康養老將為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競爭力貢獻自己的力量，以達成并實(shí)現與上市公司長(cháng)期共同發(fā)展的戰略愿景與長(cháng)遠目標?！?/p>
泰康方面也表示，受讓陽(yáng)光城股權主要基于看好上市公司未來(lái)長(cháng)期發(fā)展潛力，以獲得上市公司穩定的股息分紅，分享長(cháng)期價(jià)值投資收益。
當時(shí)，被外界關(guān)注和討論最多的是，為了確保泰康方面的收益，陽(yáng)光城控股股東陽(yáng)光集團做出十年承諾，以2019年歸母凈利潤40.2億元為基數，前五年平均增長(cháng)率不低于15%，累計歸母凈利潤為340.59%。
不僅如此，陽(yáng)光城還承諾，2025-2029年間實(shí)現歸母凈利潤數為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元。
泰康地產(chǎn)版圖
從公司股權、融資、代建代銷(xiāo)、物業(yè)、存量不動(dòng)產(chǎn)到增量項目、醫養產(chǎn)業(yè)等，泰康人壽本次和陽(yáng)光城的合作可以說(shuō)覆蓋了一家房企的方方面面。
或許，這是泰康和房企合作最深入、覆蓋面最廣的一次。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢(xún)，泰康人壽對房地產(chǎn)行業(yè)的介入是從養老地產(chǎn)開(kāi)始的。
事實(shí)上，泰康人壽及合眾人壽是國內較早涉獵大健康產(chǎn)業(yè)的保險機構之一。兩家機構均借鑒美國CCRC養老理念，將養老社區與保單掛鉤，即“虛擬保險和實(shí)體養老一體化”模式，客戶(hù)可以通過(guò)購買(mǎi)保險，鎖定養老社區物業(yè)及其他配套服務(wù)的使用權，享受一站式退休生活解決方案。
2009年，泰康人壽經(jīng)保監會(huì )批準獲得了首個(gè)保險資金投資養老社區試點(diǎn)資格。翌年，泰康人壽成立“泰康之家”品牌作為運營(yíng)醫養產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，隨后泰康人壽逐漸鋪開(kāi)全國各地養老社區的開(kāi)發(fā)建設。
截至目前，泰康之家已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門(mén)、沈陽(yáng)、長(cháng)沙、南寧、寧波、合肥、深圳、重慶、南京、鄭州等19個(gè)核心一二線(xiàn)城市完成連鎖醫養社區布局，總規劃建筑面積290萬(wàn)平方米。
同時(shí)，在前幾年國內開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對養老地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生興趣時(shí)，泰康人壽亦曾嘗試與萬(wàn)科集團、保利地產(chǎn)等行業(yè)巨頭合作開(kāi)拓市場(chǎng)。
2016年6月23日，保利地產(chǎn)公告，泰康人壽旗下子公司泰康資管出資60億元認購其7.32億股，成為第二大股東。
當時(shí)保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，從60億元的認購份額來(lái)看，泰康人壽顯然并不只是為了短期的分紅和資本增值預期年化預期收益，而是更看重未來(lái)雙方在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)基金和養老地產(chǎn)等領(lǐng)域建立深度的戰略合作。
對于這次入股，當時(shí)外界普遍認為，險資正試圖通過(guò)增持變現速度較快、變現成本較低的藍籌股，解決理財產(chǎn)品期限錯配，帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險。
其實(shí)，中國保監會(huì )禁止保險資金直接投資商業(yè)房地產(chǎn)項目，因此在養老領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)投資，成為保險企業(yè)在地產(chǎn)領(lǐng)域投資的主要選擇。除了泰康人壽之外，此前包括安邦、人壽、珠江保險等都有類(lèi)似操作。
只不過(guò)，泰康人壽在這方面的投入尤其巨大。
2019年，泰康集團副總裁兼泰康之家首席執行官劉挺軍在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾這樣表示，泰康在養老領(lǐng)域的總投資金額是200億元，占到整個(gè)保險行業(yè)的一半以上。
泰康保險集團董事長(cháng)兼首席執行官陳東升則表示，“我們的戰略非常清晰，把五個(gè)手指捏成一個(gè)拳頭，這個(gè)拳頭就是大健康，就是要建設大健康的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系?！?/p>
因此，在很長(cháng)一段時(shí)間里，泰康人壽涉足房地產(chǎn)行業(yè)主要集中在養老地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。
但自2018年后，泰康人壽在房地產(chǎn)行業(yè)的投資逐漸延伸到了更廣的范圍，在這幾年大熱的物業(yè)板塊、物流板塊等，都看到了泰康的身影。
2018年12月，萬(wàn)科旗下的物流地產(chǎn)投資基金亦引入了泰康人壽，后者認繳出資13.84億元，獲得基金權益46.82%。
2020年12月1日，泰康人壽通過(guò)中國保險行業(yè)協(xié)會(huì )官網(wǎng)披露，公司決定通過(guò)IPO的方式參與投資金科智慧服務(wù)集團股份有限公司，據悉，公司共出資7500萬(wàn)美元（約5.02億元人民幣），與金科服務(wù)簽署《基石投資協(xié)議》，獲得9.78%的H股股份。本次出資額約占公司上季度末總資產(chǎn)的0.062%。
對于投資版圖延伸至物流、物業(yè)行業(yè)的原因，目前泰康方面并沒(méi)有給出明確的回應。但通過(guò)陳東升此前就養老地產(chǎn)投資與回報方面的介紹，或許可以窺見(jiàn)些許原因。
背靠保險公司這樣資金雄厚的企業(yè)，陳東升曾豪氣表示泰康是把養老產(chǎn)業(yè)當成事業(yè)來(lái)做，“可以拿1000億元10年不賺錢(qián)”。但其同時(shí)也提及，“一個(gè)成熟的養老社區要做到收支平衡需要6-8年，真正實(shí)現盈利要8-10年的時(shí)間，30年后才能把成本收回來(lái)?！?/p>
相對于30年才能回本的養老社區投資，泰康需要投資一些回報更快更高的地產(chǎn)版圖及企業(yè)，以提高在地產(chǎn)行業(yè)的投資回報，似乎就不難理解了。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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