觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 短短不足一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，華潤便刷新了一項紀錄，在22家房企參與的土地爭奪戰中，其以全市新地王的報價(jià)，奪下佛山陳村TOD地塊。
這是一宗于4月9日下午拍賣(mài)，位于佛山順德陳村鎮建設大廈西側的地塊，吸引了包括新希望、招商、金地、花樣年中交聯(lián)合體、綠城、保利、建發(fā)、卓越、正榮、聯(lián)發(fā)、金茂、龍光、雅居樂(lè )、碧桂園、越秀、弘陽(yáng)、中海 、萬(wàn)科、華潤、美的、旭輝等22家房企。
地塊以31億元的價(jià)格起拍，在激戰111輪后，華潤最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，折合樓面價(jià)22330元/平方米奪下該地塊。該地塊一舉成為佛山全市新地王。
這也是華潤當天拿下的第二宗高價(jià)地，早些時(shí)候，西安西咸新區灃西新城XXFX-XX02-40號商住用地現場(chǎng)搖號，最終被華潤以22.51億元獲得，樓面地價(jià)11730元/平方米，溢價(jià)率225.83%。
佛山順德陳村鎮建設大廈西側地塊是一宗占地11.7萬(wàn)平方米，計容建筑面積合共不高于28.88萬(wàn)平方米的商住用地，采用不設限價(jià)，價(jià)高者得的模式拍賣(mài)。
據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，參與該地塊拍賣(mài)的房企們一改往日不到最后一刻不報價(jià)的心態(tài)，甚至在一分鐘內出現十次報價(jià)。
在這樣激烈的爭奪下，該地塊在短短的十幾分鐘內，樓面價(jià)便突破1.6萬(wàn)元/平方米，超過(guò)新希望在2020年9月創(chuàng )下的1.55萬(wàn)元/平方米的陳村地價(jià)天花板，創(chuàng )下陳村新地王紀錄。
半個(gè)鐘內，該地塊經(jīng)過(guò)83輪鏖戰，樓面價(jià)突破1.9萬(wàn)元/平方米，超過(guò)保利和悅濱江2018年3月在佛山南海桂城創(chuàng )下的1.88萬(wàn)元/平方米的紀錄，成為全佛山樓面價(jià)第二高。
隨后在很短的時(shí)間內，樓面價(jià)再次刷新，突破2萬(wàn)元/平方米，超過(guò)當代置業(yè)今年3月在南海大瀝創(chuàng )下的2萬(wàn)元/平方米的全市地王紀錄。
不過(guò)，報價(jià)并沒(méi)有在這一刻停止，在接下來(lái)不足20分鐘的時(shí)間里，樓面價(jià)不斷刷新，第100輪，樓面價(jià)便突破2.1萬(wàn)元/平方米。
最終，經(jīng)過(guò)111輪的爭奪，華潤的子公司深圳市潤投咨詢(xún)有限公司以總價(jià)64.5億元奪下該地塊。
激烈的爭奪，直接說(shuō)明了眾房企對該地塊的看好。資料顯示，出讓地塊位于陳村新城板塊，南向臨江，一河之隔即為北滘。周邊的交通路網(wǎng)成熟，緊靠陳村大道，且臨近廣珠公路、佛陳路等主干線(xiàn)。
值得注意的是，該地塊還處于在建廣州地鐵7號線(xiàn)的兩個(gè)站點(diǎn)：南涌站和陳村新城站之間。未來(lái)還規劃佛山地鐵11號線(xiàn)陳村東站。
據了解，該地塊所處的陳村新城板塊，在”一城·一芯·三片區“的規劃格局中屬于陳村的城市封面，定位“城市客廳”，未來(lái)將打造成為中央商務(wù)休閑區、產(chǎn)城人文融合的城市新客廳。板塊還將引入圖書(shū)館、會(huì )議中心、展覽中心和康體中心。
不過(guò)，2.2萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，已經(jīng)達到周邊在售新房的價(jià)格，甚至超過(guò)絕大部分在售項目。
市場(chǎng)空間
據了解，在陳村，在售項目有ICC碧桂園三龍匯、卓越碧桂園天悅灣、世茂國風(fēng)濱江、招商曦岸等，片區在售均價(jià)約1.75萬(wàn)元/平方米至3.3萬(wàn)元/平方米。
以及兩個(gè)待入市的新項目：新希望星盛花園、金融街金悅府，兩個(gè)項目樓面價(jià)分別為1.55萬(wàn)元/平方米及1.02萬(wàn)元/平方米。
若按照華潤在2020年業(yè)績(jì)推介中所披露的數據，即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)的成本中，土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計算，華潤未來(lái)想要得到獲得預期盈利，項目平均售價(jià)至少要在5.24萬(wàn)元/平方米以上。
顯然該價(jià)格明顯超過(guò)當地在售新房?jì)r(jià)格，即便是項目附近的二手項目，包括悅峰天譽(yù)、荔園悅享星醒、 萬(wàn)科繽紛四季、新君匯花地灣等，掛牌最高價(jià)都僅為2.2萬(wàn)元/平方米。
為何華潤依然要以全市地王的價(jià)格搶下該地塊？
資深房地產(chǎn)研究專(zhuān)家駱儀克在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，項目對面便是半島碧桂園、美的君蘭國際高爾夫等高端低密住宅項目，項目周邊屬于高端住宅氛圍，而項目本身具備打造高端低密度住宅的條件。
事實(shí)上，該地塊分為A /B/C/D四區，其中A/B兩區為城鎮住宅用地兼容零售商業(yè)用地；C區為公園和綠地；D區為城鎮村道路用地。
在兩塊住宅用地中，A區占地面積6.32萬(wàn)平方米，容積率＞1且≤3.5，建筑密度≤30%，綠地率≤30%；B區占地面積2.71萬(wàn)平方米，容積率＞1且≤2.5，建筑密度≤40%，綠地率≤30%。其中，密度更、容積率更低的B區靠近陳村河道。
“整個(gè)項目可以做高低配，”駱儀克稱(chēng)。
需要注意的是，根據項目出讓總體布局設計要求：A、B區主體高層建筑宜采用點(diǎn)式布局；考慮沿陳村涌的視線(xiàn)通透性，要求在地塊A、B區內設置至少1條或以上與陳村涌相垂直貫穿地塊的南北向視線(xiàn)通廊，通廊寬度不得小于30米。
可以見(jiàn)到，掛牌文件已讓地塊具備高低配的條件。
“如果產(chǎn)品是做高端低密住宅，項目售價(jià)起碼一倍以上?！瘪槂x克稱(chēng)，甚至項目未來(lái)售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米銷(xiāo)路依舊不需要擔心。因為項目周邊有碧桂園、美的兩個(gè)世界500強的總部，是具備客源的。并且，高端項目的客戶(hù)對于價(jià)格并不敏感。
可以參考的數據是，目前半島碧桂園在中介網(wǎng)站上顯示的均價(jià)在3.87萬(wàn)元/平方米，掛牌房源有超5.6萬(wàn)元/平方米的高端低密住宅；而美的君蘭國際高爾夫暫無(wú)掛牌房源，給出的參考均價(jià)為3.13萬(wàn)元/平方米。
此外，駱儀克還提到地塊的一個(gè)優(yōu)勢：項目能夠利用軌道交通，即廣州7號線(xiàn)延長(cháng)線(xiàn)。
值得一提的是，在華潤最新披露的數據顯示，目前華潤已落地76個(gè)TOD綜合體，遍布31個(gè)地鐵城市，建筑規模超過(guò)3500萬(wàn)平方米，覆蓋地鐵路線(xiàn)90余條，涉及地鐵里程近3000公里。
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