陌爺地產(chǎn)圈 作者：陌爺地產(chǎn)圈
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即在掛牌出讓文件中就明確未來(lái)入市的市場(chǎng)價(jià)格，做得比較狠的城市，為了防止開(kāi)發(fā)商從商業(yè)、車(chē)位等中找補利潤，擾亂市場(chǎng)只需，甚至會(huì )明確限定車(chē)位的價(jià)格
對于這類(lèi)城市，開(kāi)發(fā)商的賬基本是明的。一張測算表套一套基本知道地塊的利潤空間。衍生出來(lái)的算賬邏輯和提高出價(jià)能力的方式包括：
（2）做大地下建筑面積，提高車(chē)位配比與儲藏室的方式變相提高貨值，能不能賣(mài)得掉是另一回事，至少在前期拿地階段有故事可說(shuō)，賬面是稍微好看的
（3）通過(guò)拿地主體去做稅籌，這里面的學(xué)問(wèn)比較大，虧損的項目公司可以減少后期目標項目的所得稅預繳；利潤比較厚的項目公司摘牌，后期可通過(guò)建安、兩費分攤等方式降低多個(gè)項目綜合稅費；
對于這類(lèi)城市，能否拿地主要考驗的是“藝高人膽大”，相比明確限價(jià)的城市而言，有故事可說(shuō)，有價(jià)格突破空間，至少在內部上會(huì )階段就不會(huì )被一棒拍死
核心邏輯在于拿地預期與市場(chǎng)和政府隱性調控線(xiàn)的背離，而拿地預期很多時(shí)候不僅僅是投資經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)判斷，更多夾雜著(zhù)城市公司拿地的非理性迫切，甚至是養團隊的訴求
未來(lái)新房?jì)r(jià)格更多考驗開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)能力、產(chǎn)品水平、以及營(yíng)銷(xiāo)能力。這一類(lèi)大多政策調控的壓力并不大，以弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市為主
現在重新理解下碧桂園為什么在三四線(xiàn)棚改紅利褪去后仍然堅定看好的三四線(xiàn)的原因，大抵是因為利潤空間是存在的，且操盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品等與三四線(xiàn)市場(chǎng)深度契合匹配
戰略層面導向基本決定了地塊獲取概率，說(shuō)實(shí)話(huà)，對于一線(xiàn)投拓人員而言施展空間并不大，但是可以在拿地渠道和方式上進(jìn)行突圍
首先是對于第一類(lèi)明確限價(jià)的土拍市場(chǎng)，尤其是市場(chǎng)端較熱的流量型城市，開(kāi)發(fā)商無(wú)論通過(guò)什么手段提高貨值，但空間都是有限的
市場(chǎng)總是存在分化的，精準抓住市場(chǎng)機會(huì )與客戶(hù)需求、甚至是不同業(yè)態(tài)的細分市場(chǎng)，在合適的地塊做合適的產(chǎn)品，土地-市場(chǎng)-客戶(hù)只要匹配的足夠精準，自然對地塊有信心，也將體現在出價(jià)能力和獲取概率上
最后，獲取項目渠道上也要多元化，既然對手在招拍掛市場(chǎng)上拿地不算賬，那就通過(guò)“不用算賬”的地塊獲取渠道去突圍，如收并購、勾地、舊改、一二級聯(lián)動(dòng)等模式
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原標題： 對手拿地不算賬，我該怎么跟他玩？
