作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資本市場(chǎng)不相信眼淚，任何一絲不妥，都會(huì )撕掉最后的遮羞布。

協(xié)信成了最新的對象。

債券到期未能兌付、債臺高筑、集中兌付壓力大、信用等級下降、疲軟的銷(xiāo)售、無(wú)明確項目轉讓方案.....甚至連去年才剛剛馳援的大股東都被傳出擬轉讓股權，一條條簡(jiǎn)短的消息刺激著(zhù)協(xié)信“脆弱”的神經(jīng)。

3月9日，18協(xié)信01私募債到期，協(xié)信卻未能與部分投資者達成展期協(xié)議，可用于兌付債券資金規模不足以覆蓋債券待償還本金及利息。機構平臺亦給出“本券含回售、交叉違約”的提醒。

一切早有征兆。早在2月23日，這筆私募債券便出現了一次高大65%幅度的暴跌，僅報32.8元。暴跌的背后，是協(xié)信脆弱的現金流所引發(fā)的。

這固然是協(xié)信的問(wèn)題，卻也是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題。過(guò)去的野蠻生長(cháng)帶來(lái)了諸多暗病，當市場(chǎng)制度越來(lái)越健康，沒(méi)法妥善解決的病因，都可能成為“暴斃”的原因。

協(xié)信要面對的問(wèn)題有很多，僅近日，就被指18協(xié)信01債券正式到期無(wú)法展期、逾期需償金額超過(guò)60億元、管理資金口的高管、員工被帶走協(xié)助調查等。

其中涉及18協(xié)信01債券正式到期，而協(xié)信無(wú)法展期、無(wú)法兌付；資金高管離職，部門(mén)震蕩，有幾名員工被帶走協(xié)助調查；至少22個(gè)項目已經(jīng)到了償本付息的時(shí)候，沒(méi)錢(qián)還給銀行和金融機構，逾期需償金額已經(jīng)超過(guò)60億元，催收函滿(mǎn)天飛，還有的銀行已經(jīng)向法院申請凍結和查封了協(xié)信的相關(guān)資產(chǎn)。

在接受觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)，協(xié)信方面極力否認了相關(guān)報道，稱(chēng)內容多有不實(shí)，正在嚴肅處理。但值得注意的是，對于債券違約協(xié)信卻并未否認，僅表示具體債券問(wèn)題以公告為準。

事實(shí)上，在債務(wù)狀況方面，協(xié)信即便有再多辯駁之詞，也藏不住自身“干涸”的現金流。

有調研機構便直指，協(xié)信主業(yè)持續虧損，銷(xiāo)售持續負增長(cháng)，在市場(chǎng)向頭部集中的情況下，在資金獲取、項目開(kāi)發(fā)等方面與大型房企存在差距，未來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓明顯。同時(shí)，協(xié)信還有待售面積需6-8年去化，投資物業(yè)租金收益率偏低等經(jīng)營(yíng)乏力的情形。

據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷(xiāo)售TOP100榜單顯示，在2019年尚能排入前100名的協(xié)信，在2020年已消失在榜單中。另?yè)f(xié)信公告顯示，在2020年其全口徑簽約銷(xiāo)售金額約180億元，同比下降15%。

銷(xiāo)售的減少并不算致命傷，高額且集中的債務(wù)才是。

數據顯示，截至2020年6月末，協(xié)信債務(wù)規模達373.63億元，短期債務(wù)達166.05億元。但協(xié)信手上的貨幣資金，僅僅只有26.21億元。用三道紅線(xiàn)的標準來(lái)看，協(xié)信的現金短債比僅0.16倍。

糟糕的財務(wù)狀況，讓評級機構將作為主體的協(xié)信和其存續期債券的信用等級下調至AA-，并將其列入可能下調信用等級的評級觀(guān)察名單。

簡(jiǎn)而言之，如今的協(xié)信，是評級最差的那幾個(gè)少數?？蓞⒖嫉臄祿?，據不完全統計，2019年以來(lái)，主體評級為AA和AA-的共發(fā)行873只債券，但是主體評級AA-的僅有46只。

而協(xié)信這批存續債務(wù)余額并不低，據了解，僅尚在存續期的公開(kāi)及非公開(kāi)公司債券便有16協(xié)信03、16協(xié)信05、16協(xié)信06、16協(xié)信08、18協(xié)信01，余額6.52億元、5.61億元、8.38億元、5.4億元、4.44億元，存續規模超30億元。

市場(chǎng)對債券違約的預期達到了恐慌的程度，在2月23日，18協(xié)信01出現了一次高大65%幅度的暴跌，僅報32.8元。這一債務(wù)已出現未能兌付的情況，與此同時(shí)，另一筆16協(xié)信03也馬上將于8天后到期。

協(xié)信把解決問(wèn)題的重心放在了積極推動(dòng)項目銷(xiāo)售回款，轉讓非戰略性的地產(chǎn)項目，處置持有的金融資產(chǎn)，申請股東方支持等籌措資金，以期保證債券到期足額兌付。

處置辦法與其他房企脫困方法無(wú)異，但評級機構聯(lián)合資信指出，相關(guān)項目轉讓計劃尚無(wú)明確方案，債務(wù)償還對股東支持依賴(lài)度高。

此外，去年以43.9億元成為協(xié)信大股東的CDL傳言正因投資協(xié)信引發(fā)董事會(huì )內部郭益智和郭令柏兩叔侄相爭。另外稱(chēng)在協(xié)信投資上未發(fā)生虧損的綠地控股與協(xié)信就股權轉讓糾紛展開(kāi)民事訴訟。

在外界看來(lái)，這些對協(xié)信而言，均是可能影響未來(lái)發(fā)展及股東對公司的支持力度。

值得一提的是，在2月23日，CDL以1.74億新元從協(xié)信和中國平安收購了深圳啟迪協(xié)信共84.6％股權。彼時(shí)CDL執行主席郭令明說(shuō)：“重點(diǎn)是在提高流動(dòng)性的同時(shí)，限制公司在協(xié)信遠創(chuàng )投資的任何額外財務(wù)風(fēng)險”

此外，近期亦有消息傳出，CDL就協(xié)信資產(chǎn)成立的特別小組正討論出售協(xié)信的資產(chǎn)。盡管協(xié)信方面表示，目前沒(méi)有接到控股股東有關(guān)股權處理的任何消息。

如今不是房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)代，卻也談不上最壞的時(shí)代。

在剛剛過(guò)去的2020年，一方面房企的銷(xiāo)售額普遍增長(cháng)，另一方面，不少企業(yè)利潤下滑，受各種政策影響，處置項目、股權的消息不絕于耳。

據今年1月18日國家統計局數據，在2020年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額17.36萬(wàn)億元、銷(xiāo)售面積17.61億平米、房?jì)r(jià)同比漲5.9%、開(kāi)發(fā)投資額同比增速7.0%。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額首次跨過(guò)17萬(wàn)億關(guān)口。

在2021年初的兩個(gè)月，房企們更是喜迎開(kāi)門(mén)紅，少則同比百分之幾十，多則翻數倍的銷(xiāo)售額增長(cháng)。即便去年2月份因疫情而封停了售樓處，對比起2019年的銷(xiāo)售數據，房企們也著(zhù)實(shí)拿了一封挺大的開(kāi)年紅包。

據觀(guān)點(diǎn)指數發(fā)布的“2021年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100”榜單顯示，1-2月TOP100房企總銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)102%至18169.5億元，較2019年同期增長(cháng)47.1%。

此外，在股市中，絕大部分人都想不到，在2021年還能有一天是房地產(chǎn)行業(yè)的主場(chǎng)，整個(gè)板塊掀起漲停潮。起因也許只是2月24號，自然資源部要求22個(gè)重點(diǎn)城市中實(shí)行住宅用地集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；集中組織出讓活動(dòng)。

一切看上去都欣欣向榮。但實(shí)際上，幾乎每一家房企都在消化以前快速擴張、拿高價(jià)地的暗病。稍好一點(diǎn)的也許只是資產(chǎn)減值影響利潤，扛不住的，迎來(lái)的就是債務(wù)擠兌。

譬如：中國金茂2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降；招商蛇口歸母凈利跌23.6%至122.53億元，計提減值準備31億元......其他還有如首創(chuàng )置業(yè)、大悅城、金隅集團等。

扛不住的也不少，如福晟，泰禾，再到如今千億規模華夏幸福，暴雷的現象從行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后可以預見(jiàn)的小公司倒閉，蔓延到那些“大而不倒”公司。

每家房企暴雷的原因不盡相同，招商蛇口拿了高價(jià)地，泰禾盲目擴張卻被限價(jià)卡住周轉，華夏幸福料錯市場(chǎng)銷(xiāo)路不暢.....

歸根結底，不外乎兩個(gè)原因，買(mǎi)貴了，賣(mài)不了。

因為近兩年結轉資源多為17、18年的高地價(jià)項目，同時(shí)，擴張累積的債務(wù)也在這個(gè)時(shí)間集中到期，據統計，預計2021年房企到期債務(wù)規模將達12448億元，歷史性突破萬(wàn)億元關(guān)口。

但眼前頻頻暴雷的景象，并沒(méi)有影響到房企們對于拿地的熱情。據天風(fēng)證券數據指出，2020年土地市場(chǎng)規模同比增長(cháng)，前52周土地市場(chǎng)供應建筑面積15.88億平方米，同比增長(cháng)4.5%；前52周土地市場(chǎng)成交規劃建面13.55億平方米，同比增長(cháng)3.9%。

一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市土地成交均價(jià)分別為8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米，分別較去年同比增長(cháng)14.05%、降低2.70%、增長(cháng)6.18%

這種熱情延續到了2021年，數據顯示，在2月份，全國、一、二、三四線(xiàn)城市的土地成交樓面價(jià)分別1702.1、12826.0、2850.5、968.7元/平方米，同比增長(cháng)15.2%、20.5%、60.9%和13.1%。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 又見(jiàn)協(xié)信房地產(chǎn)爆雷時(shí)