作者：炸天團

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

2020年3月，地產(chǎn)界曾有一本書(shū)，一經(jīng)出版就引起轟動(dòng)，激發(fā)了無(wú)數民營(yíng)老板那段篳路藍縷的創(chuàng )業(yè)記憶，它就是《藍光創(chuàng )業(yè)史》。

這本書(shū)講述了四川“房企一哥”藍光發(fā)展30年的發(fā)展經(jīng)歷，創(chuàng )始人楊鏗如何從一家汽配廠(chǎng)起步，干到了如今排名全國30強、達成千億銷(xiāo)售額的房企。 

如成都錦江般熠熠生輝，這樣關(guān)于民企榮光的故事不常有。 

2005年，正好趕上成都舊房改造，從制造業(yè)切入房地產(chǎn)，展現了楊鏗非凡的想象力。 

2008年，借殼迪康藥業(yè)上市。 

2019年，跨越銷(xiāo)售千億門(mén)檻，也就是說(shuō)，從百億到千億的突破，藍光發(fā)展僅用了4年時(shí)間，強如碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企也要5-6年。 

因時(shí)代而生，與時(shí)代共舞。 

藍光依賴(lài)極致高周轉、加杠桿擴規模，在這輪周期里狂飆突進(jìn)，一度成為眾民企追捧的光環(huán)。 

而時(shí)代，有時(shí)也會(huì )開(kāi)個(gè)小玩笑。 

19年之后地產(chǎn)明顯降速，三道紅線(xiàn)政策倒逼“去杠桿”，疊加疫情沖擊，不到兩年，藍光形勢急轉直下，從神壇跌落崖底。 

2020年，藍光地產(chǎn)主業(yè)銷(xiāo)售僅增長(cháng)2%，遠未及1500億元的預期目標。 

2020年，藍光發(fā)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流出61.27億元。這也是其上市以后首次現金流呈現凈流出狀態(tài)。 

此外，還有700多億有息負債壓頂，三道紅線(xiàn)一度全部命中，內部人事動(dòng)蕩，總裁級高管大批離職，裁員風(fēng)波頻出，近期更是被爆出有3筆信托出現延期支付，9.19億股處于質(zhì)押中…

藍光到底走錯了哪一步，才會(huì )落到如此絕境當中？這個(gè)昔日優(yōu)等生的倒下，又究竟折射出行業(yè)哪些叢生亂象呢？

01 

違約平安事件是藍光債務(wù)的最后一塊遮羞布。

據內部人透露，藍光有一個(gè)佛山項目找平安融資，因管理和溝通問(wèn)題導致延期還款給平安，那筆錢(qián)金額達十幾億，晚還了十幾天。

這件事引起了平安方的不滿(mǎn)，因而在內部對給藍光的融資進(jìn)行了限制，流傳到外部就被稱(chēng)為是進(jìn)了平安的合作黑名單。

平安此舉，外加媒體大量報道，引起更多資方的警覺(jué)，這年頭連銀行都在管控風(fēng)險，更別提非銀行資本，這使得藍光融資難度驟然加大，危機一觸即發(fā)。 

此前同為平安旗下的平安創(chuàng )新資本曾作為“二股東”重倉藍光，在2016年，平安最終減持1億股，套現逾8億元。

平安這幾年的舉動(dòng)，炸天團認為并沒(méi)有傷到藍光的筋骨，而更重要的是對藍光的信心開(kāi)始松動(dòng)，藍光內部某一個(gè)環(huán)節必然出現了問(wèn)題。

02

房企不顧債務(wù)，激進(jìn)擴張，豪賭樓市的明天，結果讓?xiě)鹇园l(fā)展嚴重失衡，這類(lèi)行業(yè)屢見(jiàn)不鮮的慘劇又在藍光身上上演。

2018年，楊鏗為了早日達成千億目標，提出了“東進(jìn)南下”戰略，當年藍光新增土地儲備中有接近70%位于福州、南寧、湖州、揚州等三線(xiàn)城市。

要知道，當下中國樓市正處于調整期，三四線(xiàn)城市政策收緊及人口流失嚴重，頭部房企都在押寶北上廣深，而藍光卻劍走偏鋒。

“東進(jìn)南下”戰略的代價(jià)之后很快顯露。 

以2018年單區銷(xiāo)售過(guò)百億的區域而言，即成都、華東及滇渝區域，從2017年開(kāi)始，每年增速均處于下滑狀態(tài)，截至2019年三季度，成都、滇渝區域同比出現負增長(cháng)，到2020年上半年，成都及四川區域銷(xiāo)售額占比甚至從40.9%俯沖至17.33%。

藍光不斷失守大本營(yíng)成都區域，區域發(fā)展失衡，撿起了芝麻，丟掉了西瓜在藍光的身上體現得非常明顯。 

在2020年4月的業(yè)績(jì)會(huì )上，公司管理層意識到了發(fā)展失衡，開(kāi)始撥亂反正，宣布加大對四川的投資力度，其實(shí)也變相地打臉了當年的擴張戰略。

03 

2018年那一陣，圈子里刮起了多元化之風(fēng)，孫宏斌忙于跟多個(gè)地方的政府官員談文旅、醫療康養，碧桂園開(kāi)始進(jìn)軍機器人行業(yè)，恒大準備“造車(chē)”。

多元化這條路，不管前路崎嶇與否，龍頭房企們都踩了下去。而彼時(shí)，剛進(jìn)入TOP30的藍光追隨著(zhù)龍頭大佬，一腳油門(mén)跟到底。

“在我看來(lái)，如果不做顛覆式的商業(yè)模式再造，只是一個(gè)純粹的地產(chǎn)商，今后很難生存，所以一定要嘗試新的商業(yè)模式?！?018年全國“兩會(huì )”期間，楊鏗對外界表示。

從2018年到2019年不到兩年時(shí)間，藍光文旅在全國跑馬圈地，簽約了包括都江堰、天津、昆明、濟南、揚州、邯鄲、新鄉等多地項目，合計規劃超過(guò)4000畝地，計劃投資超過(guò)425億元。

之后，除天津、昆明、重慶等地的三兩項目在建外，其余項目至今尚無(wú)進(jìn)展，最出名的昆明水果俠項目，住宅區倒是修好了，而歡樂(lè )城卻一直大門(mén)緊閉，徹底淪為了住宅項目銷(xiāo)售噱頭。

之后，文旅板塊運營(yíng)強撐了兩年，旋即在2019年底被整合進(jìn)商業(yè)集團，文旅兩任負責人張強、唐軍也先后離職，具體財務(wù)數據就像一陣風(fēng)吹過(guò)，了無(wú)影蹤。

有一句話(huà)說(shuō)得好，“文旅只是地產(chǎn)公司拿地的借口，既然是借口就不會(huì )認真發(fā)展”，炸天團認為即便藍光真心想做文旅，單單需要持續不斷的現金流長(cháng)期輸血這一點(diǎn)就無(wú)法滿(mǎn)足。

在房地產(chǎn)行業(yè)增量放緩的背景下，發(fā)展多元業(yè)務(wù)是保持增長(cháng)的途徑之一，但成功跨界的還是少之又少，倒下的房企反而是因為轉型業(yè)務(wù)“擠壓”了主營(yíng)業(yè)務(wù)，侵占了企業(yè)現金流，影響了正常經(jīng)營(yíng)。

04 

千億戰略是一把雙刃劍，一方面把藍光推向神壇，一方面讓其在狂奔的同時(shí)忽略了健康的增長(cháng)邏輯。

藍光內部奉行“3641”的高周轉模式，即拿地3個(gè)月內開(kāi)工，4個(gè)月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)當日去化率60%，1年內項目正現金流。

據公告顯示，2020 全年藍光發(fā)展新增房地產(chǎn)項目60多個(gè)，今年1月又新增5項目，此種拿地的速度堪稱(chēng)激進(jìn)，但拿地溢價(jià)率異常的高，僅去年11月的拿地額溢價(jià)率都在30%以上。

與拿地成本疊加而來(lái)的是，藍光發(fā)展在售項目均價(jià)的明顯下降。

據克而瑞數據顯示，2020年1-10月，藍光發(fā)展銷(xiāo)售均價(jià)8505.95元/平方米，與2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。

一位藍光成都區域市場(chǎng)員工曾透露，由于自身負債和高融資成本，有些項目在積極擴規同時(shí)，沒(méi)有達到利潤和成本目標，包括成都、達州、天津等諸多項目存在虧損問(wèn)題。

這是典型的“增收不增利”，不盡快處理存量銷(xiāo)售，而是不斷“流血式”補倉，等到最后，債務(wù)反噬的效果只會(huì )加深。

05

前有泰禾、華夏幸福，現在又出現了藍光，這個(gè)行業(yè)總有玩家前仆后繼，走同樣錯誤的老路子。

這些房企都從神壇跌落，他們都曾有過(guò)傲人的戰績(jì)，卻不得不通過(guò)暫停拿地、發(fā)債融資、大力促銷(xiāo)、裁員等方式自救，甚至做出債務(wù)違約的選擇。

他們身上都有著(zhù)這些共性：

首先是盲目搞多元化，像泰禾當年推出“泰禾+”戰略，計劃五年內在醫療產(chǎn)業(yè)投資共計500億，最后毫無(wú)意外地黃了。

像這樣忽略自身實(shí)際情況，盲目跟風(fēng)，90%的結果都很慘淡，要記得，頭部房企可以試錯，但腰部房企萬(wàn)萬(wàn)不行。

其次是激進(jìn)擴張、債務(wù)壓頂。 

當前的銀行受到諸多政策限制，不能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供流動(dòng)資金貸款，這點(diǎn)限制了地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)擴張。

而信托公司提供前融融資，正好解決地產(chǎn)企業(yè)的這個(gè)痛點(diǎn)。

很多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券和ABS，獲得更高的更高的財務(wù)杠桿，而更高的財務(wù)杠桿，形成了更高的財務(wù)風(fēng)險。

一旦債券到期而沒(méi)有及時(shí)償還，就會(huì )給市場(chǎng)發(fā)送企業(yè)違約的信號，引發(fā)市場(chǎng)恐慌，進(jìn)而導致企業(yè)后續債券發(fā)行受到影響。

假使某房企的債券融資規模急劇縮減，在沒(méi)有外部力量支持下，沒(méi)有幾家企業(yè)能夠經(jīng)受這種劇烈去杠桿的沖擊。

華夏幸福、泰禾和藍光，這是最好的流動(dòng)性危機例子，他們在2016年前后，借助當年的債券牛市，大量發(fā)行債券及ABS融資來(lái)擴張規模，沒(méi)一個(gè)好結果。

本以為很高明，卻沒(méi)有想到聰明反被聰明誤。

此外，管理跟不上也是許多千億房企必須面對且非常嚴峻的問(wèn)題。 

而管理跟不上核心是老板有用百億的思維操縱一家千億的房企。企業(yè)規模變大了，而老板的思維卻停滯了，企業(yè)管理失控就極易發(fā)生。

藍光資金鏈狀態(tài)的確不好 ，但整個(gè)行業(yè)資金鏈都緊張，事實(shí)上有多家千億房企資金鏈的緊張程度比之藍光也是有過(guò)之而無(wú)不及，但出事的卻是藍光。

藍光此番危機的爆發(fā)，導火索是一筆貸款的意外逾期，事件發(fā)酵后整個(gè)管理團隊又缺乏應對能力導致事態(tài)不斷擴大，背后其實(shí)還是管理能力跟不上的問(wèn)題。

06

可以預料的是，隨著(zhù)房地產(chǎn)融資收緊、利潤空間收窄，行業(yè)的馬太效應明顯，容錯率也會(huì )越來(lái)越低，因債務(wù)重壓暴雷的房企只增不減。

炸天團奉勸各位老板一句，別以為中央的三令五申、房企三道紅線(xiàn)、土地兩集中、銀行兩道紅線(xiàn)都只是企業(yè)規模擴張的絆腳石，事到臨頭才知痛。藍光的奇跡可復制，但不值得。

房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時(shí)代已經(jīng)結束，中小房企必須進(jìn)行創(chuàng )新突破，以謀求更多生存發(fā)展的空間。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 爆雷前，藍光到底走錯了哪一步