作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體

的確，在步入低杠桿和精細化運營(yíng)的良性循環(huán)時(shí)代前，房地產(chǎn)企業(yè)將面對更加復雜的行業(yè)變化。誰(shuí)能揮臂奔跑堅持到最后，誰(shuí)就有占據行業(yè)主動(dòng)權的機會(huì )。

據美的置業(yè)提交的2021年度成績(jì)單來(lái)看，核心數據大部分均有上升。

截至2021年12月31日止，美的置業(yè)收入737.03億元，同比上升40.4%；毛利為134.95億元，同比上升15.8%；年內利潤及綜合收益總額為53.03億元，同比上升9.9%。

于2021年內，美的置業(yè)核心凈利潤為54.58億元，同比上升13.6%。值得注意的是，期內公司擁有人應占核心凈利潤為38.98億元，相較于2020年同比下降9.5%。

對于美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，2021年就如哲學(xué)家赫拉克利特所言，一切事物都處在流變之中。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，今日（3月28日）出席業(yè)績(jì)會(huì )的人員名單包括董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂(lè )、執行董事兼高級副總裁王全輝，執行董事兼首席財務(wù)官林戈。這三位管理層于發(fā)言中13次提及“聚焦”，7次提及“深耕”，這無(wú)疑為會(huì )議內容增添了兩個(gè)新的關(guān)鍵詞。

從銷(xiāo)售方面看，2021年美的置業(yè)累計實(shí)現簽約收入1371億元，合約銷(xiāo)售面積1176萬(wàn)平米，銷(xiāo)售均價(jià)11657元。去年2020年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，美的置業(yè)管理層曾表示，2021年公司合約銷(xiāo)售目標為1500億元。而在彼時(shí)，美的置業(yè)才剛跨入千億房企行列。

以此計算，2021年全年，美的置業(yè)完成銷(xiāo)售目標約91.43%。

由此可看出，美的置業(yè)將在2022年更加謹慎制定目標。據參加了投資者會(huì )的人士分享，美的置業(yè)管理層表示，2022年銷(xiāo)售目標定為1400億元，也希望通過(guò)努力超出1400億元。

1400億元目標與2021年已實(shí)現的簽約收入相差并不大，去年完成的1371億元中，或可以窺見(jiàn)美的置業(yè)進(jìn)行城市升級的成效。據介紹，去年一二線(xiàn)城市及以上的銷(xiāo)售額占比78%，單城市銷(xiāo)售超過(guò)50億元的占比41%；而市占率進(jìn)入前10的銷(xiāo)售貢獻中，單城市量級超過(guò)50億元的城市也達到15%，超過(guò)了上一年的5個(gè)城市。

以上數據不難看出，美的置業(yè)土儲基本上都集中在高能級城市。另?yè)?021年業(yè)績(jì)報告，美的置業(yè)土地儲備總建筑面積4952萬(wàn)平方米，其中權益土地儲備面積2716萬(wàn)平方米，二線(xiàn)及以上城市土地儲備占比達到66%。

執行董事兼高級副總裁王全輝在業(yè)績(jì)中表示，2022年整個(gè)行業(yè)的環(huán)境變化更大，美的置業(yè)持續進(jìn)行換倉，回歸長(cháng)三角、大灣區及一二線(xiàn)強三線(xiàn)城市的高質(zhì)量布局戰略，“通過(guò)升級換倉，逐步退出低量級城市，聚焦29個(gè)核心城市，提升拿地權益比，降低合作項目的數量?！?/p>

美的置業(yè)或已經(jīng)意識到，在當下時(shí)期選擇合作對象需要更謹慎。

管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上就表示，會(huì )把權益比提高到75%以上，減少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重選擇合作對象。

提及近期頻繁的收并購動(dòng)作，被稱(chēng)作“白衣騎士”的美的置業(yè)，已與花樣年、雅居樂(lè )、正榮、金科等企業(yè)進(jìn)行收購交易。

最近的一次可追溯至3月11日，美的置業(yè)與金科地產(chǎn)分別就多家合作公司收購及出售事項訂立協(xié)議——美的置業(yè)擬向金科地產(chǎn)收購南京科宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司53%股權及南京山河宸園企業(yè)管理有限公司50%股權。收購事項完成后，兩家目標公司均成為美的置業(yè)的全資附屬公司。

據管理層表述，美的置業(yè)頻繁接盤(pán)整合“紓困”，實(shí)際上也是為了提升操盤(pán)項目的比例。通過(guò)升級及項目聚焦，提升權益比，提高操盤(pán)項目比例，會(huì )使美的置業(yè)的費率得到改善。

從2021年第四季度開(kāi)始到目前，美的置業(yè)已有13個(gè)項目的股權收購。

與建設銀行簽署了220億元開(kāi)發(fā)并購貸合作協(xié)議，以及與農業(yè)銀行、交通銀行、招商銀行等簽署了220億元、190億元、120億元并購貸以及按揭專(zhuān)項貸款，獲得共計390億元地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款，及360億元個(gè)人住房按揭貸款專(zhuān)項額度。

對此，執行董事兼首席財務(wù)官林戈坦言，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強強聯(lián)手。在上市之初，美的置業(yè)有20多家合作銀行。截至目前，只有七八家頭部合作銀行。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，這七八家合作銀行主要是五大行加上頭部的股份制銀行，數量雖少，份量卻不小，“合作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對總的戰略客戶(hù)，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專(zhuān)項綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關(guān)?！?/p>

而合作銀行之一招商銀行也于近期年報會(huì )中稱(chēng)，目前整體房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險逐步暴露、進(jìn)入調整期的情況下，招商銀行有保有壓，對好項目、好客戶(hù)加強合作，而并購貸款這種方式就是合作的內容之一。

由此看來(lái)，有個(gè)好爸爸的美的置業(yè)已出現在了銀行們“好客戶(hù)”名單上。

此外，在2022年第一季度，美的置業(yè)通過(guò)了50億元中票審批，成功發(fā)行了15億中票，票息4.5%。對此，林戈于投資者會(huì )上表示，美的置業(yè)是民營(yíng)企業(yè)中2022年首家獲得中票的企業(yè)。

業(yè)績(jì)會(huì )上，美的置業(yè)管理層還重點(diǎn)指出，計劃在2022年內實(shí)現“三道紅線(xiàn)”全部轉綠檔。

身處“黃檔”，美的置業(yè)從上市之后一直都在降負債，試圖以效率驅動(dòng)來(lái)替代行業(yè)過(guò)去杠桿驅動(dòng)的模式。雖然已計劃在2022年成為“綠檔”企業(yè)，但美的置業(yè)卻認為，去杠桿要科學(xué)，要有序，更重要的是聽(tīng)監管機構的話(huà)。

對于美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，降負債的同時(shí)，最需注意的是如何提升盈利水平。

據介紹，首先是控制投資節奏，控制好投資額度，參考前幾年的投資動(dòng)作，美的置業(yè)一直在按照三道紅線(xiàn)的指引來(lái)做投資拿地額度的控制；在去化端，則需持續抓去化和回款。資料顯示，美的置業(yè)去化率在65%左右，回款率在80%以上。

于業(yè)績(jì)會(huì )中，美的置業(yè)不止一次表示行業(yè)泡沫正在快速出清。

對此，郝恒樂(lè )認為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會(huì )快速減少，能夠留下來(lái)的會(huì )更加理性，也會(huì )減少內卷現象。

“相信機會(huì )大于挑戰，機會(huì )大于風(fēng)險?！焙潞銟?lè )表示，隨著(zhù)行業(yè)泡沫的出清，供需結構會(huì )回歸合理。

現場(chǎng)提問(wèn)：美的置業(yè)如何在行業(yè)大變局中保持位置？面對未來(lái)房地產(chǎn)新格局有哪些應對策略？

郝恒樂(lè )：在2018年上市的時(shí)候，美的置業(yè)就說(shuō)要做動(dòng)能十足的馬拉松選手，到今天我們仍然把這句話(huà)放在重要戰略位置。在這過(guò)程當中，我們在以下幾個(gè)方面不斷積累，打造核心競爭能力。

第二點(diǎn)，美的置業(yè)隨著(zhù)低量級以及相對低售價(jià)區域項目的出清，利潤也會(huì )回到更加合理的狀態(tài)，不斷提升自己的經(jīng)營(yíng)底盤(pán)、改善經(jīng)營(yíng)基本面，加上良好的股東加持，美的置業(yè)的融資能力也在快速提升，且融資成本在不斷走低，現在新增融資成本在4%左右。

第三點(diǎn)，在房地產(chǎn)+相關(guān)多元化方面優(yōu)化業(yè)務(wù)結構。無(wú)論是商業(yè)、物業(yè)服務(wù)還是智能化產(chǎn)業(yè)、住宅裝配式產(chǎn)業(yè)，都是圍繞“房地產(chǎn)+”在產(chǎn)業(yè)鏈上逐步地進(jìn)行相關(guān)多元化的拓展，也使得我們開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有一個(gè)良好的結構，提升自己的綜合競爭能力。

面對未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局發(fā)生顛覆性的變化，行業(yè)正在快速出清，越來(lái)越多的高杠桿、高負債的企業(yè)出現了大量的債務(wù)違約。

我們堅定認為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)參與的玩家會(huì )快速減少，能夠留下來(lái)的企業(yè)會(huì )更加理性，也會(huì )減少很多內卷。而未來(lái)的供需結構會(huì )有很好的改善，隨著(zhù)行業(yè)泡沫的出清，供需結構會(huì )回歸合理。

在這種格局下，美的置業(yè)相信機會(huì )大于挑戰，機會(huì )大于風(fēng)險。守住開(kāi)發(fā)的基本盤(pán)，堅定地推進(jìn)相關(guān)多元化，不斷地進(jìn)行產(chǎn)品變革創(chuàng )新，不斷地打造服務(wù)能力以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的延伸能力。布局上，繼續堅持快速向更高層級的城市以及更發(fā)達經(jīng)濟區做實(shí)根據地，根據市場(chǎng)的變化去調整自己的速度。

接下來(lái)，美的置業(yè)會(huì )更加看重權益規模以及權益比，而不是簡(jiǎn)單的流量規模。同時(shí)會(huì )更加注重現金流的頭寸管理以及集團的流動(dòng)性管理，這是我們的基本底線(xiàn)，以合理地安排資本支出。

目前，美的置業(yè)手頭上的存量較充裕，現在有4100萬(wàn)方的土儲，將近5000億的貨值，在投資以及運營(yíng)方面，美的置業(yè)將把進(jìn)入的城市快速地聚焦到29個(gè)左右，新增投資相對會(huì )游刃有余。

同時(shí)，美的置業(yè)會(huì )把權益比提高到75%以上，減少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重選擇合作對象。持續地進(jìn)行利潤改善，在投資方面有高利潤要求，更精準研判投資地塊；在售價(jià)方面持續地打造產(chǎn)品力，包括差異化智慧健康的產(chǎn)品標簽和功能，使銷(xiāo)售能夠持續保持有競爭力的溢價(jià)水平，進(jìn)一步控制合理成本支出；在費用方面通過(guò)升級以及項目聚焦、提升權益比、提高操盤(pán)項目比例，使費率得到改善。

林戈：美的置業(yè)境外融資的渠道主要是靠銀團與雙邊貸，并沒(méi)有發(fā)美元債?，F在境外銀行機構和美的置業(yè)有非常緊密的互動(dòng)交流，對美的置業(yè)非常放心，也堅定地支持美的置業(yè)在境外開(kāi)展融資的業(yè)務(wù)。

提及融資競爭力，第一，美的置業(yè)堅定地做好產(chǎn)品，做好社區服務(wù)，堅持戰略升級。銀行系統里將城市分為一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，而這些城市投放的按揭、開(kāi)發(fā)貸資源配置及成本都不一樣，所以美的置業(yè)除了業(yè)務(wù)發(fā)展之外，在銀行的城市選擇上也有很好的契合度。

第二，堅守美的財務(wù)穩健的傳承。美的置業(yè)的投資越來(lái)越理性、越來(lái)越聚焦城市，在選擇項目的時(shí)候有嚴格利潤率和項目IRR，以及現金流的要求。我們堅持做資金鏈安全的壓力測試和預算，同時(shí)也在優(yōu)化負債結構和久期。最重要的是追求所有融資成本的最優(yōu)原則。融資成本低只是一個(gè)表象，背后更重要的是，你獲取的多渠道融資資源，也有你的定價(jià)權。

這些年美的置業(yè)也一直在穩步地、科學(xué)地、有秩序地去杠桿，我們堅決反對運動(dòng)式的去杠桿或者抽脂減肥式的去杠桿，這樣是非常危險的。所以在穩健方面，也要考慮去杠桿的科學(xué)性。

第三，美的置業(yè)一直在做金融資源的整合，集中資源，強強聯(lián)手。上市之初有20多家合作銀行，到目前只有七八家頭部的合作銀行，主要是五大行加上一些頭部的股份制銀行。合作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在合作行里面，美的置業(yè)是總對總的戰略客戶(hù)，也是白名單，所以合作銀行給美的置業(yè)下了很多專(zhuān)項綠色包。而美的置業(yè)回款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關(guān)。

第四，美的置業(yè)珍惜信譽(yù)。股東對我們的背書(shū)有敬畏，我們也非常愛(ài)惜自己的羽毛，以守信為先，保證現金流的安全性、流動(dòng)性。

郝恒樂(lè )：美的置業(yè)還是著(zhù)眼于自己合作的項目，特別是合作對方出現了問(wèn)題，使得項目進(jìn)行得不是那么順利時(shí)，美的置業(yè)會(huì )做并購。

接下來(lái)可能還會(huì )推進(jìn)一些合作項目的股權收購或者置換，主要是為了使項目更加順利推進(jìn)，提升權益占比，提升自操盤(pán)比例。

從去年第四季度開(kāi)始到目前，美的置業(yè)有13個(gè)項目的股權收購，收購要利用資金優(yōu)勢，對項目在目前情況下的股權價(jià)值進(jìn)行判斷，如有良好的投資回報，我們才去收，好多項目我們會(huì )打折去收。

收購項目整體的交易對價(jià)大概17億，但實(shí)際對美的置業(yè)資金占用只有4億多。存在差額空間是因為通過(guò)收購把項目的資金盤(pán)活了，原來(lái)是共管狀態(tài)，但是美的置業(yè)百分之百控制以后，就可以把項目的存量資金盤(pán)活了。

現場(chǎng)提問(wèn)：2022年在降負債方面有哪些舉措？

降負債方面，要控制好投資節奏和投資額度，美的置業(yè)一直堅持按照三道紅線(xiàn)指引來(lái)做投資拿地額度的控制。

在費用端，這些年也有比較明顯的下降。去年我們的費用率是11%，今年是7%左右，費用率下降。

現場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)派息政策是否會(huì )有變化？包括派息的方式以及比例？

林戈：保持在行業(yè)內有競爭力的派息政策，是美的置業(yè)這些年一直堅持的原則。

現場(chǎng)提問(wèn)：今年對公司深耕的長(cháng)三角、大灣區以及華中等城市是怎樣的判斷、展望？

受全球經(jīng)濟下行、需求不振、疫情反復，以及有效的政策落地時(shí)間等各種因素的影響，我們對這些區域的市場(chǎng)很難預判。

根據這幾個(gè)區域的情況不同，我們也做了預估，針對長(cháng)三角、大灣區來(lái)看，從去年下半年以來(lái)，大量的壓抑需求在積累，也需要在一定的時(shí)間內釋放，預估會(huì )在今年第二季度或者下半年釋放一部分壓抑需求。

華中地區有所分化，武漢、長(cháng)沙這兩個(gè)城市的基本面不錯，預估會(huì )在二季度或者下半年有所復蘇；鄭州、南昌的土地供應存量比較大，需求不振，再加上一些自然災害等原因，可能市場(chǎng)復蘇或者修復的時(shí)間會(huì )略微長(cháng)一點(diǎn)，預估在下半年會(huì )有所修復。

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原標題： 觀(guān)點(diǎn)直擊 | 美的置業(yè)郝恒樂(lè )：未來(lái)房地產(chǎn)玩家會(huì )快速減少（實(shí)錄）