丁祖昱評樓市 作者：編輯部、CRIC研究
一季度，房地產(chǎn)行業(yè)各項數據指標可謂“慘烈”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(cháng)0.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已連續12個(gè)月回落。商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.8%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降18.6%；商品房銷(xiāo)售額下降22.7%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降25.6%。而房企一季度拿地面積僅為1339萬(wàn)平方米，比上年下降了41.8%。
百強房企1-4月累計業(yè)績(jì)規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴大。4月單月業(yè)績(jì)同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅大于近年同期水平。與此同時(shí)，房企償債壓力依然有增無(wú)減。
二季度的三分之一已經(jīng)過(guò)去，政策繼續松綁成為關(guān)鍵詞，僅4月份就有超40個(gè)省市落地救市政策，但收效甚微。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，擺在面前的是兩大生存問(wèn)題：一個(gè)短期生存的“燃眉之急”，另一個(gè)是長(cháng)久的發(fā)展模式。
比如，5月會(huì )是行業(yè)拐點(diǎn)嗎？市場(chǎng)底何時(shí)才能到來(lái)？融資難題與償債壓力如何尋得最優(yōu)解？第二曲線(xiàn)能否成為拯救房地產(chǎn)主業(yè)的那根“稻草”？行業(yè)還會(huì )迎來(lái)哪些變局？等等。
值此“五·一”勞動(dòng)節之際，我們推出系列策劃，從企業(yè)、政策、市場(chǎng)、土地、融資、物業(yè)和租賃入手，全面剖析2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局表現以及行業(yè)之變，從變局中，為2022年樓市尋找確定性。
2022年以來(lái)，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續、市場(chǎng)整體表現保持低迷，疊加部分城市受疫情封控影響，4月百強房企銷(xiāo)售規模大降。
CRIC數據顯示，百強房企4月單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額僅有4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進(jìn)一步擴大，且降幅創(chuàng )下近年來(lái)單月業(yè)績(jì)同比降幅的最高水平。
受此影響，1-4月累計業(yè)績(jì)來(lái)看，百強房企整體業(yè)績(jì)規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進(jìn)一步擴大。此外，百強房企全口徑銷(xiāo)售規模和權益銷(xiāo)售規模同比降幅均已“腰斬”。
圖：2022年1-4月百強房企單月業(yè)績(jì)表現及同比變動(dòng)（億元）
圖：2022年1-4月百強房企累計業(yè)績(jì)表現及同比變動(dòng)（億元）
疫情，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。
4月，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，成交同比跌幅進(jìn)一步擴大。30個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線(xiàn)城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至60%。
長(cháng)三角地區市場(chǎng)近乎全面熄火。
受疫情影響，上海樓市進(jìn)入停擺狀態(tài)，封控時(shí)間過(guò)長(cháng)勢必將降低居民收入及消費預期。杭州、寧波、合肥、南京等市場(chǎng)走弱。以南京為例，案場(chǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)量環(huán)比下滑，新盤(pán)平均去化率低至33%，熱點(diǎn)板塊出現開(kāi)盤(pán)流搖現象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區市場(chǎng)全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價(jià)房、工抵房等屢見(jiàn)不鮮，渠道傭金點(diǎn)位持續提升，但實(shí)際轉化效果較差。
京津冀地區僅限于北京市場(chǎng)轉暖。北京新盤(pán)平均去化率穩步提升至41%，核心地段高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，但遠郊區域市場(chǎng)難言好轉，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場(chǎng)觀(guān)望情緒依舊濃重。
大灣區市場(chǎng)復蘇進(jìn)度弱于預期。
3月以來(lái)，廣州、深圳均因為疫情突襲而出現下滑。4月廣州市場(chǎng)緩慢復蘇，新盤(pán)平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀(guān)望情緒濃重，部分外圍區域庫存積壓，成交未見(jiàn)起色。深圳仍然沒(méi)有扭轉頹勢，新盤(pán)平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關(guān)外區域去化普遍承壓。
中西部地區市場(chǎng)褪色，武漢、成都、重慶等市場(chǎng)羸弱，西安、鄭州等區域分化加劇。以武漢為例，受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴重缺失，不少項目不拿預售證、暫緩開(kāi)盤(pán)，新盤(pán)平均去化率低至20%，不同板塊、不同項目分化加劇，遠郊板塊營(yíng)銷(xiāo)力度不斷加大，部分項目渠道傭金點(diǎn)位上漲至10萬(wàn)元/套。
房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)表現側面反映出行業(yè)仍處于深度調整周期，市場(chǎng)持續低迷，行業(yè)風(fēng)險尚未出清。
2022年以來(lái)，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個(gè)層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時(shí)間。
短期內企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月，房企整體融資規模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。多數房企流動(dòng)性壓力持續。
目前來(lái)看，抓銷(xiāo)售回款、提升自身造血能力，保證現金流安全、優(yōu)化債務(wù)結構、防范流動(dòng)性風(fēng)險是企業(yè)保持財務(wù)定力及穩健經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。
圖：2021年至2022年4月房企發(fā)債總量及境外債占比（億元）
注：發(fā)債僅指境內外發(fā)行的各類(lèi)債券、優(yōu)先票據、中期票據等，不包含各類(lèi)貸款等
各項數據表現也意味著(zhù)短期內企業(yè)盈利水平仍將繼續承壓。
2021年行業(yè)整體盈利表現不佳，營(yíng)收增速放緩、利潤規模負增長(cháng)。企業(yè)利潤率持續下行探底，各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。
行業(yè)盤(pán)整期下高杠桿、高周轉模式無(wú)法持續，企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯正在加速轉變。
邏輯轉變牽一發(fā)而動(dòng)全身，穩利潤的關(guān)鍵是需要房企多維度思考。比如，審慎拿地、優(yōu)選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰略精簡(jiǎn)，向管理要效益；堅持長(cháng)期主義，在多元業(yè)務(wù)板塊擇優(yōu)發(fā)展、提升資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及產(chǎn)品溢價(jià)等。
圖：2015-2021年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動(dòng)
注：為與H股上市房企統一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加
數據來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告
4月29日，政治局會(huì )議中關(guān)于房地產(chǎn)表述釋放積極信號，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管。僅4月，就有40個(gè)省市落地救市政策，南京、蘇州等強二線(xiàn)城市跟進(jìn)放松限購，南寧、長(cháng)沙等弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市財稅刺激托市，但由于需求及購買(mǎi)力透支、市場(chǎng)信心尚未恢復等原因，難以扭轉市場(chǎng)持續下行趨勢。
房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)回穩？從目前形勢來(lái)看，只有激活相對充裕的改善性購房消費，才能真正快速實(shí)現回穩，因此，政策的刺激力度非常關(guān)鍵，尤其是下調核心城市二套房首付比例等措施。目前來(lái)看，行業(yè)回穩預期并不樂(lè )觀(guān)，核心城市預計在三季度有望觸底回穩，三四線(xiàn)城市將面臨更長(cháng)的調整周期。
附：2022年4月中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP50銷(xiāo)售排行榜
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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