僅在A(yíng)股，超過(guò)60家發(fā)布業(yè)績(jì)預告的房企就出現了為數眾多的凈利潤下滑甚至虧損等情況，其中不乏頭部陣營(yíng)的企業(yè)。比如，招商蛇口預計2021年歸母凈利潤約為103億元，同比減少15.35%；保利發(fā)展3月8日披露，預計去年歸母凈利潤275.77億元，跌幅也約4.74%。

相較之下，存量屬性突出的物業(yè)管理行業(yè)，總體仍保持了平穩健康發(fā)展，這也成為房企新的增長(cháng)曲線(xiàn)之一。

政策面上，不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨監管趨嚴，物管行業(yè)的政策基本以鼓勵發(fā)展、規范引導為主，包括2020年“兩會(huì )”政府工作報告首次提出發(fā)展社區服務(wù)，同年底十部委發(fā)布加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的相關(guān)意見(jiàn)，以及2021年11月國務(wù)院提出30項具體舉措推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補短板、上水平等。

市場(chǎng)環(huán)境保障了物管行業(yè)的發(fā)展活力，觀(guān)點(diǎn)新媒體統計的51家上市物管企業(yè)中，2021年中期全部實(shí)現營(yíng)收正增長(cháng)，平均增幅約為51.33%；其中，半年營(yíng)收規模超過(guò)40億元企業(yè)有9家，碧桂園服務(wù)達到115.6億元。

利潤視角看，上述統計物管企業(yè)除了朗詩(shī)綠色生活、燁星集團，其余企業(yè)的歸母凈利潤同樣均錄得正增長(cháng)，平均增幅則達66.33%；包括華潤萬(wàn)象生活、世茂服務(wù)、融創(chuàng )服務(wù)等企業(yè)利潤實(shí)現翻番。

3月10日，碧桂園服務(wù)預計全年歸母核心凈利潤將錄得超過(guò)50%的增長(cháng)；3月11日晚間，金科服務(wù)亦預計全年綜合凈利潤、擁有人應占溢利錄得增幅超過(guò)70%。粗略計算，這兩家物管企業(yè)凈利率均接近19%；而以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房企，在過(guò)往凈利率若能高于10%已屬不易。

物管企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)，一方面主要得益于在管物業(yè)建筑面積增加，導致物業(yè)管理服務(wù)收入增長(cháng)。平安證券曾在研報中指，僅去年上半年，主流物企第三方在管面積占比均值就已升至53.3%，反映行業(yè)獨立經(jīng)營(yíng)能力強化。

這同樣也與傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對物管企業(yè)的支持減弱有所關(guān)聯(lián)。國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷(xiāo)售面積17.94億平方米，同比增幅1.9%，兩年平均增長(cháng)2.3%，呈放緩趨勢。今年1-2月，房企的銷(xiāo)售規模更是大幅下滑，對下游物管的規模貢獻造成了不小影響，因而自主發(fā)展能有效對沖地產(chǎn)的風(fēng)險。

另一方面則由于增值服務(wù)、城市服務(wù)的綜合能力提升，探索新盈利增長(cháng)點(diǎn)逐漸凸顯成效。這代表了物管企業(yè)的業(yè)務(wù)邊界從過(guò)往單一商住物業(yè)管理逐漸向社區乃至城市服務(wù)延伸。

頭部企業(yè)轉型較早，比如碧桂園服務(wù)2016年探索城市市政公共服務(wù)，萬(wàn)物云的城市服務(wù)起步于2018年，保利物業(yè)提出“百城千鎮”等。

但城市服務(wù)相比于傳統住宅物業(yè)管理服務(wù)能力要求更高，東興證券指出，只有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)化、標準化和數字化建設之后，擁有了專(zhuān)業(yè)的服務(wù)能力、標準化可復制的服務(wù)體系與數字化的管理能力，才能在社區服務(wù)和城市服務(wù)中搶占先機。

同時(shí)隨著(zhù)智慧物業(yè)、智慧城市的大方向確定，物業(yè)管理賽道未來(lái)的發(fā)展空間仍十分巨大，企業(yè)的管理也有望進(jìn)一步精細化。3月24日，觀(guān)點(diǎn)機構主辦的2022觀(guān)點(diǎn)物業(yè)大會(huì )，將連續第二年舉辦，共同探討物業(yè)的發(fā)展之路。