商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù) 作者：盧鵬
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與法務(wù)（ID：SYDCFL）
一、分析商圈屬性及經(jīng)營(yíng)模式
1、商圈屬性
所以，建設之前一定要先考慮項目所在地區及商圈商業(yè)發(fā)展水平。任何商業(yè)地產(chǎn)比拼的都是項目地段，更是對于一座城市中商圈價(jià)值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場(chǎng)在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著(zhù)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長(cháng)中，在此類(lèi)的商圈中的商業(yè)需求仍不斷的被制造出來(lái)。舉例來(lái)說(shuō)，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會(huì )持續旺盛，所以租金仍然有增長(cháng)性。
（2）穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態(tài)，貿然再加入商業(yè)項目會(huì )造成商圈內商業(yè)生態(tài)的波動(dòng)情形。在此類(lèi)商圈中的經(jīng)營(yíng)壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動(dòng)線(xiàn)、環(huán)境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營(yíng)等），這會(huì )直接使得租金難以快速增長(cháng)，反而可能會(huì )加大運營(yíng)成本。但此種商圈的好處是租金長(cháng)期利益可見(jiàn)且比較穩定，非常適合進(jìn)行項目進(jìn)行金融化測算。
（3）塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會(huì )存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會(huì )使得整個(gè)商圈中類(lèi)似項目中的商戶(hù)盈收下滑，此時(shí)別說(shuō)漲租金了，能維持租戶(hù)不走就已是很優(yōu)秀的業(yè)績(jì)。
2、經(jīng)營(yíng)模式
經(jīng)營(yíng)模式，就是任何項目開(kāi)發(fā)初期都要考慮打造成什么樣的商業(yè)項目，如商業(yè)步行街、可來(lái)回通車(chē)的更寬的步行街、室內步行街、大型的獨棟商業(yè)體或者是高層下面的群樓。不同的建筑模式，相對應的各個(gè)建筑定位是不一樣的。
（1）購物中心類(lèi)的商業(yè)形態(tài)，配套比較豐富，往往考慮到綜合性的商業(yè)布局于規劃。比如樓上會(huì )引進(jìn)一些影院、餐飲、電玩城、兒童娛樂(lè )等配套業(yè)態(tài)，這會(huì )提高對建筑的工程要求以及經(jīng)營(yíng)要求。如如果項目在前期初步定位時(shí)就考慮引進(jìn)影院，那么在建筑方面的具體定位是影院所處的位置的凈高至少要達8米以上，才能滿(mǎn)足影院的入住需求。
（2）步行街類(lèi)的產(chǎn)品，則主要考慮的就是步行街的樓層問(wèn)題。步行街的主要類(lèi)型是單獨一層的步行街，中間一條通道兩邊是臨街門(mén)市房門(mén)市房的建筑模式往往有幾種：一拖二、一拖三。
所謂一拖二，就是一樓是一個(gè)獨立門(mén)面，但是一樓內部正對應的門(mén)面有樓梯可以直接通往往二樓。而一拖三就是可以直接通到三樓，這三層設計是作為一個(gè)整體進(jìn)行銷(xiāo)售、招商。這種建筑模式也有每一層的門(mén)面全是獨立的，在二層位置設置一個(gè)公共走梯或者公共電梯上到二層，上到二層之后有一個(gè)外走廊進(jìn)行人流的循環(huán)流通，外走廊緊挨著(zhù)的是一間一間的二層的獨立門(mén)市房，三樓相應也是如此，這是獨立一層、獨立二層和獨立三層的門(mén)市房設置。另外，也有可能設置成獨立一層，二層把三層拖起來(lái)，也有可能是一層和二層拖起來(lái)，三層是獨立的。這可以根據當地不同的商業(yè)特性、不同的商戶(hù)需求和投資人的購買(mǎi)需求靈活變通，這種變通的前提是，在進(jìn)行建筑施工圖紙設計之前，必須明確所有的定位，后期不能有大的變動(dòng)。否則工程啟動(dòng)之后進(jìn)行變動(dòng)將會(huì )付出很大的代價(jià)。
但該一拖三的設計，往往是以犧牲第三層實(shí)際實(shí)用性為代價(jià)的，其功能與目的，實(shí)際是以銀行貸款作為標的，毫無(wú)真實(shí)的使用價(jià)值。
（3）綜合體類(lèi)的商業(yè)可能設計得相對稍微復雜一些，因為購物中心的建筑模式可能設計的范圍比較廣，這個(gè)購物中心有可能是一個(gè)獨立的建筑體、建筑群、商業(yè)體、附屬一兩條商業(yè)步行街，也有可能是內部步行街加內鋪的形式等。
所以，前期建筑的大方向必須要考慮好，要根據商圈屬性和經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定初步的建筑方向定位。整體項目將來(lái)是以保全寫(xiě)字樓的收益為主，還是以購物中心為主？是酒店為主？亦或是商業(yè)街為主？這些經(jīng)營(yíng)的難點(diǎn)，以及地塊未來(lái)發(fā)展趨勢，一定要考慮清晰。
二、順應開(kāi)發(fā)需求
所謂開(kāi)發(fā)需求，其實(shí)就是整體項目的開(kāi)發(fā)背景。一般來(lái)說(shuō)，項目的開(kāi)發(fā)背景主要分為三種：資金饑渴型、持有運營(yíng)型和形象塑造型。
1、資金饑渴型
所謂資金饑渴型，就是以銷(xiāo)售為主的項目在進(jìn)行整體建筑定位時(shí)，首先要考慮的宗旨就是利于銷(xiāo)售，核心本質(zhì)在于回款，這就決定了項目的所有定位和服務(wù)全部是為銷(xiāo)售服務(wù)的，奠定能順利銷(xiāo)售和實(shí)現最高價(jià)值的兩個(gè)基礎。
那么，以此類(lèi)方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，其建筑定位必須要利于銷(xiāo)售。主要有兩個(gè)方向：
（1）鋪位要劃得小一些，因為鋪位越小，總款越低，越好賣(mài)。
（2）根據項目不同方向的商業(yè)價(jià)值情況確定建筑情況，盡量規避商業(yè)價(jià)值低的地方，實(shí)現商業(yè)價(jià)值高的地方的面積最大化、價(jià)值最大化，同時(shí)把鋪位規格縮小到最合適、最好賣(mài)的范圍內，順利實(shí)現資金回籠。
2、持有經(jīng)營(yíng)型
持有經(jīng)營(yíng)型主要考慮的是建筑質(zhì)量、賣(mài)場(chǎng)環(huán)境等建筑的各個(gè)方面必須要做到大氣、漂亮，甚至有的還直接要求要保證商業(yè)建筑十年或者二十年不落伍。因此，在進(jìn)行建筑定位時(shí)要有一定的遠瞻性，要主要考慮建筑立面的幾個(gè)平層關(guān)系和大的建筑參數。
建筑參數主要指，比如現在市面上在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項目都是地面三層，初步考慮能蓋到地面四層就可以，底下三層做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，四層做配套、服務(wù)、餐飲、娛樂(lè )、休閑。但是為了保證建筑未來(lái)幾年內不落伍，因此要以遠瞻性的目光進(jìn)行建筑定位，可能在現階段就直接蓋到七八層。
這就對于項目開(kāi)發(fā)人的遠期預測能力有著(zhù)極高的要求，必須要明確項目未來(lái)是否存在增長(cháng)的可能性，否則一定會(huì )存在極大的資本壓力。
3、形象塑造型
從開(kāi)發(fā)商或者開(kāi)發(fā)企業(yè)集團層面，往往對形象塑造沒(méi)有太高要求，但是如果從外來(lái)投資方角度來(lái)說(shuō)，在陌生的城市或者商圈運作一個(gè)開(kāi)發(fā)行為，政府相應會(huì )有一些其他方面的要求，如建一個(gè)中高端的購物中心、打造兩條特色步行街、蓋一個(gè)五星級酒店等形象塑造要求。所以，企業(yè)所有的建筑定位首要考慮的就是形象，即建筑的風(fēng)格和造型，以給人們帶來(lái)震撼的視覺(jué)效果和視覺(jué)沖擊力。
消費習性其實(shí)主要考慮的是消費關(guān)系。
1、消費的愛(ài)好
比如，有的三四線(xiàn)城市的現代商業(yè)沒(méi)有引進(jìn)觀(guān)光電梯，結果在開(kāi)發(fā)項目時(shí)就直接建筑定位必須在某一個(gè)地方掛兩組觀(guān)光電梯。原因是當地的消費者對此感興趣，后期就會(huì )有大量消費者奔著(zhù)觀(guān)光電梯而來(lái)，這樣后期就會(huì )達到很好的吸引人流的效果。2、消費抗性
比如，在做樓層設置時(shí)，有的消費者認為商業(yè)線(xiàn)能達到三四層就可以，即使有觀(guān)光電梯、滾梯或直升梯，也會(huì )認為五層太高，這時(shí)五層可能就沒(méi)有設置的必要，或者至少從現階段來(lái)說(shuō)，后期在招商、銷(xiāo)售、運營(yíng)方面都是有一定風(fēng)險的。
所以在做任何新的商圈項目時(shí)，要根據當地的特性，如消費者的習性、愛(ài)好、抗性等相應的抹去一些東西，同時(shí)把自身傳統的一些商業(yè)規律、商業(yè)經(jīng)驗揉合進(jìn)去，揉化掉消費抗性。
3、氣侯差異
氣侯差異對建筑的影響較大，比如北方的天氣普遍比較冷，并且冷的周期比較長(cháng)，因此在北方蓋建筑時(shí)，采光以及防寒保暖需求。而在南方，是會(huì )涉及風(fēng)雨等所有天氣因素的影響，一旦下雨或者天氣特別冷時(shí)，步行街的整體生意要稍微差一些。所以對于建筑定位，一定要求設計者、規劃者必須親自前往項目城市進(jìn)行長(cháng)期考察，禁止拍腦袋空想，以避免對委托人造成損失。
四、把握各業(yè)態(tài)建筑特性
明確項目的業(yè)態(tài)定位、地方愛(ài)好、抗性、氣侯、經(jīng)營(yíng)模式、形象、資金等問(wèn)題后，還有最大的一個(gè)核心考慮點(diǎn)——根據不同業(yè)態(tài)做相應的建筑定位。
不同業(yè)態(tài)、不同商業(yè)對建筑的需求是不一樣的，一般來(lái)說(shuō)，各業(yè)態(tài)的建筑特性主要包括服裝類(lèi)、小商品類(lèi)、餐飲娛樂(lè )類(lèi)、家居建材類(lèi)、五金機電類(lèi)、古玩類(lèi)、社區配套類(lèi)等。比如做餐飲類(lèi)，就需要對用電、化污池、上下水這些要求進(jìn)行前期摸排與規劃，需要提前考慮好，在做建筑定位時(shí)要把方案都布好。
五、把控各業(yè)態(tài)鋪位規格
鋪位規格主要考慮的方面包括：現狀、實(shí)際需求、總款承受。
1、現狀
所謂現狀，就是完成業(yè)態(tài)定位，通過(guò)調研確定每個(gè)業(yè)態(tài)所在樓層、店鋪面積。對于鋪位規格的定位，例如當小戶(hù)需要10平方米時(shí)，左右可根據8.4米的柱間距進(jìn)行三等分，中間留作通道，這樣基本上一個(gè)鋪子可能使用的面積在12平方米左右，以此標準鋪位就全部劃成12平方米。將整體的動(dòng)線(xiàn)、鋪位全部分割完之后，假如以后需要大鋪位，可以二合一、三合一或四合一，這樣劃分不受影響，并且鋪位比較規整，到招商階段還可以自由把握，后期不至于發(fā)生大的變動(dòng)。
如果前期想把鋪子劃成大小一致的，同時(shí)又能滿(mǎn)足后期各個(gè)需求，首先要考慮的是柱間距、通道寬度是一定的，各個(gè)區間不可能劃得恰恰滿(mǎn)足需求，所需的鋪位區間只能通過(guò)后期合鋪實(shí)現，這種是最順暢的。如果前期劃得大小不一，后期就會(huì )發(fā)現很多柱子都在鋪位中間，導致鋪子不好租、不好賣(mài)。所以，進(jìn)行鋪位劃分時(shí)，要結合標準鋪位的規格、柱間距和柱子情況，沿著(zhù)柱中線(xiàn)進(jìn)行劃分，盡量不要使柱子正好處于鋪位中間。一個(gè)柱子可能處于某一鋪位的邊角位置，并且整個(gè)柱子被四個(gè)鋪位進(jìn)行了四等分、二等才會(huì )比較適用、比較好用。
2、實(shí)際需求
比如，市面上的鋪位都是10平方米，但是按10平方米劃完之后卻發(fā)現消費者最低都要20平方米，這時(shí)就要重新合，即二合一。所以，各業(yè)態(tài)鋪位規格要在結合現狀的前提下，進(jìn)一步通過(guò)與商戶(hù)的溝通、與經(jīng)營(yíng)者的訪(fǎng)談，確定主流鋪位需要的面積。
3、門(mén)檻承受
了解了市面的現狀、消費者的需求后，就要按需求劃分店鋪。
例如，如果是資金饑渴型項目，就要實(shí)現快速銷(xiāo)售、大量回款，需要將每一個(gè)鋪子的面積劃得特別大，但是銷(xiāo)售時(shí)就會(huì )特別吃力，因為鋪位大了，總款就高，對銷(xiāo)售造成直接影響。這種情況下，企業(yè)還要結合總款門(mén)檻，通過(guò)前期訪(fǎng)談，了解投資人商戶(hù)的意向，包括小額投資人、主流的大部分商戶(hù)能承受的購買(mǎi)店鋪的資金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根據總款進(jìn)行倒推，計算出開(kāi)發(fā)鋪位面積的劃分。
六、初步確定建筑
從需求、項目開(kāi)發(fā)、業(yè)態(tài)對建筑的特殊要求等角度等全部考慮完以后，基本上就能夠明確每個(gè)鏈條的中心，等于要完成整體建筑的初步方向，然后形成一個(gè)基礎的建筑設計任務(wù)書(shū)，再由專(zhuān)業(yè)的建筑規劃公司按照這個(gè)任務(wù)書(shū)，在滿(mǎn)足基本要求的前提下，進(jìn)行整體大樓的建筑設計、效果圖設計和施工圖設計?？傮w來(lái)說(shuō)，初步確定建筑主要包括的方面有樓層、層高、柱距、柱寬、中庭、下沉式廣場(chǎng)、核心筒、門(mén)市房、滾梯、貨梯、觀(guān)光梯、消防走梯、消防分區、主輔入口、吊頂、地面、經(jīng)營(yíng)空間概念效果等。
1、樓層
2、層高
3、柱距
4、柱寬
5、中庭
任何單層面積達到5000平方米的集中性商業(yè)最好設置一個(gè)小到幾百平方米的中庭，這是中庭的特征之一。因為中庭是一個(gè)蓄積、匯集采光和人流，然后進(jìn)行分流的公共空間，對整體的消費者的引導和聚集有明顯效果，同時(shí)其采光效果也會(huì )省去一部分電力成本。
6、核心筒
核心筒只存在于有高層的項目上。如果商業(yè)是一個(gè)群樓，上面還有一個(gè)高層或者小高層，那么這個(gè)高層和小高層必然有電梯井，但是電梯井落下來(lái)一直落到一層甚至地下，會(huì )對商業(yè)鋪形成破壞，也就是所謂的高層核心筒。
需要注意的是，核心筒要盡量往邊角設置，不要破壞中間的動(dòng)線(xiàn)。因為商業(yè)在劃分時(shí)，中間必須要保證鋪位、動(dòng)線(xiàn)是順暢的，否則會(huì )造成面積的浪費。如果動(dòng)線(xiàn)是不通暢的，最早時(shí)候核心筒的處理方法一般是在商業(yè)樓層上面設置轉換層，也就意味著(zhù)高層的核心筒不用一直落到地面一層或者地下一層，不用破壞商業(yè)部分。但是隨著(zhù)整體建筑和商業(yè)的發(fā)展，原則上也是不允許設置轉換層的，因為其對消防等各個(gè)方面的安全有一定影響，所以近幾年通過(guò)轉換層處理的方式越來(lái)越少。如果實(shí)在行不通，就要把它的破壞降到最小，單獨分出一個(gè)區域做核心筒，剩下的部分可以劃分成外門(mén)市房，這樣就等于把核心筒區域和集中性商業(yè)區域完全分離開(kāi)來(lái)，相對來(lái)說(shuō)商業(yè)區的動(dòng)線(xiàn)再劃分就不會(huì )受到太大影響。
總之，企業(yè)要通過(guò)建筑定位，結合建筑規劃院、建筑設計院，做一個(gè)整體、漂亮的建筑效果圖，為后期的宣傳推廣起到重大的昭示作用，對投資人和經(jīng)營(yíng)戶(hù)形成相當大的吸引力，這就是經(jīng)營(yíng)空間概念效果所提供的對項目的一個(gè)基礎影響。
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