作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

實(shí)際上，早在2016年年底，廣州、南京等市便嚴審購地資金來(lái)源，要求土地競買(mǎi)資金必須使用自有資金。2019年5月，銀保監會(huì )下發(fā)“23號文”，要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進(jìn)行房地產(chǎn)融資，嚴格限制信托資金池業(yè)務(wù)，嚴禁信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，就此開(kāi)啟房企融資調控的大幕。 

至2020年，融資環(huán)境整體先松后緊，4月17日的中央政治局會(huì )議上再次強調“堅持房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，此后房企融資環(huán)境再次被收緊。其中，銀保監會(huì )在5月8日發(fā)布的《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》對于房企融資的影響較大，直接導致全國信托貸款的增量在4月份短暫回正之后一直到11月都持續為負，對作為房企重要融資渠道的信托貸款以及非標融資造成了巨大沖擊。

在對房地產(chǎn)融資供給端進(jìn)行限制的同時(shí)，政府也在不斷考慮如何從需求端控制房企的負債規模，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。8月20日，住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì )，對房企有息負債規模設置了“三道紅線(xiàn)”，融資監管進(jìn)入新時(shí)代。 

11月25日，多家信托公司收到來(lái)自監管部門(mén)的窗口指導，要求嚴格壓降融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)規模。按照年初規劃，2020年全行業(yè)壓降1萬(wàn)億具有影子銀行特征的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)。

圖：2020年1-11月全國信托貸款增量（單位：億元）

數據來(lái)源：中國人民銀行、CRIC整理

年末再推房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線(xiàn)，銀行業(yè)金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

房地產(chǎn)去杠桿并非“硬著(zhù)陸”，而是分別設置2年、4年不等的業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期，更利于引導銀行業(yè)金融機構逐級壓降房地產(chǎn)相關(guān)信貸規模，避免因短期政策過(guò)度收緊波及正常的房地產(chǎn)信貸需求。 

總體而言，在提出三條紅線(xiàn)之后，相關(guān)的政策和表態(tài)接踵而至，央行、住建部下發(fā)三張監測表，強調此次監管為穿透式，表內表外全覆蓋。這一系列的動(dòng)作充分表明對房企的融資監管進(jìn)入了一個(gè)新的階段，以往可以采取的財務(wù)手段基本都已失效，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

表: 2020年提出三道紅線(xiàn)后部分房企融資相關(guān)政策及表態(tài)

數據來(lái)源：CRIC整理

受政策端收緊影響，據克而瑞監測數據不完全統計，2020年全年95家典型房企融資總額為15220.80億元，同比微升0.1%，融資總量變化不大。

分季度來(lái)看，一、二季度的融資總額均超過(guò)4000億元，好于下半年的融資表現。一方面，疫情前房企借新還舊潮和年初貨幣資金額度充足，使得1月的融資總量較高；另一方面，復工復產(chǎn)后，貨幣環(huán)境相對較為寬松，房企融資量不減反增。

二季度以來(lái)土地市場(chǎng)過(guò)熱，監管層面再次開(kāi)始限制房企融資，8月“三條紅線(xiàn)”的出臺則將房企的融資由渠道監管轉向因“企”監管，房企降負債則迫在眉睫，對于額度的使用也更加地審慎，融資量進(jìn)一步下降。

圖：2016-2020年各季度房企融資總量情況（單位：億元）

備注：外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測數據不含開(kāi)發(fā)貸和一般銀行貸款

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

從融資成本來(lái)看，2020年房企的新增債券類(lèi)融資成本為6.13%，同比下降0.91個(gè)百分點(diǎn)。從單月的融資成本走勢來(lái)看，除了1月外房企的單月加權平均融資成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企無(wú)境外債發(fā)行導致的成本較低，而6月則有部分成本較高的房企進(jìn)行數額較大境外債的借新還舊，導致成本相對較高。

值得注意的是，三條紅線(xiàn)之后，房企的融資成本呈上揚趨勢，預估隨著(zhù)監管的逐步推進(jìn)，房企融資成本短期內將持續承壓。

圖：2019-2020年房企單月融資成本情況

數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理

融資環(huán)境收緊的大環(huán)境下，繼“三道紅線(xiàn)”之后，房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線(xiàn)相當于新增了一道“緊箍咒”，預計不會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)構成實(shí)質(zhì)性沖擊，但對購房按揭影響最直接。 

房企融資環(huán)境或將持續收緊，“三道紅線(xiàn)”也將持續發(fā)力，并將成為房企融資監管重要的參考標準。除了首批12家試點(diǎn)房企之外，未來(lái)試點(diǎn)房企或將進(jìn)一步擴容，更多房企將依據“三道紅線(xiàn)”的觸線(xiàn)情況，分檔設定有息負債的增速閾值。 

房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規模增長(cháng)上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負債規模低增長(cháng)甚至不增長(cháng)，表內融資規模增長(cháng)空間將明顯受限。表外融資或將成為下一階段重點(diǎn)監管領(lǐng)域，嚴防信托、保險等資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

房企仍需積極營(yíng)銷(xiāo)搶回款，并全面提升產(chǎn)品力。一方面，營(yíng)銷(xiāo)能力的強弱很大程度上決定未來(lái)房企業(yè)績(jì)表現，除了傳統的營(yíng)銷(xiāo)模式，房企還需開(kāi)辟線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)新戰場(chǎng)，竭力搶收回款。另一方面，產(chǎn)品力將是企業(yè)核心競爭力的重要表現，房企仍需主動(dòng)迎合需求端的特征及新變化趨勢，優(yōu)化產(chǎn)品供給，實(shí)現產(chǎn)品力全面升級。 

隨著(zhù)2021年央行貨幣政策或將逐漸回歸中性，房地產(chǎn)限貸政策整體易緊難松，熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例等。房貸利率或將適度上調，首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。并強化購房資金監管，嚴查首付款資金來(lái)源，嚴防首付貸、消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規挪用于購房消費。

房貸新政恰恰證明了我對未來(lái)金融政策還將趨緊的預判，未來(lái)房企整體融資環(huán)境依舊偏緊的主基調不變。聯(lián)系監管層多次發(fā)文表態(tài)，現階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉向去杠桿。

從城市市場(chǎng)來(lái)看，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將加劇分化，進(jìn)而演變?yōu)橐怀且恍星?。核心一、二線(xiàn)城市經(jīng)濟基本面相較出眾，人口虹吸效應不減，潛在購房需求堅挺，并有較強購買(mǎi)力支撐，市場(chǎng)前景長(cháng)期看好。弱三、四線(xiàn)城市人口長(cháng)期凈流出，潛在購房需求及購買(mǎi)力瓶頸盡顯，市場(chǎng)前景著(zhù)實(shí)難言樂(lè )觀(guān)。 

從房企角度而言，需要提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營(yíng)能力，減少對融資依賴(lài)，積極營(yíng)銷(xiāo)去化搶收回款。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 房地產(chǎn)信貸供需兩端收緊，房企該如何應對？