有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題。
作者：黃博文
來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪作者(ID:DCHLX1)
早在5月31日的中央政治局會(huì )議，就透露出了全面實(shí)施三孩生育政策的信號。
7月20日，中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化生育政策 促進(jìn)人口長(cháng)期均衡發(fā)展的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》），就優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對夫妻可以生育三個(gè)子女政策，并取消社會(huì )撫養費等制約措施、清理和廢止相關(guān)處罰規定，配套實(shí)施積極生育支持措施等作出規定。
洋洋灑灑的二十余條，涉及到生育、教育、社會(huì )保障、財政稅收、住房等多方面內容，其中有7處直接或間接提及了房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)問(wèn)題。對于房地產(chǎn)行業(yè)，放開(kāi)三孩配套政策，究竟意味著(zhù)什么？
黃老邪認為，人們是否愿意生育三胎才是重點(diǎn)，出臺相關(guān)配套支持政策，讓育齡人群生育沒(méi)有后顧之憂(yōu)才是關(guān)鍵。綜合來(lái)看，導致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類(lèi)：高房?jì)r(jià)是最好的避孕措施，據國家統計局數據顯示，在過(guò)去二十年的時(shí)間當中，我國平均房?jì)r(jià)從2000元一路飆升至9980元，漲幅達400倍以上。而且在很多一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)漲幅遠遠超過(guò)平均值，房?jì)r(jià)收入比是歐美國家的兩倍。我國公立幼兒園數量嚴重不足，很多家庭被迫選擇費用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園，小學(xué)、初中、大學(xué)，一個(gè)孩子所需的學(xué)雜費、輔導費、生活費，以及醫療費用，對大多數家庭來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)不小的負擔。比如，據上海社會(huì )科學(xué)院調查研究顯示，僅從出生到初中，在上海養個(gè)孩子就需要付出大約80萬(wàn)元。職場(chǎng)競爭日趨激烈，工作進(jìn)入了內卷化，中年危機徐徐展開(kāi)之際，很多年輕人因為生存的壓力自顧不暇，何談生兒育女。更何況職場(chǎng)對于女性的歧視依舊存在，女性選擇生娃，就不得不在一定程度上放棄職業(yè)發(fā)展機會(huì )。第四，社會(huì )觀(guān)念發(fā)生變化晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現象開(kāi)始不斷出現，無(wú)形中也影響了生育率。此外，男女比例失衡在很大程度上引起了彩禮過(guò)高，青年男性不堪重負而選擇暫不結婚等。因此，本次落地的三孩配套政策，從減輕個(gè)稅負擔、提供住房支持、推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給等政策方面，提出了很多切實(shí)可行的措施。例如，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)高企已經(jīng)成為阻礙生育率提升的重要因素，很多工作與生活在大城市的青年人自己還沒(méi)有棲身之所，自然不會(huì )去考慮生兒育女。因此本次《決定》明確，主要是有未成年子女的家庭，可根據未成年子女數量，享受公租房戶(hù)型選擇等利好；其次，地方政府可以研究制定根據養育未成年子女負擔情況，實(shí)施差異化租賃和購房?jì)?yōu)惠政策。又例如《決定》還明確要完善生育休假與生育保險制度。嚴格落實(shí)產(chǎn)假、哺乳假等制度。支持有條件的地方開(kāi)展父母育兒假試點(diǎn)，健全假期用工成本分擔機制。同時(shí)也要保障女性就業(yè)合法權益。規范機關(guān)、企事業(yè)等用人單位招錄、招聘行為，促進(jìn)婦女平等就業(yè)。關(guān)于教育，《決定》指出要“推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給”，如推進(jìn)城鎮小區配套幼兒園治理、推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉一體化等。醫療方面，《決定》表示要“繼續做好生育保險對參保女職工生育醫療費用、生育津貼待遇等的保障，做好城鄉居民醫保參保人生育醫療費用保障，減輕生育醫療費用負擔?！?/section>此外，在修正社會(huì )不良風(fēng)氣方面，《決定》指出要破除高價(jià)彩禮等陳規陋習，構建新型婚育文化。房地產(chǎn)行業(yè)總是流傳著(zhù)這樣一句話(huà)：“短期看經(jīng)濟、中期看土地、長(cháng)期看人口”，人口是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，影響行業(yè)未來(lái)走向的重要支柱。黃老邪認為，放開(kāi)三孩及三孩配套政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，需要從短期、長(cháng)期以及不同等級城市三個(gè)維度去分析。首先，從短期來(lái)看，大戶(hù)型住宅需求量將有所增加，但不能夸大。第七次全國人口普查主要數據結果顯示，我國平均每戶(hù)人口數為2.62人。假若本輪及后續配套政策能顯著(zhù)提高人們的生育意愿，那么平均每戶(hù)人口數將會(huì )增加，因此在住房結構上，一個(gè)非常重要的趨勢是，三胎家庭的增多，會(huì )導致三居、四居甚至更大戶(hù)型需求量顯著(zhù)增加。這將利好在相關(guān)戶(hù)型設計方面有所研究的房地產(chǎn)企業(yè)。對于庫存高企的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實(shí)現去庫存。此外，放開(kāi)三孩政策短期內對社區教育等配套提出更高的要求。不過(guò)，現如今能買(mǎi)的起大房子的，也大概率不會(huì )在乎生養三孩的成本。因此，不能夸大三孩政策對大戶(hù)型住宅消費的推動(dòng)作用。其次，從長(cháng)期來(lái)看，存量時(shí)代的到來(lái)可能又要推遲幾年。黃老邪一直認為，距離中國房地產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代時(shí)代的到來(lái)，仍需八到十年。因為當在十次房產(chǎn)交易中，二手房買(mǎi)賣(mài)達到5-7次的時(shí)候，才算進(jìn)入到了存量時(shí)代。近幾年我國二手房交易規模占住房交易規?？傤~的比例約為40%，距離進(jìn)入存量時(shí)代仍需時(shí)間。人口政策變動(dòng)的影響必然是持續、深遠、輻射面大的，放到長(cháng)期來(lái)看，放開(kāi)三孩政策必將在一定程度上推遲我國房地產(chǎn)行業(yè)存量時(shí)代的到來(lái)。最后，從城市的角度來(lái)看，放開(kāi)三孩與配套政策總體來(lái)說(shuō)利空一二線(xiàn)，利好三四線(xiàn)。一線(xiàn)城市因為房?jì)r(jià)高企，教育成本夸張，三孩政策所能發(fā)揮的作用將大大降低。而對于很多三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，二孩政策的成果其實(shí)是非常不錯的，很多八零九零后已經(jīng)成為了扛起人口增長(cháng)大旗的主力軍，對于三孩政策也是樂(lè )于跟進(jìn)的。因此三孩政策之后，長(cháng)期內不同等級城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將隨著(zhù)人口增長(cháng)的速度不同，出現一系列的格局變化。在關(guān)注三孩政策的同時(shí)，黃老邪認為，養老地產(chǎn)也是不可忽視的風(fēng)口，以養老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)為代表的泛地產(chǎn)行業(yè)，也將會(huì )迎來(lái)發(fā)展契機?？梢哉f(shuō)，現在三孩政策喊的有多響，未來(lái)養老地產(chǎn)與教育地產(chǎn)就能有多火。《決定》指出，老齡化是全球性人口發(fā)展大趨勢，也是我國發(fā)展面臨的重大挑戰。預計“十四五”期間我國人口將進(jìn)入中度老齡化階段，2035年前后進(jìn)入重度老齡化階段，將對經(jīng)濟運行全領(lǐng)域、社會(huì )建設各環(huán)節、社會(huì )文化多方面產(chǎn)生深遠影響。但泛地產(chǎn)不是有想法、有情懷就能干的，想要駕馭泛地產(chǎn)，還需房地產(chǎn)企業(yè)具備強大的實(shí)力，這也是規模房企踏足于泛地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。但很多發(fā)展型房企，卻在泛地產(chǎn)領(lǐng)域取得了優(yōu)秀的成績(jì)。例如“中國教育地產(chǎn)領(lǐng)跑者”，G50董事長(cháng)俱樂(lè )部會(huì )員企業(yè)東投集團，起步于1995創(chuàng )立的“金太陽(yáng)教育”，如今已經(jīng)形成金太陽(yáng)教育集團、東投地產(chǎn)集團、實(shí)體教育等產(chǎn)業(yè)板塊共同發(fā)展的格局。東投集團以教育地產(chǎn)為發(fā)展戰略，首創(chuàng )＂名校＋教育社區”的新模式，通過(guò)養成教育配套金太陽(yáng)教育社區，創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)方式，創(chuàng )建五心物業(yè)服務(wù)，目前已形成“開(kāi)發(fā)＋營(yíng)銷(xiāo)＋教育物業(yè)配套”三輪驅動(dòng)的發(fā)展戰略，將教育地產(chǎn)的標準和模式提升到全新的高度。另一家G50董事長(cháng)俱樂(lè )部會(huì )員企業(yè)——康橋集團，自2019年起順應時(shí)代發(fā)展大勢，圍繞傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，構建產(chǎn)業(yè)文旅、大服務(wù)兩翼發(fā)展的美好生活服務(wù)商。目前康橋的產(chǎn)業(yè)文旅和大服務(wù)已經(jīng)有了豐富的積累。如何在下半場(chǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，抓住新一輪機遇，成為了擺在諸多房企面前的重要課題。黃老邪認為，房地產(chǎn)企業(yè)從傳統地產(chǎn)向泛地產(chǎn)進(jìn)階，需經(jīng)歷以下四個(gè)過(guò)程，循序漸進(jìn)：準備工作：知識儲備、思維儲備、對標研究、種子團隊組建、組建外部產(chǎn)業(yè)資源圈；項目探索：泛地產(chǎn)單項目開(kāi)發(fā)運營(yíng)、探索、沉淀泛地產(chǎn)單項目的運營(yíng)模式并標準化、泛地產(chǎn)核心團隊初步形成、通過(guò)項目運作整合或發(fā)育部分產(chǎn)業(yè)資源；全面發(fā)力：形成多產(chǎn)業(yè)協(xié)同的生態(tài)系統、形成泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的機制、體系、團隊、產(chǎn)業(yè)資源整合或自主發(fā)育成熟、尋求、建設循環(huán)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的資本平臺；戰略?xún)?yōu)勢：確立泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰略地位、泛地產(chǎn)領(lǐng)域形成競爭優(yōu)勢。但在布局泛地產(chǎn)的實(shí)際操作當中，泛地產(chǎn)資源是一個(gè)決定著(zhù)轉型能否成功的重要因素。大型房企往往有著(zhù)深厚的資源積累，因此在轉型探索的過(guò)程中較為順利。而很多中小房企往往由于相關(guān)資源儲備不足，轉型泛地產(chǎn)的進(jìn)程因此陷于停滯。同時(shí)，那些持有泛地產(chǎn)優(yōu)秀資源的供應商、服務(wù)商以及產(chǎn)業(yè)IP，也在苦于沒(méi)有與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商溝通合作的渠道。基于這些痛點(diǎn)，博志成發(fā)起了IP100董事長(cháng)俱樂(lè )部。這是個(gè)由一批志同道合，且擁有自有核心產(chǎn)業(yè)IP或者服務(wù)核心競爭力的企業(yè)董事長(cháng)組成的組織。旨在進(jìn)行資源的優(yōu)化配置，將IP100的會(huì )員產(chǎn)業(yè)資源與開(kāi)發(fā)商、政府、金融、科研機構互相鏈接，形成資源間共贏(yíng)協(xié)同、鏈接落地、價(jià)值共生的生態(tài)系統。博志成股份做為俱樂(lè )部平臺發(fā)起人之一，專(zhuān)注房地產(chǎn)及泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的研究、培訓、咨詢(xún)及資源整合13年；積累了大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資源、產(chǎn)業(yè)資源及專(zhuān)家資源，同時(shí)成立了以G50、F100董事長(cháng)俱樂(lè )部為代表的高端圈層。博志成作為IP100董事長(cháng)俱樂(lè )部核心發(fā)起人，使IP100俱樂(lè )部在成立之初便天然擁有政府、金融、開(kāi)發(fā)商、科研機構、IP五大資源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)IP100鏈接泛地產(chǎn)上下游資源，拓寬合作渠道，增強IP的落地能力，IP100也能夠通過(guò)品牌賦能的方式，幫助企業(yè)擴大品牌宣傳度，增加品牌美譽(yù)度。IP100也能夠推動(dòng)IP之間的實(shí)現，高效能、高效率、高信用的鏈接，達到IP的共享融合，實(shí)現相互加持、高效發(fā)展。同時(shí)，IP100強大的金融助力系統、智庫系統，可幫助會(huì )員更快速有效地進(jìn)入資本市場(chǎng)，為企業(yè)發(fā)展提供更廣闊的發(fā)展空間。
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原標題：
首輪三孩配套政策落地，多條涉及房地產(chǎn)
地產(chǎn)黃老邪 
