作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

9月20日，就在大家以期待的心情準備迎接中秋節的時(shí)候，香港股市卻迎來(lái)了黑色星期一。

周一午盤(pán)收盤(pán)前，港股曾跌穿24000點(diǎn)，為去年10月來(lái)的首次 ，至當日收盤(pán)，恒指跌3.3%，跌去約1000點(diǎn)，收報24099點(diǎn)。

其中，地產(chǎn)股更是跌去6.69%，成為“重災區”。如香港本地地產(chǎn)股出現大跌，恒基地產(chǎn)跌13.34%、新世界發(fā)展跌11.54%，長(cháng)實(shí)集團、新鴻基地產(chǎn)也跌超9%；而內房股方面，中國恒大上午跌17%，收盤(pán)跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團、綠景中國地產(chǎn)、富力地產(chǎn)跌逾8%，雅居樂(lè )跌逾7%。

受創(chuàng )最大的當數是新力控股，因為股價(jià)暴跌，其于下午3時(shí)38分發(fā)布臨時(shí)停牌公告，原因有待公布。截止停牌前，新力控股股價(jià)僅剩0.5港元/股，跌幅達87.01%，最低位曾見(jiàn)0.37港元，市值僅剩17.85億港元。

關(guān)于港股大跌以及地產(chǎn)股受重創(chuàng )的原因，市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)眾說(shuō)紛紜，有分析人士將其歸納為三大原因，另有業(yè)內人士看法則更傾向認為，此次地產(chǎn)股暴跌反映的是房企發(fā)展模式的轉換。

上述所指三大原因，市場(chǎng)分析指出，其一是受美國債風(fēng)險影響，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美國財長(cháng)耶倫（Janet Yellen）作為美國國債的“主理人”，再次向美國國會(huì )發(fā)出了“SOS”信號，直言美國聯(lián)邦債務(wù)違約將引發(fā)一場(chǎng)歷史性的金融危機——這一事件被解讀為是9月20日多數亞太股市開(kāi)盤(pán)即崩盤(pán)的主因，香港、印度、新西蘭、澳大利亞、馬來(lái)西亞、新加坡、泰國全線(xiàn)下挫。

第二個(gè)原因，有認為是港股被惡意做空，證據是第三大權重股平安如今并無(wú)恒大的風(fēng)險敞口，華夏幸福的事情也已交待清楚，但上周五就借著(zhù)南下通道關(guān)閉的機會(huì )猛砸，意在做空恒指。分析人士認為，9月20日為故技重施。

而第三個(gè)原因，在香港市場(chǎng)影響最廣，因有券商消息稱(chēng)，監管層對香港開(kāi)發(fā)商提出了新任務(wù)，要求他們幫助解決可能破壞社會(huì )穩定的房屋短缺問(wèn)題。而香港的主要公用事業(yè)，大都掌握在地產(chǎn)商手中，這或許可以解釋此次港股中不僅地產(chǎn)、銀行、保險普跌，還有軟硬公用事業(yè)類(lèi)股票的下跌。

在大多投資者眼中，第三種原因不僅反映政策的風(fēng)向改變，更多或許預示著(zhù)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展模式的改變，也將是開(kāi)發(fā)商們需要直面的一個(gè)長(cháng)期發(fā)展的問(wèn)題。

針對今日（9月20日）的港股跳水，交銀國際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝援引路透社報道表示：香港房地產(chǎn)巨頭被要求解決香港房地產(chǎn)問(wèn)題，如是，空置稅、新界開(kāi)發(fā)、大規模填海等之前難以使用的開(kāi)發(fā)模式或將開(kāi)啟。香港是全球房地產(chǎn)最貴的市場(chǎng)。這是一個(gè)模式的轉換。

他剛剛于9月17日上午在2021博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表主題演講時(shí)指出，房地產(chǎn)是一個(gè)長(cháng)周期行業(yè)，但股票的價(jià)格波動(dòng)以短周期的形式反映，蘊含著(zhù)巨大的情緒成分。

僅隔三天，對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)發(fā)展的長(cháng)期擔憂(yōu)情緒就這樣通過(guò)股價(jià)暴跌傳達了出來(lái)。

事實(shí)上，對比主要開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)的恒基地產(chǎn)、長(cháng)實(shí)等股價(jià)變化，收租股太古地產(chǎn)、九龍倉置業(yè)及恒隆地產(chǎn)雖有下跌，但跌幅約為4至5%，跌幅明顯小于住宅開(kāi)發(fā)商。

摩根士丹利對于此次黑色星期一的分析是，發(fā)展商基本面上，商業(yè)地產(chǎn)股較理想，惟監管風(fēng)險明顯較高，因此偏好新地、嘉里建設和信置，多于恒地、長(cháng)實(shí)和新世界。

如此看來(lái)，關(guān)于“模式轉換”的預測并非只是洪灝一家之言，也是大多數投資者的看法，而且不僅僅指向香港開(kāi)發(fā)商。

同樣是在2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，一向有“清醒者”之稱(chēng)的恒隆地產(chǎn)董事長(cháng)陳啟宗就指出，住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺大錢(qián)的機會(huì )基本上過(guò)去了：“老實(shí)說(shuō)十幾年前甚至于20年前，我們就應該知道住房房地產(chǎn)這個(gè)商業(yè)的模式是不可持續的，當然我也理解，人在江湖、身不由己?！?/p>

因此，他給住房開(kāi)發(fā)商提出了三個(gè)建議：

第一，仍然留在本行，因為反正這個(gè)行業(yè)不會(huì )消失，不過(guò)利潤會(huì )變得非常低、非常薄，跟營(yíng)建商差不多，但是你的風(fēng)險比他們還要大，因為你要去買(mǎi)地。

第二，轉去做商業(yè)房地產(chǎn)，但這也是要非常小心的事情，因為商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)就像我們打乒乓球和打網(wǎng)球的分別，有相當類(lèi)似之處，但是也有相當不同之處。

第三，退出房地產(chǎn)。不是說(shuō)沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)。但是不一定是一個(gè)從前想象的市場(chǎng)。所以可能退出住房房地產(chǎn)也是一個(gè)選項。

雖然陳啟宗這是對于內地開(kāi)發(fā)商的建言，但是對于香港的住房開(kāi)發(fā)商或許也同樣適用，商業(yè)模式畢竟都是有相通之處的。但在內房股方面，除了發(fā)展模式與盈利難題之外，或許更多的還反映了他們資金困難的處境。

畢竟9月20日，除了新力控股股價(jià)出現近90%的暴跌之外，另一家尚處于財務(wù)困境的企業(yè)——富力地產(chǎn)在港交所收市后，接連釋放兩項有關(guān)資金籌措的利好消息：

據碧桂園服務(wù)9月20日公告，旗下碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權轉讓協(xié)議，以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購富良環(huán)球，間接收購富良環(huán)球所持的各目標公司100%股權。

除了出售物業(yè)資產(chǎn)，當日傍晚，富力地產(chǎn)還發(fā)公告，執行董事李思廉及大股東張力, 將提供約80億港元股東資金, 預計于未來(lái)一至兩個(gè)月內完成. 公司預期9月21日明日收到約24億港元。

富力地產(chǎn)表示，在主要股東提供財務(wù)支持后，加上現有可供使用的現金，集團仍預期有足夠資金應付于短期內到期的債務(wù)。其又表示，收到股東資金、預留利息以及其他財務(wù)費用后, 會(huì )考慮回購長(cháng)年期票據, 主因基于現行市價(jià)、可節省的利息及到期情況, 符合公司經(jīng)濟利益。

故而，在黑色星期一背景下，對于住宅開(kāi)發(fā)商資金困境的擔憂(yōu)，繼續炙烤著(zhù)大家的心，有地產(chǎn)業(yè)內開(kāi)發(fā)人士認為，近兩年拿了很多土地的房企未來(lái)的日子肯定不好過(guò)，除非是國企或央企，但他預測，房企“暴雷”可能也是一次發(fā)展的好機會(huì )，15-17萬(wàn)億的（房地產(chǎn)）市場(chǎng)還在。

是的，未來(lái)黑色星期一或許還會(huì )繼續出現，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金擔憂(yōu)還在延續，但是無(wú)論是上述的業(yè)內人士，還是陳啟宗、洪灝，對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然樂(lè )觀(guān)。陳啟宗如此預言：“需求永遠存在，市場(chǎng)也永遠存在，不會(huì )因為今天我們行業(yè)面對的難處就消失，所以從這個(gè)角度來(lái)看，那是好消息?！?/p>

不過(guò)關(guān)于房企的發(fā)展模式轉換，如今也已提到了日程上來(lái)了。

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原標題： 港股遇黑色星期一 地產(chǎn)股成“重災區”背后原因是什么？