作者：黃博文

來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

2020年是“十三五”的收官之年，2021年是“十四五”的開(kāi)局之年。無(wú)論對于國家，還是房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)來(lái)說(shuō)，這兩年都是承前啟后的關(guān)鍵年份。

在這個(gè)重要的時(shí)間節點(diǎn)，黃老邪將在本文中對“十三五”期間宏觀(guān)經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況進(jìn)行回顧，對未來(lái)“十四五”規劃期間進(jìn)行展望，并以此為基礎對房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)行動(dòng)綱領(lǐng)提出一些建議。

數據來(lái)源：IMF

上圖是國際貨幣基金組織對于過(guò)去五年及未來(lái)兩年GDP增速的對比與預測。國際貨幣基金組織認為：新冠疫情對2020年全球經(jīng)濟、貿易和民生均產(chǎn)生較大影響，2020年全球GDP預計將同比實(shí)際縮減3.5%。中國 GDP增速表現在全球一枝獨秀，很有可能是全球主要經(jīng)濟體里唯一正增長(cháng)的國家。

從中我們可以看出，大部分經(jīng)濟體的GDP增速都在2016或2017年達到了頂點(diǎn)，之后開(kāi)始進(jìn)入常態(tài)化低增長(cháng)階段。疫情從本質(zhì)上不會(huì )影響大勢，但會(huì )導致各經(jīng)濟體在2021年迎來(lái)一個(gè)增長(cháng)高峰，之后增速會(huì )繼續緩慢下滑。

以下，黃老邪將對“十三五”及“十四五”期間涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項指標進(jìn)行總結與預測。

國內生產(chǎn)總值

部分數據來(lái)源：國家統計局

• 經(jīng)濟運行穩中有進(jìn)；

• GDP 總量首次超過(guò)100 萬(wàn)億人民幣；

• 中國成為全球主要經(jīng)濟體中唯一實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)的國家。

• 中國GDP依然保持一定經(jīng)濟增速的潛力；

• 疫情得到一定控制后，2020年供需兩端將進(jìn)一步修復，GDP有望在2021年實(shí)現補漲；

• 預計十四五末GDP增速放緩至5.2%-5.7%之間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額穩中有升；

• 除2020年受疫情影響外，增速逐年上升。

• 與GDP一樣，2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額有望迎來(lái)“補漲”；

• 預計2025年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將超過(guò)22萬(wàn)億，增速放緩至8.3%。

全國商品房銷(xiāo)售量?jì)r(jià)、增速

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 2020年，信貸政策、調控政策的寬松以及疫情后增加的購房需求等因素使得銷(xiāo)售額逆勢創(chuàng )歷史新高；

• 整體來(lái)看，商品房銷(xiāo)售額呈放緩趨勢。

• 預計十四五期間商品房銷(xiāo)售額增速逐步放緩；

• 預估十四五期間商品房銷(xiāo)售額難以突破20萬(wàn)億。

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 百強房企市場(chǎng)份額逐年上升，強者恒強，截至2020年末已經(jīng)超過(guò)75%；

• 但是從增速來(lái)看，回落非常明顯。

• 參照十三五期間百強房企銷(xiāo)售額占比，十四五期間百強房企銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額仍將繼續上升，預計還有約10%的增長(cháng)空間；

• 預估十四五期間百強房企銷(xiāo)售額增速會(huì )持續放緩，跌落至2-3%的增長(cháng)速度。

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 百強房企市場(chǎng)份額增速放緩，但依然有10%的增長(cháng)空間，導致，百強外房企市場(chǎng)份額受到擠壓，全口徑銷(xiāo)售額呈現負增長(cháng)趨勢，并且這一擠壓趨勢還將進(jìn)一步持續加壓。

• 十四五期間百強外房企銷(xiāo)售額市場(chǎng)份額仍將繼續下降；

• 預估十四五期間百強外房企銷(xiāo)售額增速有望回正。

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 50強房企市場(chǎng)份額在2018年以前保持很高的增長(cháng)水平，2018-2020年出現小幅下降，進(jìn)一步做大的空間受到頭部房企的抑制，以及51-100強房企發(fā)展勢頭的侵蝕。

• 參考2018年后50強房企銷(xiāo)售額下降的趨勢，預計未來(lái)頭部房企企業(yè)規模會(huì )從高速增長(cháng)變?yōu)榉€定增長(cháng)，在十四五期間繼續呈現銷(xiāo)售額下降的發(fā)展態(tài)勢。

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 51-100強房企市場(chǎng)份額在2018年前增速波動(dòng)明顯，但整體向上，在2020年達到很高的增長(cháng)水平，是發(fā)展活力最強的一個(gè)梯隊。

• 預計51-100強房企銷(xiāo)售額會(huì )在十四五期間繼續保持增長(cháng)，但是隨著(zhù)大盤(pán)子的增速放緩以及50強房企的規模擠壓，增速會(huì )呈現回落，但份額依然有穩步做大的空間。

部分數據來(lái)源：克而瑞

• 百強房企銷(xiāo)售權益杠桿率逐年降低；

• 權益杠桿率的降低表明十三五期間房企間合作開(kāi)發(fā)的增多，這一預期在強者恒強的驅動(dòng)下，將進(jìn)一步加劇。

• 參考十三五期間百強房企權益銷(xiāo)售額增速的下降，預計十四五期間權益銷(xiāo)售額繼續呈現下降趨勢；

• 十四五期間房企合作開(kāi)發(fā)將成為常態(tài)。

總體來(lái)說(shuō)，十四五期間房企行動(dòng)綱領(lǐng)可概括為兩個(gè)中心、四個(gè)堅持、六大策略、八化戰術(shù)。

以人為中心。在管理紅利時(shí)代，對任何房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，人的作用始終排在首位。因此在企業(yè)戰略、管理與經(jīng)營(yíng)之中，一定要以人為中心，以人才的成長(cháng)與發(fā)展為中心，通過(guò)優(yōu)化企業(yè)內部機制來(lái)激發(fā)人才的價(jià)值。

以發(fā)展為中心。在整個(gè)十四五期間，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)穩定微幅增長(cháng)的行業(yè)，依然是GDP占比高達13%-14%的大行業(yè)。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展是硬道理，不能動(dòng)搖。

堅持長(cháng)期主義首先就要把客戶(hù)價(jià)值放在第一位，不能像過(guò)去那樣單純依賴(lài)高周轉，一定要堅持客戶(hù)價(jià)值導向，將客戶(hù)價(jià)值創(chuàng )造作為衡量企業(yè)內部經(jīng)營(yíng)管理一個(gè)主要指標。

堅持長(cháng)期主義也體現在兼顧當下和未來(lái)，著(zhù)手修煉企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)、管理、合作方面的內功，積累資源為企業(yè)中長(cháng)期發(fā)展服務(wù)，不能急功近利。在企業(yè)風(fēng)險控制方面，一定要清楚企業(yè)在企業(yè)端、產(chǎn)業(yè)端、城市端、項目端通常會(huì )遇到哪些風(fēng)險以及如何預警。此外，團隊與機制的建設也是堅持長(cháng)期主義的基本保障。

第二，堅持功利主義。企業(yè)本身就是一個(gè)功利性的機構，盈利是其重要職責，因此做強做大是其唯一路徑。未來(lái)五年，房地產(chǎn)行業(yè)的分化將繼續加劇。對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須不惜一切代價(jià)去做大規模，同時(shí)兼顧自身的盈利能力。這就需要企業(yè)做到以下幾點(diǎn)：

• 不聽(tīng)信他人對于行業(yè)的悲觀(guān)判斷，必須堅持正確的戰略方向不搖擺；

• 以更細顆粒度的研究來(lái)指導投資，并實(shí)行“全員融資”；

• 投融驅動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)拉動(dòng)、運營(yíng)聯(lián)動(dòng)；

• 以人性化的產(chǎn)品與服務(wù)去參與競爭。

第三，堅持完美主義。房地產(chǎn)行業(yè)的精細化的時(shí)代與到管理紅利時(shí)代，要求企業(yè)在任何一個(gè)專(zhuān)業(yè)上不能有太短的短板，否則企業(yè)沒(méi)有機會(huì )參與未來(lái)的競爭。尤其是對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的粗放式的經(jīng)營(yíng)邏輯不再適用于“十四五”。

第四，堅持個(gè)性主義。將企業(yè)單純地做到“完美”是不夠的，一定要在一些專(zhuān)業(yè)上具備“長(cháng)板”，形成企業(yè)的核心競爭力。如營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、團隊等方面，一定要有做到極致的兩三個(gè)點(diǎn)。

六大策略

一、加強研究，優(yōu)化戰略。過(guò)去的中小企業(yè)往往不重視研究，對行業(yè)沒(méi)有自己獨特的判斷，對周期、節奏、結構、競爭態(tài)勢、對手與標桿沒(méi)有深入的研究。此外在城市研判上浮于表面，經(jīng)常會(huì )進(jìn)錯城市拿錯地。

“十四五”階段，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭結構將發(fā)生重大變化，因此以“十三五”的思路來(lái)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，將在“十四五”期間必敗無(wú)疑。所以一定要加強研究，更新認知，提升思維與格局。

二、聚焦深耕，有序推進(jìn)。深耕是中小企業(yè)的必然選擇，但是深耕也是具備一定風(fēng)險的。例如小企業(yè)往往只在一個(gè)區域深耕，一旦深耕區域出現問(wèn)題，就會(huì )對企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險。因此選擇深耕城市就變的非常重要。

四、資源集約，合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)從根本上來(lái)說(shuō)是一個(gè)資源驅動(dòng)的行業(yè)，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都要清楚集約使用，合理分配自己的資源。因此，企業(yè)在使用與分配資源時(shí)，必須要清楚自身對于外部資源合作伙伴的掌控度如何？合作時(shí)經(jīng)常會(huì )出現什么問(wèn)題？有沒(méi)有解決問(wèn)題的協(xié)調機制？?jì)炔抠Y源分配是否合理？

五、開(kāi)放平臺，共贏(yíng)發(fā)展。大企業(yè)彼此之間都在合作，同時(shí)也會(huì )和中小企業(yè)合作。但是很多小企業(yè)在合作過(guò)程中，完全喪失了獨立生存的能力，最后淪落了為大企業(yè)拿地的工具。

小企業(yè)在與大企業(yè)合作時(shí)，一定要保持自己獨立生存的能力。如何在合作中開(kāi)放平臺，共贏(yíng)發(fā)展也就成為了一個(gè)重要課題。博志成發(fā)起成立的G50董事長(cháng)俱樂(lè )部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間的合作，實(shí)現融合、共贏(yíng)、發(fā)展的平臺。

六、團隊鍛造，C位突破。團隊鍛造無(wú)非就是兩個(gè)方面。首先就是團隊能力的提升，企業(yè)老板需要反思一下自己是否真的重視團隊的培養與發(fā)展。其次，是否下功夫打造了企業(yè)的競爭機制與激勵機制。

問(wèn)題出在前三排，根子就在主席臺。對于企業(yè)的C位——老板來(lái)說(shuō)，是否充分了解了“十四五”期間房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢與趨勢節奏也是非常重要的，老板能力的提升與培養更是重中之重。

八化戰術(shù)

融資多元化。過(guò)去我們一談到融資，就會(huì )想到銀行貸款、信托、基金。一談到杠桿，就會(huì )想到財務(wù)杠桿。這些都是需要糾正的融資觀(guān)念。還有一些杠桿，如合作杠桿、并購杠桿、政策性杠桿、內部經(jīng)營(yíng)杠桿，在財務(wù)杠桿被壓制的情況下，要多元化地使用這些杠桿。

運營(yíng)數字化。數字化的根本作用有兩點(diǎn)，第一，提高運營(yíng)的效率；第二，激發(fā)團隊的潛在能力。運營(yíng)的數字化、甚至企業(yè)整體的數字化升級與轉型，是十四五期間的重要內容。

產(chǎn)品場(chǎng)景化。未來(lái)人們置業(yè)并不是單純地買(mǎi)房子，而是在買(mǎi)一種生活方式。產(chǎn)品場(chǎng)景化能賦予產(chǎn)品靈魂，“十四五”期間，企業(yè)必須要關(guān)注產(chǎn)品是否實(shí)現了場(chǎng)景化，場(chǎng)景化是否能夠引起消費者的共振。

服務(wù)人性化。很多企業(yè)都在重視物業(yè)管理，但人性化的服務(wù)大多沒(méi)有變成服務(wù)的標準，在進(jìn)入標準體系，落位到用人標準上還有很大差距。無(wú)論是物業(yè)還是開(kāi)發(fā)，人性化服務(wù)都要打通。

營(yíng)銷(xiāo)智慧化。房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)不出房子就等于零，營(yíng)銷(xiāo)作為一種拉動(dòng)力，智慧化是重中之重，甚至可以上升為戰略層面的戰術(shù)。

組織個(gè)性化。與企業(yè)的資源稟賦、團隊能力、運營(yíng)模式、發(fā)展速度與節奏匹配的架構，這才是好架構。盲目抄襲標桿企業(yè)的架構，不僅不實(shí)用，還會(huì )給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 房企如何謀篇布局十四五？