作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

全亞洲最的大地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展，在去年爭取到正向的增長(cháng)。

領(lǐng)展2020/2021財年的數據錄入節點(diǎn)，是2020年4月1日至2021年3月31日，公司經(jīng)營(yíng)受到新冠疫情的影響最大。

當中國內地享受著(zhù)較為平穩的經(jīng)濟恢復期，香港在這段時(shí)間內經(jīng)歷了撲面而來(lái)的四波疫情，經(jīng)濟受到重創(chuàng )。重倉香港的領(lǐng)展，即便強調旗下香港物業(yè)類(lèi)型主要傾向民生，但亦難言絲毫未受到影響。能夠實(shí)現正向增長(cháng)，這已經(jīng)算是一件幸事。

體現在報表上，期內領(lǐng)展收益及物業(yè)收入凈額分別達107.44億港元及82.38億港元，與上一財年比較，均僅增長(cháng)了0.2%。而對利潤影響最大的投資物業(yè)組合估值則實(shí)現增長(cháng)3%，錄得1990.74億港元。

因此，領(lǐng)展扣除與基金單位持有人交易前的年內溢利，從2019/2020財年的虧損173.03億港元一舉增長(cháng)到7.52億港元。數據與半年度時(shí)相比，亦實(shí)現了扭虧為盈。

但領(lǐng)展旗下物業(yè)的表現就就有待提拯，尤其是位于香港的那部分。

截至目前，領(lǐng)展在全球范圍擁有136個(gè)不同種類(lèi)的資產(chǎn)。其中，93.4%即127個(gè)物業(yè)是位于香港大本營(yíng)。這些物業(yè)，除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場(chǎng)外，幾乎全部都是在2005年上市之前建成。它們是領(lǐng)展當初得以上市的底層資產(chǎn)，及目前收入來(lái)源的基石。

香港的物業(yè)中又以零售商業(yè)物業(yè)為最重要，其占到領(lǐng)展全部物業(yè)的60.3%。領(lǐng)展的零售商業(yè)物業(yè)分為都會(huì )、匯坊和鄰里三類(lèi)，對應項目數分別為6個(gè)、35個(gè)、57個(gè)。它們財年為領(lǐng)展貢獻了61.59億港元的收入，占去總物業(yè)收入超過(guò)75%。

而它們的營(yíng)運數據則呈現出值得關(guān)注的現象。資料顯示，在剛剛過(guò)去的財年，領(lǐng)展零售商業(yè)物業(yè)平均續租租金調整率錄得-1.8%的負增長(cháng)。平均每月租金就從64.6港元/平方呎同比減少3.4%至62.4港元/平方呎。

雖然出租率輕微上升0.3個(gè)百分點(diǎn)到96.8%，但也是領(lǐng)展讓利的結果。行政總裁王國龍就提到，在疫情期間為了保持商場(chǎng)內消費氛圍，領(lǐng)展傾向于向租戶(hù)提供租金優(yōu)惠來(lái)維持較高的出租率。而且就算有租戶(hù)選擇離場(chǎng)，租金優(yōu)惠也能更快吸引到新租客填補空缺。

同時(shí)，領(lǐng)展在香港的另一項重要物業(yè)類(lèi)型——停車(chē)場(chǎng)的情況也不算樂(lè )觀(guān)。停車(chē)場(chǎng)物業(yè)去年為領(lǐng)展提供了18.88億港元的收入，增幅是負數。每個(gè)泊車(chē)位每月收入同比下跌1.8%至2776港元，停車(chē)場(chǎng)物業(yè)整體估值也對應同比下跌0.7%。

不過(guò)，情況正在持續好轉，王國龍稱(chēng)注意到近期續租租金恢復增長(cháng)，同時(shí)旗下物業(yè)整體出租率繼續保持了穩定。其表示：“最近香港疫情緩和，有不少食肆可以放寬社交距離措施，購物人流增加，租客對前景信心上升，商討續租時(shí)的表現亦比6個(gè)月前好得多?！?/p>

他繼續透露，領(lǐng)展去年全年度新簽逾400項租約，其中有40%就屬于新租戶(hù)。王國龍對今年度公司的租務(wù)呈樂(lè )觀(guān)態(tài)度，他說(shuō)十分期待中國內地和香港能實(shí)現通關(guān)，“通關(guān)對香港經(jīng)濟十分重要，相信領(lǐng)展最終會(huì )受惠于香港經(jīng)濟的轉好和失業(yè)率的降低?！?/p>

而反觀(guān)中國內地物業(yè)的情況，王國龍提到公司旗下的物業(yè)在去年的短暫關(guān)停后，又短時(shí)間內實(shí)現了重開(kāi)。雖然整體收益總額及物業(yè)收入凈額分別同比下跌了6.3%及6.9%，但個(gè)中原因很大程度是因深圳的領(lǐng)展中心城正進(jìn)行資產(chǎn)提升工程。

領(lǐng)展透露公司去年在中國內地成功簽訂了200份新租約，占大頭的零售方面商場(chǎng)的平均續租租金調整率達到11.1%。這體現出內地商業(yè)市場(chǎng)在疫情沖擊下的韌性，而這亦符合領(lǐng)展作為一個(gè)公募基金之所需。

“香港是領(lǐng)展的核心市場(chǎng)，大部分投資都在香港，但公司會(huì )透過(guò)在外地的投資以分散風(fēng)險?！蓖鯂埍硎?。于是，在2021年上半年，領(lǐng)展加大了其在中國內地的投資并花去接近60億元。包括今年4月份斥資27.7億元收購上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%權益，以及最近以32.05億元收購了廣州天河太陽(yáng)新天地購物中心。

至此，領(lǐng)展位于內地的投資物業(yè)已增加到7個(gè)，除上述兩個(gè)以外，還包括北京的京通羅斯福廣場(chǎng)、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業(yè)中心、廣州的西城都薈廣場(chǎng)，以及上海的領(lǐng)展企業(yè)廣場(chǎng)。

“但集團訂下的中期發(fā)展策略，會(huì )尋求總資產(chǎn)錄得高單位數增長(cháng)，因此會(huì )繼續留意適合的投資機會(huì )?！蓖鯂埌凳绢I(lǐng)展短時(shí)間內不會(huì )停止擴張的步伐。公司主席聶雅倫亦補充指，公司一直有審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機會(huì )。

事實(shí)上，在領(lǐng)展早年公布的“2025愿景”中，就明確提出公司未來(lái)旗下物業(yè)的比例將要達到：香港基地占70-75%，中國內地占≤20%，海外占≤10%。

但目前，除中國內地的物業(yè)占比已達到16.8%外，領(lǐng)展的海外的布局僅占總數的3.9%。它們來(lái)自領(lǐng)展在2019年至2020年上半年的收購。

2019年年末領(lǐng)展開(kāi)始拓展海外市場(chǎng)。該公司在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務(wù)區的10層高商業(yè)辦公大樓100MarketStreet后，在2020年8月又在倫敦買(mǎi)入了首個(gè)位于英國的物業(yè)TheCabot。

為了實(shí)現未來(lái)的布局方針，領(lǐng)展透露未來(lái)幾年將在中國內地和海外繼續執行4次收并購，以完善物業(yè)類(lèi)型。對此，王國龍就稱(chēng)，公司目前已在中國內地建立相應團隊，試圖把握潛在機遇。但由于嚴格的旅行限制，涉及海外收購的盡職審查工作就變得困難。

另外，王國龍亦強調公司還是會(huì )關(guān)注那些出租率和租金收入都表現出色的資產(chǎn)。但領(lǐng)展面臨的競爭也不少，由于目前全球范圍的貨幣超印，大量熱錢(qián)正流向能產(chǎn)出穩定收入的資產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)大宗交易的火熱程度可想而知。

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原標題： ?觀(guān)點(diǎn)直擊|增長(cháng)正向但領(lǐng)展的關(guān)注點(diǎn)在繼續擴張