觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
養老產(chǎn)業(yè)的這座“金礦”，未來(lái)不會(huì )缺少競爭者。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 養老江湖不僅有開(kāi)發(fā)商，還有很早便介入的眾多險資方。而對于養老行業(yè)，大多數人對它的看法是“等待開(kāi)發(fā)的金礦”。
“十四五”時(shí)期我國將進(jìn)入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預示著(zhù)養老市場(chǎng)還有待進(jìn)一步挖掘的空間。細心的投資者還發(fā)現，“十四五”規劃第一次將“養老”放進(jìn)了規劃中，全文共提及46次，養老行業(yè)的重要性不言而喻。
除了號稱(chēng)“最年輕”的城市深圳以外，四個(gè)一線(xiàn)城市里上海的老齡化程度是最高的。統計局數據顯示，僅2019年的人口構成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總人口的比例為18.4%、17.2%及35%。
正因此，上海的養老產(chǎn)業(yè)也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過(guò)三成，對于這座一線(xiàn)城市而言，上海的養老“金礦”看似更大。
然而，上實(shí)集團在上海崇明東灘養老項目開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，經(jīng)歷了20多年的調整規劃和開(kāi)工建設，目前仍有部分土地尚待開(kāi)發(fā)。
勝利的果實(shí)還未完全到來(lái)，近期，上實(shí)選擇掛牌轉讓部分養老項目資產(chǎn)。該項目從拿地至今已接近6年時(shí)間，此番掛牌也留下了很多疑問(wèn)，值得深思和觀(guān)察。
據上海聯(lián)合交易所披露，于3月15日，上海實(shí)業(yè)養老發(fā)展有限公司擬轉讓旗下上海梵昆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及1.4387億債權，轉讓價(jià)格約為3.22億元。
梵昆房地產(chǎn)旗下?lián)碛谐缑鳀|灘啟動(dòng)區養老社區項目地塊，該地塊曾委托險資負責開(kāi)發(fā)運營(yíng)，此次轉讓頗有一絲將地塊套現的意味在里面。只是掛牌轉讓的底價(jià)較低，不排除合作方接盤(pán)的可能性。
另一方面，或許是尚未達到上市公司信披的要求，上實(shí)發(fā)展并未就此事發(fā)布公告。
“捂地”六年
曾經(jīng)被譽(yù)為上海在建規模最大的養老社區——崇明東灘長(cháng)者社區，占地面積達到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀末，該項目被授權予上實(shí)集團經(jīng)營(yíng)，如今已開(kāi)發(fā)有東灘長(cháng)者社區一期項目上實(shí)瑞慈花園等。
因擁有崇明東灘長(cháng)者社區項目，上實(shí)集團也被稱(chēng)為上海崇明島的“地主”。
然而，在本世紀頭十年，這一大型養老項目經(jīng)歷了“大起大落”的發(fā)展階段，陷入用地指標擱置、負責人離職、合作方撤出、上實(shí)系內部對項目歸屬存在爭議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態(tài)。
到2014年初，上實(shí)發(fā)展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養老項目的開(kāi)發(fā)。上海發(fā)展全資子公司上實(shí)城投與上實(shí)東灘投資共同出資成立上海實(shí)業(yè)養老投資有限公司。
彼時(shí)公告顯示，將由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開(kāi)發(fā)建設養老社區項目。股權比例為，上實(shí)東灘投資出資1240萬(wàn)，占62%股權，上實(shí)發(fā)展透過(guò)上實(shí)城投出資760萬(wàn)，占38%股權。
如今，這一大體量項目部分資產(chǎn)的發(fā)展再起波瀾，梵昆房地產(chǎn)便是合資項目公司的其中之一。
最新掛牌公告顯示，梵昆房地產(chǎn)擁有位于20035街道0003街坊崇明東灘啟動(dòng)區CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，并與太平洋保險養老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責任公司簽訂了《項目委托開(kāi)發(fā)運營(yíng)管理合同》。
據此，梵昆房地產(chǎn)委托太保養老投資公司開(kāi)發(fā)運營(yíng)上述地塊，打造為養老社區項目，該項目估計總投資15億元。
本次掛牌轉讓梵昆房地產(chǎn)100%股權的價(jià)格為3.22億元，其中100%股權對應的掛牌價(jià)格為1.78億元，另有1.44億元的債權，此番掛牌系今年2月預掛牌以來(lái)的新進(jìn)展，確定了轉讓底價(jià)，披露期滿(mǎn)于?今年4月12日止。
這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場(chǎng)掛牌出讓?zhuān)藭r(shí)信息顯示，崇明東灘啟動(dòng)區CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬(wàn)平方米，容積率為2，以此計算該地塊總建筑面積為15.57萬(wàn)平方米，起拍價(jià)僅2.22億元。
另?yè)惩僚木W(wǎng)站顯示，上海實(shí)業(yè)養老發(fā)展有限公司以底價(jià)獲得該地塊，約定交地時(shí)間為2015年12月8日，約定開(kāi)工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。
直到2020年6月29日，上海市建設工程中標結果公告顯示，梵昆房地產(chǎn)作為招標人，通過(guò)公開(kāi)招標的方式尋找“合作伙伴”。最終，上海建工一建集團中標上述地塊，中標價(jià)為6.84億元。
換言之，六年前，該地塊的起始樓面價(jià)僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場(chǎng)來(lái)看，簡(jiǎn)直不敢想象。
這次梵昆房地產(chǎn)100%股權的掛牌價(jià)格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當初拿地樓面價(jià)增加47%，但看起來(lái)仍是一筆不錯的買(mǎi)賣(mài)。
財務(wù)數據顯示，梵昆房地產(chǎn)尚未形成營(yíng)業(yè)收入和利潤，更別說(shuō)穩定的現金流。截至2020年底，梵昆房地產(chǎn)的利潤總額為-1.9萬(wàn)元，凈利潤-2.7萬(wàn)元，資產(chǎn)總計4.31億元，負債總計3.31億元，所有者權益為9996萬(wàn)元。
正如前文所述，崇明東灘啟動(dòng)區D07-01、D08-01地塊項目還拉來(lái)了中國太保入局，“主角”似乎已經(jīng)集結完畢。隨后，這一項目終于在去年迎來(lái)了最新的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展——動(dòng)工建設。
2020年8月，中國太保消息稱(chēng)，在滬首個(gè)大型頤養社區項目正式動(dòng)工開(kāi)建，中國太保集團、上實(shí)集團、建工集團等單位負責人共同揮鍬培土。該項目是中國太保繼杭州之后第二個(gè)動(dòng)工開(kāi)建的長(cháng)三角養老項目。
目前尚未確定此次掛牌轉讓梵昆房地產(chǎn)100%股權的最終接盤(pán)方會(huì )是誰(shuí)，但外界認為，中國太保接盤(pán)的可能性會(huì )比較大。
中國太保與上實(shí)發(fā)展的合作淵源頗深。2011年，太保養老投資公司與上實(shí)集團合作打造崇明東灘100萬(wàn)平方米的幸福長(cháng)者社區，項目占地2500畝，總建筑面積90萬(wàn)平方米，可容納7700戶(hù)，居住老人超過(guò)1萬(wàn)名。
據悉，上述二者合作的項目建設內容包括長(cháng)者公寓、協(xié)助護理生活區、失憶老人生活區、醫療協(xié)助護理區，彼時(shí)仍在前期審批及土地收儲工作中，計劃2014年開(kāi)工建造。
上述消息，隨著(zhù)中國太保在2014宣布正式啟動(dòng)養老產(chǎn)業(yè)布局后逐漸得到印證，而養老產(chǎn)業(yè)也成為中國太保壽險的第二增長(cháng)曲線(xiàn)，即將完成全國化布局。
時(shí)任太保養老投資總經(jīng)理鄭韞瑜在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，與搶占養老產(chǎn)業(yè)“第一梯隊”的中國人壽、中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養老投資是“起個(gè)大早，趕個(gè)晚集”。
對于養老產(chǎn)業(yè)的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預計入住率達75%以上能實(shí)現當年盈利，投資七年左右即可進(jìn)入盈利穩定期。
一份市場(chǎng)統計的數據顯示，目前，中國太保在建養老社區項目共3個(gè)，待建項目共5個(gè)，目前，中國太保在杭州、成都、大理等已落地養老社區項目，同時(shí)積極推進(jìn)上海、武漢、海南、廈門(mén)、南京等地項目。
與上實(shí)集團合作的上海崇明東灘養老項目，中國太保稱(chēng)之為太保家園·上海東灘國際頤養中心項目，總建筑面積11.7萬(wàn)平方米，一期計劃于2021年結構封頂。
崇明東灘養老項目將采用CCRC（Continuing Care Retirement Community 持續照料退休社區）模式，建成后將提供自理型、旅居型、專(zhuān)業(yè)護理型養老公寓超過(guò)800套，并與普陀國際康養社區項目實(shí)現“同城連鎖1+1”。
中國太保表示，未來(lái)三年內，滬、寧、杭三地太保家園將陸續落成，提供更多樣化的一站式高品質(zhì)老年生活解決方案。
過(guò)去，太保養老投資多偏向于“輕資產(chǎn)”的投資模式，畢竟，輕資產(chǎn)模式可以減少資金的沉淀，更容易在各個(gè)城市復制推廣落地。但去年以來(lái)，中國太保也開(kāi)始在市場(chǎng)上有拿地的舉動(dòng)。
而在2019年媒體見(jiàn)面會(huì )上，中國太保還提出未來(lái)3-5年養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃。
在這份最新的計劃里，中國太保稱(chēng)，將開(kāi)發(fā)建設6個(gè)城郊型和度假型高端養老社區項目，同時(shí)拓展若干個(gè)城市型高端養老社區項目，累計拓展8000-10000套高端養老養生公寓，累計逐步儲備和運營(yíng)床位數10000-12000張。
今年2月27日，中國太保旗下太保壽險以2.7億摘得廈門(mén)集美區環(huán)東海域一地塊，將在華南區域布局養老社區項目。
可以明確，養老產(chǎn)業(yè)的這座“金礦”，未來(lái)不會(huì )缺少競爭者。而此次上實(shí)掛牌轉讓的崇明東灘養老社區地塊項目，或會(huì )成為市場(chǎng)的“香餑餑”。
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