好貓財經(jīng) 作者：神鎮的貓總
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世茂是繼恒大之后，走在債務(wù)違約邊緣的TOP10級別房企。
如果說(shuō)恒大的風(fēng)險是個(gè)例，債務(wù)危機肇始于其自身無(wú)度的多元化擴張，以及貪婪的土地儲備，而世茂則是三線(xiàn)綠檔的黑馬房企，至少上半年沒(méi)有任何暴雷跡象。
危機開(kāi)始于10月銷(xiāo)售額下降，以及疲弱的配股、資產(chǎn)騰挪等一系列資金獲取動(dòng)作，直到信托展期的傳言四起，世茂股債雙殺。
盡管如此，危機發(fā)酵幾天，世茂并沒(méi)有公開(kāi)承認尋求債務(wù)展期，也未有債權方公開(kāi)債務(wù)關(guān)系，甚至評級機構也未有所行動(dòng)。
世茂暴雷原因到底是什么？
來(lái)自市場(chǎng)資訊機構REDD的消息，世茂為保證信用債、第四季度利息，以及農民工工資支付，確實(shí)在尋求信托貸款展期三個(gè)月，每周分期付款。
更重要兩個(gè)信息點(diǎn)在于：
監管部門(mén)、債權銀行方似乎都在努力，保證世茂不出現連鎖債務(wù)違約情形；
世茂11月底的現金余額與上半年末接近為747.6億元，但受限資金從76億元增加至600億元，世茂預計2022年1月1日之后，各地預售監管資金會(huì )釋放100億元。
第一點(diǎn)可以理解，世茂作為銷(xiāo)售規模TOP10級別的房企，中國房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)受不住再一波“恒大式”的沖擊。
針對房企的融資政策正在放松，如果能夠尋求到債務(wù)展期，以時(shí)間換空間化解風(fēng)險，這是監管部門(mén)和債權方能夠接受的。
第二點(diǎn)有點(diǎn)不可思議?？傆?47.6億元的現金余額，受限資金高達600億元，其中絕大部分為預售監管資金。
由恒大債務(wù)危機引發(fā)的停工潮，促使各地政府收緊了預售資金監管，銀行方卡緊了開(kāi)發(fā)貸，房企從融資端、銷(xiāo)售端失去了大量現金流。
世茂上半年的融資現金流仍然是正向的，也就是說(shuō)，世茂的危機從下半年才逐步深入，其中預售監管資金成為壓垮資金流的最后一根稻草。
去年開(kāi)始的三道紅線(xiàn)政策中，曾經(jīng)明確規定，以貨幣資金的三分之一或預售款項的20%，以孰高者計算為受限資金。
世茂前10個(gè)月的合約銷(xiāo)售額為2418億元，20%計算將近500億元，也就是說(shuō)，如今世茂的預售監管資金甚至超出政策制定者的預計。
恒大許家印此前呼吁，各地政府監管的500多億元資金，以及已售未回款的800多億元（400多億元為個(gè)人按揭款款，剩余部分為定金、購房者分期款等）應該盡快被盤(pán)活。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇也曾抱怨：
“金融機構和政策加大了監管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元?！?/p>
佳兆業(yè)的暴雷，同樣受困于預售監管資金、銀行提高備償資金比例的困擾。
除了REDD的消息，世茂仍然沒(méi)有公開(kāi)披露相關(guān)債務(wù)資金狀況，但結合公開(kāi)資料看起來(lái)，尤其是在行業(yè)銷(xiāo)售放緩的情況下，世茂在等政策的邊際放松。
當然，世茂也充分揭示了風(fēng)險，中國大部分房地產(chǎn)公司，在當下嚴格的預售監管、融資政策之下。
幾乎不可能撐過(guò)6個(gè)月。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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