百強房企中，約有三成涉足代建領(lǐng)域。那時(shí)候就燒過(guò)一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。
作者：內幕君
來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID:fangshi488)
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潘石屹還在想辦法跑
上周四，SOHO中國辦了場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì )，身在海外的潘石屹線(xiàn)上參會(huì )，他在會(huì )上重磅宣布：將以7折的價(jià)格銷(xiāo)售銀河SOHO、三里屯SOHO等9個(gè)京滬項目。待售的房源加起來(lái)有3.2萬(wàn)㎡。老潘的個(gè)人微博轉發(fā)了相關(guān)消息，還附言表示“歡迎購買(mǎi)”。這是繼去年和黑石的230億大單崩了之后，SOHO中國首次上演“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”大動(dòng)作。如果放到歷史長(cháng)河里，那就數不清是第幾次了。從2014年開(kāi)始賣(mài)，到2021年8年時(shí)間里，SOHO中國已經(jīng)套現不下350億。對于再次大批量拋售資產(chǎn)，SOHO中國解釋?zhuān)?/section>潘石屹宣布七折賣(mài)房同天，自稱(chēng)“不差錢(qián)”的國企越秀地產(chǎn)發(fā)布2021年度財報，數據顯示其去年凈負債率為47.1%，他們今年將掏475億買(mǎi)地。SOHO中國的凈負債率，比被認為“很穩健”的越秀還秀：只有43%（數據截至2021.6.30)。這么低了還繼續降，狗蛋說(shuō)，老潘這是下了出清退圈的決心。30年前靠一袋橘子拿到內部信息，潘石屹成功逃離海南，躲過(guò)泡沫的破滅。30年后，就算有一噸橘子，也只能換回時(shí)代的背影。3月11日，阿里賣(mài)出上海一套近600㎡的復式法拍房，成交單價(jià)每平超過(guò)30萬(wàn)。這套位于黃埔江邊的豪宅，是三盛宏業(yè)老板陳建銘的，房子所在的小區中糧海景壹號，它的邊上是大家說(shuō)到豪宅會(huì )第一時(shí)間想到的湯臣一品。2019年三盛宏業(yè)被爆資金鏈斷裂，遭員工堵大門(mén)維權，陳建銘一度淚灑“說(shuō)明會(huì )”現場(chǎng)。后來(lái)盡管有一些“自救”措施，也難挽巨債重壓下轟然倒塌的大廈。曾經(jīng)的三盛宏業(yè)也是有過(guò)千億夢(mèng)想的。房地產(chǎn)失去大江大河，離開(kāi)的人越來(lái)越多。當然了，老潘不太一樣，他的離開(kāi)是逃跑，其它地產(chǎn)老板是淘汰。二三十年的突飛猛進(jìn)，行業(yè)畸形、泡沫叢生?，F在政策從嚴，很多選手就活不下去了。大家眼里活得挺好的濱江，去年在杭州首輪集中土拍中搶下多宗地，戚金興表示努力做到1%-2%的凈利潤率，這讓媒體直呼不可思議：有媒體統計A股69家房企的業(yè)績(jì)預告，發(fā)現超過(guò)4成房企2021年處于虧損。再過(guò)一陣，房企2021年度財報將陸續發(fā)出，狗蛋說(shuō)，大概率哀鴻遍野。到時(shí)候，不是幾家歡樂(lè )幾家愁，而是幾家歡樂(lè )，幾十家愁。郁亮說(shuō)過(guò)地產(chǎn)越來(lái)越像制造業(yè)，要向管理要紅利。這句話(huà)其實(shí)也體現了房企在地產(chǎn)行業(yè)中，將迎來(lái)的角色轉變：大家都將越來(lái)越像代建企業(yè)。這里說(shuō)的代建，是狹義上的代建，即代替建設。
而近一兩年，代建熱度也高，甚至被認為是房企的新增長(cháng)點(diǎn)，這里說(shuō)的代建就是廣義上的，即服務(wù)管理型代建：這種模式是代建方向委托方輸出管理、品牌或資源，屬于輕資產(chǎn)運營(yíng)，不需要沉淀大量資金。
沒(méi)啥知名度的地方小房企，或者城投公司，自身受限原因不同，都有較強的代建需求。比如中小房企，自身品牌溢價(jià)率低、融資難、產(chǎn)品力弱，很難立足，找大牌房企代建，就成了一種借力的選擇。
鄭州高新區的「西棠」項目，項目大股東也是拿地一方為金橋置業(yè)，作為十八線(xiàn)房企，金橋如果獨立開(kāi)發(fā)，在鄭州這幾年樓市橫盤(pán)甚至下行情況下，應該會(huì )是hard 模式。于是，金橋和鄭州人十分信賴(lài)的永威合作，項目冠了永威的姓，變成「永威金橋西棠」。因為看中永威招牌，就算項目每平比周邊競品貴個(gè)一兩千，購房者仍然往前沖。通過(guò)代建，雙方各取所需，委托方實(shí)現高去化，被委托方實(shí)現高利潤。有統計數據顯示，目前代建的整體凈利潤率在25%，我覺(jué)得統計虛高了，但就算20%吧，也比傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高中，多數房企能做到的10%-15%凈利潤率高得多。像綠城那種代建小能手，毛利率可以做到45%以上，凈利潤率能到25%。因為輕資產(chǎn)代建模式被看好，綠城管理控股2021年市值漲超70%。三四年前業(yè)內人士預測，代建將在房地產(chǎn)行業(yè)中占到10%-20%，也就是達到萬(wàn)億規模。那時(shí)候就燒過(guò)一把火，近兩年疫情和政策疊加影響，代建再成高頻詞。2021年央企國企在土拍市場(chǎng)一擲千金，但對比之下，萬(wàn)科好像不怎么拿地。背后是萬(wàn)科也玩代建，擅長(cháng)小股操盤(pán)，輸出品牌和管理等，然后收取服務(wù)費和獲得收益分紅。萬(wàn)科10年前在昆明代建云上城，收取的技術(shù)服務(wù)費在5%到6%，用23%的股權撬動(dòng)了43%的收益占比。不久前萬(wàn)科參與成立一家代建企業(yè)，可能會(huì )涉足保障房代建。對購房者而言，則可能是多了一個(gè)坑。
上文提到的永威金橋西棠項目，業(yè)主們就覺(jué)得自己被代建套路了一把。這個(gè)項目至今停工4個(gè)多月，總包單位被拖欠款項撤離，同時(shí)傳說(shuō)永威也要撤出項目。當初的宣傳口號是「十年?yáng)|棠，終見(jiàn)西棠」，想到這，那時(shí)候沖著(zhù)永威去買(mǎi)房的業(yè)主們很失望：他們找開(kāi)發(fā)商給說(shuō)法，最終都沒(méi)有一個(gè)令他們滿(mǎn)意的答復。因為永威方電話(huà)不接信息不回，前幾天，業(yè)主只好請《小莉幫忙》欄目介入溝通，在溝通會(huì )上，業(yè)主代表問(wèn)：接受采訪(fǎng)的工作人員回：沒(méi)法答。業(yè)主代表帶著(zhù)哭腔追問(wèn)：你們永威這么大的一個(gè)公司，到底能不能給我們一個(gè)解決方案？聽(tīng)到這，一男一女兩個(gè)工作人員當即表示，我們先撤一下。業(yè)主想要的是開(kāi)發(fā)商發(fā)一個(gè)聲明，承諾永威金橋不分家，兩位股東都是海王，誰(shuí)也不輕易承諾。賣(mài)了40幾個(gè)億，為什么拖欠工程款
項目2000多戶(hù)業(yè)主，現在被架在火上烤。當初花錢(qián)買(mǎi)奧迪，結果可能變奧拓，于情于理誰(shuí)也接受不了。3月11日，業(yè)主現場(chǎng)維權，希望金橋領(lǐng)導出面解決，他們從下午齊聲喊到深夜：金橋置業(yè)，偷梁換柱，我們要見(jiàn)崔紅旗。崔紅旗是金橋置業(yè)董事長(cháng)，業(yè)主深情吶喊，紅旗始終難覓。
昨天高新區管委會(huì )牽頭召開(kāi)四方會(huì )談，地方政府、兩家開(kāi)發(fā)商、業(yè)主坐下來(lái)溝通，事情復雜，暫時(shí)還沒(méi)有解決方案。業(yè)主代表表示要相信政府，他們說(shuō)現在能做的就是靜守售樓部。
地產(chǎn)風(fēng)聲公眾號后臺，有不少西棠業(yè)主讓我們幫忙發(fā)聲，我們能做的有限，在這呼吁金橋和永威：
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原標題：
別把代建玩壞了
地產(chǎn)風(fēng)聲 
