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來(lái)源：小債看市（ID：little-bond）
在業(yè)內有著(zhù)"北萬(wàn)達、南寶龍"之稱(chēng)的寶龍地產(chǎn)，近年來(lái)苦苦追逐“千億目標”而不得，在房地產(chǎn)新格局下其仍在規模擴張、大手筆拿地，其中蘊含不小的風(fēng)險。
美元債異動(dòng)
9月17日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）旗下多只美元債頻繁異動(dòng)，其中2024年8月到期美元債跌勢創(chuàng )紀錄，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
當日下午，寶龍地產(chǎn)6.25%債券每1美元跌2.4美分至98.7美分，創(chuàng )出該券自2020年8月發(fā)行以來(lái)的最大單日跌幅。
另外，寶龍地產(chǎn)2025年4月到期的5.95%債券每1美元跌2.7美分至97.3美分；2026年5月到期的4.9%債券每1美元跌1.8美分至93.7美分。
《小債看市》統計，目前寶龍地產(chǎn)存續美元債8只，存續規模21.98億美元，其中將有14億美元債于一年內到期，其面臨短期集中兌付壓力較大。
存續美元債情況
值得注意的是，今年上半年寶龍地產(chǎn)多次發(fā)債遇阻。
今年1月份，寶龍地產(chǎn)計劃發(fā)行上限為25億元的公司債，最終發(fā)行規模僅為10億元；3月原定發(fā)行不超過(guò)20億元公司債，最終實(shí)際發(fā)行規模為15億元；4月20日旗下的一筆ABS被上海證券交易所終止。
另外，今年8月寶龍地產(chǎn)陷“退地”風(fēng)波，宋都股份稱(chēng)其沒(méi)有按照約定支付土地款，違反雙方簽署的《備忘錄》，嚴重打亂整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時(shí)間節點(diǎn)項下，公司集中資金支出金額放大。（后臺回復“宋都股份”查看原文）
規模擴張 大手筆拿地
據官網(wǎng)介紹，1990年寶龍地產(chǎn)在澳門(mén)成立，已形成地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局。
2009年，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，2019年寶龍商業(yè)（09909.HK）在港交所主板掛牌交易。
從股權結構看，寶龍地產(chǎn)的控股股東為天龍控股，持股比例43.59%，公司實(shí)際控制人為許健康。
今年上半年，寶龍地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售額530.4億元，同比增長(cháng)68.2%，已完成全年銷(xiāo)售目標的50.5%，“千億目標”有望實(shí)現。
據克而瑞數據，2020年寶龍地產(chǎn)全口徑銷(xiāo)售額811.1億元，權益銷(xiāo)售額608.3億，在房企中排名第55位。
今年上半年，寶龍地產(chǎn)以437.5億操盤(pán)金額位居房企第40位；以279.3萬(wàn)平方米操盤(pán)面積排第38名，屬于中型房企。
克而瑞數據
今年上半年，寶龍實(shí)現總收入207.3億元，同比上升20.7%；實(shí)現歸母凈利潤39.1億元，同比上升76.1%。
雖然業(yè)績(jì)看似不錯，但寶龍地產(chǎn)通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)收益”來(lái)增加賬面利潤，被業(yè)內詬病“業(yè)績(jì)注水”，另外其營(yíng)收增速創(chuàng )下了近5年來(lái)的新低，毛利率也連年走低。
今年上半年，寶龍地產(chǎn)的毛利率為35.18%，相較于去年同期37.06%的毛利率有所下降。
毛利走低
在土儲方面，上半年寶龍地產(chǎn)新增19幅地塊，其中84.9%位于長(cháng)三角及大灣區，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地，特意避開(kāi)了集中供地城市，包括對其業(yè)績(jì)貢獻較大的寧波、南京和杭州。
截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲面積約為3780萬(wàn)平方米，其中正在開(kāi)發(fā)建設中的約為2630萬(wàn)平方米。
值得注意的是，為了補充土儲，2020年以來(lái)寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現金流量?jì)纛~大幅轉負，2020年和今年上半年該指標分別為-120.13億和-52.97億元。
經(jīng)營(yíng)性現金流情況
截至今年6月末，寶龍地產(chǎn)總資產(chǎn)為2174.29億元，總負債1597.73億元，凈資產(chǎn)576.56億元，資產(chǎn)負債率73.48%。
從“三道紅線(xiàn)”看，寶龍地產(chǎn)凈負債率為77.84%，剔除預收款后的總資產(chǎn)負債率69.98%，現金比短債1.09，繼續保持綠檔。
《小債看市》分析債務(wù)結構發(fā)現，寶龍地產(chǎn)主要以流動(dòng)負債為主，占總債務(wù)的62.8%。
截至同報告期，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)負債超千億，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務(wù)合計206.01億元。
相較于短債壓力，寶龍地產(chǎn)流動(dòng)性尚可，其賬上現金及現金等價(jià)物有225.15億元，雖較2020年末下滑11%，但還好可以覆蓋短債，短期償債壓力可控。
在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產(chǎn)銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674.49億元，可見(jiàn)其財務(wù)彈性較好。
銀行授信
除此之外，寶龍地產(chǎn)還有近600億非流動(dòng)負債，主要為長(cháng)期借貸，其長(cháng)期有息負債合計507.99億元。
整體來(lái)看，寶龍地產(chǎn)剛性債務(wù)有829.88億元，主要以長(cháng)期有息負債為主，帶息債務(wù)比為52%。
從融資渠道看，身為上市公司寶龍地產(chǎn)融資渠道多元，除了發(fā)債和借款，還通過(guò)股權、股權質(zhì)押、信托以及非標等渠道融資。
值得注意的是，由于少數股東權益飆升，寶龍地產(chǎn)一直被質(zhì)疑存在“明股實(shí)債”。
2021上半年，寶龍地產(chǎn)的少數股東權益由2020年末的150.6億元增長(cháng)至180億元，但少數股東損益卻由26.71億下降至11.5億，少數股東權益占比31%，對應的損益占比23%。
在資產(chǎn)質(zhì)量方面，今年上半年寶龍地產(chǎn)應收賬款翻倍增長(cháng)，由2020年末的21.64億增長(cháng)至40.98億元，不僅對資金形成一定占用，還存在回收風(fēng)險。
總得來(lái)看，寶龍地產(chǎn)追求規模擴張，大手筆拿地，營(yíng)收增速明顯下滑，業(yè)績(jì)“注水”被詬病，經(jīng)營(yíng)性現金流持續凈流出；債務(wù)負擔較重，存在“明股實(shí)債”嫌疑。
“北萬(wàn)達 南寶龍”
許健康出生于福建晉江的一個(gè)儒醫世家，在少年時(shí)代，他選擇“子承父業(yè)”，開(kāi)始學(xué)醫。
成年后，許健康跟著(zhù)朋友去澳門(mén)打拼，闖出一番自己的事業(yè)。
然而，許健康初到澳門(mén)的時(shí)候，渾身上下只有10塊錢(qián)。后靠著(zhù)姐姐的資助，在黑沙灣街邊當無(wú)牌小商販，靠著(zhù)泉州人“愛(ài)拼才會(huì )贏(yíng)”的沖勁兒，許健康積累到了第一筆積蓄，并且開(kāi)了人生第一家雨傘公司。
許健康很有經(jīng)商頭腦，后來(lái)又先后創(chuàng )立服裝、洋傘等工廠(chǎng)。
1990年，許健康與好友聯(lián)手集資5600萬(wàn)澳元，創(chuàng )建澳門(mén)寶龍集團，由此打開(kāi)了財富之門(mén)。
憑借準確的切入時(shí)機，十載豐富的澳門(mén)營(yíng)商經(jīng)驗，以及創(chuàng )業(yè)伙伴的默契協(xié)作，寶龍不到一年時(shí)間便異軍突起，成為澳門(mén)房地產(chǎn)業(yè)的后起之秀。
隨后，許健康又進(jìn)入了珠寶、金融、娛樂(lè )、建筑、物業(yè)等行業(yè)，事業(yè)如日中天。
1992年，許健康來(lái)到廈門(mén)考察，進(jìn)軍內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。他砸下7500萬(wàn)在廈門(mén)拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等項目。
其中尤其值得一提的是，33層樓高的寶龍中心，該棟建筑在當時(shí)創(chuàng )下了售房率100%的業(yè)內奇跡。
隨后十年間，寶龍地產(chǎn)主要發(fā)展住宅物業(yè)，2003年后才開(kāi)始開(kāi)發(fā)運營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。
2009年10月，寶龍地產(chǎn)在香港主板上市，成為廈門(mén)首家發(fā)行H股的地產(chǎn)企業(yè)，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。
次年，許健康將寶龍地產(chǎn)總部由廈門(mén)遷至上海，并提出深耕以上海為中心的一線(xiàn)城市的全新戰略計劃。
彼時(shí)，業(yè)內有"北萬(wàn)達、南寶龍"之說(shuō)。
2013年，寶龍地產(chǎn)明確提出“以上海為中心、深耕長(cháng)三角”的發(fā)展戰略。
進(jìn)入2018年，許健康加快二代接班布局，其子許華芳接棒寶龍地產(chǎn)總裁和寶龍商業(yè)集團總經(jīng)理。
根據2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。
在如今房地產(chǎn)新格局下，規模擴張已不是頭部房企追逐的重點(diǎn)，如何安全降杠桿、保利潤才是未來(lái)房企奮斗的目標。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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