觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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富力堅守或是離場(chǎng)，或是聯(lián)合開(kāi)發(fā)？都有待后續觀(guān)察。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在“多房企退出黃埔舊改”傳聞、房企資金問(wèn)題頻現等因素綜合影響下，一個(gè)舊改項目稍有變動(dòng)，同樣觸動(dòng)市場(chǎng)敏感的關(guān)注。
近日，廣州增城區永寧街簡(jiǎn)村村舊村全面改造項目公開(kāi)招標。該村關(guān)注點(diǎn)除了是“增城舊改第一村”，更多聚焦在介入多年的開(kāi)發(fā)商富力身上。
按照以往預想，簡(jiǎn)村村舊改項目大概率將由富力拿下；但一方面舊改市場(chǎng)的合作與博弈激烈，不確定性趨強，后來(lái)者“截胡”操盤(pán)等也不無(wú)可能；加上富力近期多有動(dòng)作反映其流動(dòng)性壓力，也給該項目的招商結果增添了疑問(wèn)。
介入與合作可能性
實(shí)際上從改造規模和投資成本看，簡(jiǎn)村村在廣州眾多舊改項目中并不算突出。
摸查情況顯示，改造范圍涉及居民1152戶(hù)，戶(hù)籍人口3115人，項目總成本約為59億元，改造范圍內總建筑面積505295平方米，其中包括了簡(jiǎn)村社等九個(gè)經(jīng)濟社按照全面改造方式實(shí)施改造，齊嶺社按照綜合整治方式實(shí)施改造。
但從改造意義上看，簡(jiǎn)村村是增城首個(gè)舊村改造重點(diǎn)示范村，也是增城第一個(gè)通過(guò)區府立項審批并獲得區城市更新辦批復的舊村改造項目。
富力在此之前已介入多年。據了解，簡(jiǎn)村村自2017年便啟動(dòng)改造，由富力操刀；2018年1月，項目復建啟動(dòng)區開(kāi)工，并于去年5月完成安置房一期封頂；至今根據富力的公開(kāi)口徑，與簡(jiǎn)村村的關(guān)系表述為“正在推進(jìn)”。
前期介入動(dòng)作及對該村的熟悉度是富力最大的競爭優(yōu)勢；另外從該村的合作申請門(mén)檻看，富力均達到了要求，有一定的合作可能性。
根據公布的招商文件，申請人須為A股或港股(H股)上市公司，且總資產(chǎn)不低于人民幣3000億元，凈資產(chǎn)（即總權益）不低于800億元；申請人須為《中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)TOP500測評榜單》前50強。
此外在操盤(pán)經(jīng)驗上，要求申請人在廣州市內有舊村改造經(jīng)驗，且竣工項目不少于1個(gè)；3年內房屋建筑面積累計竣工15萬(wàn)平方米以上。
從投資回報周期的角度考量，該村總體來(lái)說(shuō)面積較大且大部分住宅較分散，改造難度較高；不過(guò)經(jīng)過(guò)多年，目前已有一定的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
有業(yè)內人士透露，富力在增城區內已跟進(jìn)有多條村，如無(wú)意外，簡(jiǎn)村會(huì )是富力在該區域正式拿下的第一個(gè)項目。
此外若不考慮企業(yè)資金壓力及舊改細則變動(dòng)等投資考量的影響，簡(jiǎn)村村舊改與不少舊改項目一般，也有較好的發(fā)展預期。
簡(jiǎn)村村處于廣州經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區以及增城經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區之間，南臨廣惠高速；同時(shí)位于高新產(chǎn)業(yè)的集聚地，有大量的產(chǎn)業(yè)人口支撐；以及有各大商業(yè)體進(jìn)駐此地；另外在交通方面，永寧南站（原增城開(kāi)發(fā)區站）位于永寧街簡(jiǎn)村旁，還有規劃的23號線(xiàn)與黃埔連接。
根據規劃，改造之后的簡(jiǎn)村村總建筑面積為180萬(wàn)平方米，復建房面積為61萬(wàn)平方米，其中包括45萬(wàn)平方米復建住宅和16萬(wàn)平方米高端集體物業(yè)，并配置有商業(yè)中心等。
就目前改造進(jìn)展，據市場(chǎng)消息，簡(jiǎn)村村目前已有部分社簽訂了補償協(xié)議；該村安置房一期項目總建筑面積約4.5萬(wàn)平方米，將安置約250戶(hù)村民，2021年實(shí)現村民回遷。
不過(guò)這樣的進(jìn)展也僅是簡(jiǎn)村村改造的一小部分，根據簡(jiǎn)村村約1310.61畝的改造范圍測算，約占整個(gè)村域面積的20%，目前僅是在條件較為成熟的片區上先安置，后拆遷。
目前來(lái)看，富力堅守或是離場(chǎng)，或是聯(lián)合開(kāi)發(fā)？都有待后續觀(guān)察。
對此有業(yè)內人士向觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“如若是資金壓力較大的房企介入舊改，市場(chǎng)實(shí)際上不會(huì )‘一刀切’限制，但會(huì )較為謹慎地看待?！?/p>
至于開(kāi)發(fā)商對于舊改進(jìn)入或退出的選擇，廣州中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜認為，更主要還是看開(kāi)發(fā)商的資金考量及村改造的需求。
“在摸底排查及提高改造同意率、拆遷安置上就已經(jīng)花費幾千萬(wàn)甚至幾億的資金沉淀，在未轉化獲得回報前，為避免進(jìn)一步資金沉淀也有可能出讓股權、尋找合作方?！敝档靡惶岬氖?，該村招商文件中提到，允許聯(lián)合體報名，但最多只能2家。
富力舊改考題
意識到資金危機后，富力奉行盡量不拿地的原則，舊改成為其最為倚重的土地獲取方式。
一個(gè)月內的股東注資、出售物業(yè)，則反映出富力流動(dòng)性壓力的緊迫性。因此在舊改上的取舍、進(jìn)退也具有一定的觀(guān)察價(jià)值，尤其是在著(zhù)力減債、?，F金流的當下。
富力是首個(gè)表明在土地層面全面轉向城市更新的中大型房企。減債壓力下，“大方向是繼續往紅線(xiàn)目標和以降總債務(wù)為主”，城市更新方面的投資取舍和改造進(jìn)度或多或少也受影響。
可以發(fā)現，今年上半年富力僅通過(guò)招拍掛在三個(gè)城市獲地；城市更新方面，不完全統計共簽約6個(gè)項目，涉及廣州、東莞、珠海、西安等地，形式為意向合作、前期服務(wù)及全面改造合作、爛尾舊改接手等，其中包括接手西安牛王廟城改項目低門(mén)檻進(jìn)入區域市場(chǎng)；參與天津城市更新基金等。
近兩年在舊改介入和合作上，富力多有嘗試，也不乏遇到難題。包括稍早前與建業(yè)在鄭州項目合作不力，富力作為操盤(pán)手也被提出因資金緊張在工程款兌付、費用批復上較苛刻，開(kāi)發(fā)建設效率不足等質(zhì)疑。
而富力降負債的手法之一，也包括尋求合作開(kāi)發(fā)項目，或者賣(mài)一些項目股權，這部分涉及住宅項目以及城市更新項目。
其中于2020年1月，富力便將鄭州兩個(gè)開(kāi)發(fā)超過(guò)5年的舊城改造項目出表售予建業(yè)，據悉該兩個(gè)項目體量較大、進(jìn)展緩慢。值得注意的是，此前便有市場(chǎng)傳聞黃埔筆村項目也被富力擺上貨架。
實(shí)際上舊改于富力而言，一方面利于土儲補充。此前富力便有意扭轉過(guò)去主要依靠招拍掛土地進(jìn)行“高周轉”的運作模式，表示未來(lái)通過(guò)城市更新轉化的土儲，將占總土儲比例超過(guò)7成；同時(shí)舊改作為可售資源，可以幫助保障富力的毛利率。
近日標普下調富力長(cháng)期發(fā)行人評級至B-，展望“負面”，認為嚴峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì )其限制改善流動(dòng)性的努力，而且該公司在資產(chǎn)處置方面缺乏進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
其中在改善流動(dòng)性方面，由于市場(chǎng)情緒疲軟，經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰，且富力地產(chǎn)自2019年以來(lái)缺乏新的土儲補充，標普認為該公司的銷(xiāo)售額在未來(lái)6-12月實(shí)現明顯反彈的不確定性較高。
可以看到近年來(lái)富力有意向舊改傾斜。不過(guò)城市更新和酒店幾乎并列被視為富力存在大量資金沉淀的兩項重資產(chǎn)，如要快速發(fā)揮作用，則要加快速度轉化。
值得注意的是，富力在手的城市更新項目也被視為其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有成本低、利潤高等優(yōu)點(diǎn)，如若轉化較快，可能成為有力流動(dòng)性補充。未轉化前的舊改項目所積壓的資金和負債是一種出表的土儲，也暫時(shí)不會(huì )體現在財務(wù)報表上。
富力財報也顯示，城市更新項目為其提供穩定的現金流和毛利，并使公司能夠在嚴竣的周期性調控中軟著(zhù)陸。
信心與預期很大部分來(lái)自此前獵德村和楊箕村等的“造富經(jīng)驗”。據了解，其中獵德村集體年收入從2007年改造前的5000萬(wàn)元提高到2019年2.5億元；2020年富力城市更新也有所收獲，其中廣州富頤華庭單盤(pán)銷(xiāo)售突破50億元，西安富力開(kāi)遠城項目銷(xiāo)售超過(guò)70億元。
截至2021年上半年，富力未來(lái)可供發(fā)展的已簽約舊改項目達58個(gè)，可售面積3700萬(wàn)平方米，可售貨值超1萬(wàn)億元。它們有98%位于一線(xiàn)及二線(xiàn)城市，而78%位于大灣區。
富力的轉化計劃是在未來(lái)2年到2年半，集中轉化800萬(wàn)平方米舊改，釋放2400億元貨值。2022年底應該能夠完成40%左右的（轉化）目標。
在目前整體流動(dòng)性壓力下，富力對于舊改項目的把控外界還有待觀(guān)察；聚焦到更具體的項目上， 取舍之間，或許更有賴(lài)富力管理層對于項目質(zhì)量、投資回報效率和水平的衡量。
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