新流財經(jīng) 作者：小慧吖
來(lái)源：新流財經(jīng)（ID：xinliucaijing）
在特殊的經(jīng)濟時(shí)期，付了首付卻沒(méi)錢(qián)償還抵押貸款的人拍賣(mài)房屋的比例越來(lái)越高。
2017年底，阿里巴巴平臺上拍賣(mài)的房產(chǎn)數量在9000套左右，到2019年底達到50萬(wàn)套，到2020年6月達到116萬(wàn)套，到2020年12月，已經(jīng)達到133萬(wàn)套。這一數字還在持續增長(cháng)。
同時(shí)，房屋二抵業(yè)務(wù)也順勢變得火熱起來(lái)。
房屋二抵業(yè)務(wù)本身并不新鮮，小貸公司、消費金融公司、一些民間助貸平臺都曾搶食這塊蛋糕。
不過(guò)，如今這個(gè)市場(chǎng)，也成了銀行手中的“香餑餑”。
新流財經(jīng)了解到，除了平安銀行、民生銀行等股份制銀行爭搶?zhuān)貞c銀行、溫州銀行、杭州銀行等城商行亦推出了房屋二抵產(chǎn)品。
銀行入場(chǎng)，市場(chǎng)競爭加大。如果要問(wèn)，為什么銀行會(huì )“重拾”這一風(fēng)險較高的業(yè)務(wù)？最后，可能又要回歸到“資產(chǎn)荒”的話(huà)題。
房屋二抵貸，是經(jīng)營(yíng)貸還是小微貸？
因為房子的特殊屬性，價(jià)值高，二線(xiàn)城市房產(chǎn)價(jià)值都能達到百萬(wàn)元到數百萬(wàn)元不等，對于青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的銀行而言，是其必爭業(yè)務(wù)。
不管是國有大行、股份制銀行還是城農商行，住房抵押貸款都占了大頭。
如平安銀行財報顯示，2020年前三季度，該行個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款新發(fā)放 1844.36 億元，同比增長(cháng)37.7%；截至2020年9月末，個(gè)人房屋按揭及持證抵押貸款余額 4908.14 億元，較上年末增長(cháng)19.4%，其中住房按揭貸款余額2318.69 億元，較上年末增長(cháng)16.3%。
以此推算其持證抵押貸款余額已經(jīng)超過(guò)了按揭房貸款余額。而這背后，平安銀行已經(jīng)開(kāi)啟了二抵服務(wù)市場(chǎng)。
尚未還清按揭貸款的房子再一次做抵押貸款，俗稱(chēng)房屋二抵。
多數銀行的房屋二抵業(yè)務(wù)，通常是辦理本行的按揭客戶(hù)，但也有銀行已經(jīng)切入他行二抵業(yè)務(wù)。如平安銀行、浙商銀行等。
據悉，平安銀行宅抵貸他行按揭二押產(chǎn)品正在上海分行試點(diǎn)，該產(chǎn)品最高可貸款1000萬(wàn)元，目標客戶(hù)為他行抵押+公積金組合貸款的客戶(hù)，此外客戶(hù)還需要滿(mǎn)足“他行抵押需滿(mǎn)12個(gè)月，且近12個(gè)月內他行本筆抵押物按揭不得有任何征信逾期行為”等要求。
在進(jìn)件資料中，平安銀行該貸款類(lèi)型被定義為經(jīng)營(yíng)貸。
浙商銀行的“余值貸”（二押）同樣可以辦理他行按揭貸款客戶(hù)，客戶(hù)房產(chǎn)按揭貸款還滿(mǎn)一年、需提供二居（其它房產(chǎn)）證明即可。
資料顯示，浙商銀行該產(chǎn)品，在線(xiàn)下申請，除了身份證、結婚證等信息，還需要提供營(yíng)業(yè)執照、經(jīng)營(yíng)真實(shí)性資料（項目合同或銀行流水或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所圖片等能證明正常經(jīng)營(yíng)的材料。）、經(jīng)營(yíng)背景為公司需攜帶公章。在線(xiàn)上申請，則需要在其公眾號“小微金融”-“小企業(yè)貸款e申請”入口申請。
從平安銀行和浙商銀行的“二抵”產(chǎn)品進(jìn)件流程不難看出，銀行實(shí)際上將這類(lèi)產(chǎn)品定位為經(jīng)營(yíng)貸或者小微企業(yè)貸款產(chǎn)品。
“銀行是有典當思維的?！币晃粨９救耸肯蛐铝髫斀?jīng)分析，各方因素夾擊下，今年各類(lèi)金融機構都在爭搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，明確資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)最簡(jiǎn)單粗暴的辦法就是看有沒(méi)有“房子”、“車(chē)子”等有價(jià)值，好轉讓的資產(chǎn)。
更重要的是，近兩年，監管層對銀行扶持小微企業(yè)作出考核要求，銀行若是依靠大數據風(fēng)控來(lái)評判小微企業(yè)的信用，目前還難以達到控制風(fēng)險的目的，因此，通過(guò)房產(chǎn)等抵押物來(lái)控制風(fēng)險，是一種方式。
換句話(huà)說(shuō)，房屋二抵，已經(jīng)成為銀行完成小微企業(yè)貸款的另一附帶產(chǎn)品。
有銀行人士稱(chēng)，很多銀行并不直接存在“房屋二抵”類(lèi)產(chǎn)品，但客戶(hù)在申請經(jīng)營(yíng)性貸款或者小微企業(yè)貸款時(shí)，卻需要提供名下房產(chǎn)抵押／擔保證明，這就是市場(chǎng)常說(shuō)的“房屋二抵”產(chǎn)品。將“二抵”包裝成成“經(jīng)營(yíng)性”貸款，這也是市場(chǎng)公開(kāi)“秘密”。
“二抵”從未被禁止，但也很敏感
銀行房屋二抵針對的客戶(hù)，從本行按揭客戶(hù)到他行按揭客戶(hù)，在一定程度上凸顯出當下銀行爭搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的激烈。
有分析人士認為，在“資產(chǎn)荒”的背景下，未來(lái)銀行機構或會(huì )加大他行二抵產(chǎn)品的推廣。
另外，在今年《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》中，監管要求“單戶(hù)用于消費的個(gè)人信用貸款授信額度應當不超過(guò)人民幣20萬(wàn)元”。銀行為了迎合監管政策，又要保持貸款規模增速，將個(gè)人消費貸款性質(zhì)劃到經(jīng)營(yíng)性貸款上，通過(guò)房產(chǎn)抵押來(lái)實(shí)現，突破額度的限制似乎是最容易的途徑。
盡管按照房產(chǎn)按揭余額的6成-7成來(lái)作為二抵額度略低，但額度超過(guò)百萬(wàn)元也是很容易的事。
所以，未來(lái)貸款市場(chǎng)，銀行切入“二抵”市場(chǎng)會(huì )更常見(jiàn)。
需要注意的是，“二抵”業(yè)務(wù)總會(huì )伴隨監管對貸款資金流入樓市的嚴查而起伏不定。
比如今年11月，就有消息報道深圳等地的國有大行收緊房抵經(jīng)營(yíng)貸的貸款條件和額度。其中，住宅類(lèi)房抵貸放款速度減緩，商鋪類(lèi)和位置不好的公寓的房抵貸基本停止投放。
也有銀行人士表示，通常臨近年末，銀行各類(lèi)信貸額度趨緊，加之監管對房地產(chǎn)進(jìn)行調控，因此會(huì )有“二抵”受到監管的傳言。
實(shí)際上，監管并未明確禁止過(guò)“二抵”業(yè)務(wù)，只是一些地方監管對二抵貸款資金流向樓市問(wèn)題把控較嚴，會(huì )要求當地銀行禁止“二抵”業(yè)務(wù)，或者如果要做，需要經(jīng)過(guò)“一抵”銀行的同意。
“二抵”業(yè)務(wù)貸款利率較高，多數城市房產(chǎn)持續增值，這是銀行爭相布局該業(yè)務(wù)的主要原因。但“二抵”業(yè)務(wù)出現不良，面臨的房產(chǎn)處置問(wèn)題也相對棘手，房?jì)r(jià)波動(dòng)會(huì )影響房產(chǎn)變現速度。
多方因素來(lái)看，房屋二抵貸資產(chǎn)，這是一類(lèi)在目前信貸風(fēng)險上升環(huán)境下，相對而言更好的資產(chǎn)。
當銀行搶食“二抵”蛋糕時(shí)，由于資金低成本優(yōu)勢，小貸公司、消費金融公司將面臨更大的競爭壓力。
當然，“二抵”市場(chǎng)并非全是銀行的天下，銀行的風(fēng)控標準始終最嚴，比如新流財經(jīng)了解到的浙商銀行“二抵”產(chǎn)品對客戶(hù)征信要求——資產(chǎn)總額大于負債總額，負債加上本次貸款（含信用卡）；單筆貸款或信用卡逾期不超過(guò)6次；近半年不可以有兩次逾期；兩年內不可以有三次逾期；兩年外原則上不看，兩年內所有貸款及信用卡逾期次數總和不超過(guò)12次；近3個(gè)月征信查詢(xún)次數：貸款審批不超過(guò)8次，其他次數不限。
小貸公司、消費金融公司要在銀行業(yè)務(wù)的夾縫中尋得發(fā)展，除了更精準定位用戶(hù)，或許也可以在產(chǎn)品期限、產(chǎn)品申請流程等方面作出提升。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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