因為ROE的英文全寫(xiě)是Return on Equity，其中

Equity：凈資產(chǎn)，財務(wù)報表里為所有者權益；Return：回報；收益。

所以，ROE的字面解釋就是凈資產(chǎn)利潤率，股東權益回報率（所有者權益收益率）。其別名很多，越搞越暈，不如先來(lái)看一下它的計算公式：

看過(guò)公式后就很好理解了。ROE代表的是公司的所有者（股東）每投入一塊錢(qián)，能夠賺取的凈利潤是多少。通常凈利潤是按年計算。如果ROE是10%，表示股東投入100塊錢(qián)后當年能夠賺10塊錢(qián)。

#舉個(gè)栗子，小張開(kāi)了個(gè)奶茶店，一年下來(lái)投入資金100萬(wàn)（凈資產(chǎn)），凈利潤20萬(wàn)，那么小張這家奶茶店今年的凈資產(chǎn)收益率為20%。

ROE當然是越高越好，意味著(zhù)給股東的回報越高。如果ROE小于一年的定期存款（比如5%），那這家公司的股東還不如把資金撤回來(lái)去存銀行。

02、杜邦分析法拆解ROE

用于解讀ROE最著(zhù)名的工具莫過(guò)于杜邦分析。杜邦分析把ROE拆解成了三個(gè)指標，每個(gè)指標分別代表企業(yè)在某一方面的特征。

杜邦分析把ROE拆解為三個(gè)比率指標，分別是

1）銷(xiāo)售凈利潤率；

2）總資產(chǎn)周轉率；

3）權益乘數。

接下來(lái)，咱們將逐一解讀這三項比率指標。

1、凈利潤/銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售凈利率。這一部分反映的是公司的盈利能力的指標。

之于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，主要就是控成本，高溢價(jià)。

一般來(lái)說(shuō)，10元的香煙，銷(xiāo)售凈利率顯著(zhù)高于一袋10元錢(qián)的達利園面包；奔馳S的銷(xiāo)售凈利率顯著(zhù)高于桑塔納。一個(gè)是成本低，一個(gè)是溢價(jià)高。

我們都希望能低價(jià)拿地，相對溢價(jià)賣(mài)房子，例如以前碧桂園的“勞斯萊斯”。

2、銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)=總資產(chǎn)周轉率。這一部分是考察公司資產(chǎn)運營(yíng)效率的一項重要指標。

#舉個(gè)栗子，小王年初投資10萬(wàn)開(kāi)了個(gè)燒烤攤，一年總銷(xiāo)售60萬(wàn)的燒烤，那么其總資產(chǎn)周轉率為600%

一般來(lái)說(shuō)，對于總資產(chǎn)周轉率<1的企業(yè)，因為資金投入大，且回收周期較長(cháng)，通常這種企業(yè)被稱(chēng)為燒錢(qián)的行業(yè)，也叫資本密集型行業(yè)。

新芽查了一下，2017年TOP20房企平均總資產(chǎn)周轉率為0.41，TOP100房企平均總資產(chǎn)周轉率為0.25%。這也說(shuō)明頭部房企平均周轉能力，顯著(zhù)強于普通房企。

3、總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)=權益乘數。這一部分是考察企業(yè)融資杠桿能力。

其中，資產(chǎn)總額=借的錢(qián)+自有資金（所有者權益）

從公式表面理解：權益乘數指的是投資資產(chǎn)總額是股東權益總額的多少倍。一般來(lái)說(shuō)，權益乘數越大，即是財務(wù)杠桿越大，說(shuō)明融資能力越強。當然，小股操盤(pán)也是提高杠桿而經(jīng)常采用的方式。

（※劃重點(diǎn)）綜上，ROE的杜邦分析給我們揭示了地產(chǎn)賺錢(qián)的三大武器：

1、控成本，高溢價(jià)；

2、提高運營(yíng)效率，快周轉；

3、高杠桿，借雞生蛋。

03、從ROE看地產(chǎn)發(fā)展史

上文我們已經(jīng)通過(guò)杜邦分析法，拆解了影響ROE的三個(gè)關(guān)鍵指標（產(chǎn)品利潤、周轉速度、資金杠桿）接下來(lái)，我們回看過(guò)去20年，這三大因素是如何影響ROE的。

一、2009年以前：地產(chǎn)高利潤時(shí)代

1998年國家開(kāi)啟住房改革，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟開(kāi)始形成，2002年土地招拍掛制度的正式出臺，將房?jì)r(jià)和地價(jià)正式捆綁在一起，形成了房?jì)r(jià)和地價(jià)的聯(lián)動(dòng)效應。此時(shí)房企競爭力主要體現在資源獲取的優(yōu)勢上，誰(shuí)能夠獲取土地資源誰(shuí)就能夠盈利，重拿地輕開(kāi)發(fā)是這個(gè)時(shí)期房企的典型特征。

這一階段房企的ROE水平主要由凈利潤率水平?jīng)Q定，毛利越高的房企ROE相對越高。 

二、2009年至2014年：高杠桿、高周轉

金融危機之后，中央在2008年底開(kāi)始出手救市，貨幣政策連續5次降息，首付比例重新下調至20%，疊加“4萬(wàn)億”刺激政策。房?jì)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)歷史性上漲階段，無(wú)論漲幅，持續周期均遠超以往。

價(jià)格的快速躥升和銷(xiāo)售的回暖充分激發(fā)了開(kāi)發(fā)商拿地熱情，在土地市場(chǎng)幾乎不計成本的拿地，掀起了國內地王潮，而高杠桿拿地的背后則是負債率的快速擴張，在此階段房企的ROE的提升主要依靠杠桿規模的擴張。

三、2014年至2017年：效率和利潤的周期

在行業(yè)經(jīng)歷了2013年的火爆之后，2014年迎來(lái)了調整，成交量加速下跌，房?jì)r(jià)環(huán)比下降，開(kāi)發(fā)商的杠桿水平已明顯難以承受當時(shí)的市場(chǎng)調整，快周轉的模式也不堪重負。隨后到6月份，信貸開(kāi)始悄然改善，調控政策出現松動(dòng)，9月末政府出臺“930”政策開(kāi)始刺激需求，到15年上半年央行連續的降息降準帶動(dòng)行業(yè)全面回暖，開(kāi)啟新一輪周期。

這輪周期的特點(diǎn)在于：

1、房企越發(fā)注重效率，在此階段萬(wàn)科率先提出了有質(zhì)量的成長(cháng)，隨后控制成本，注重管理，提升周轉能力成為房企的必然選擇。

2、房?jì)r(jià)迎來(lái)新一輪暴漲周期，帶來(lái)2011年以來(lái)凈利潤率的持續負向貢獻從2016年開(kāi)始扭轉，經(jīng)歷了5年的負向貢獻后，從2016年開(kāi)始利潤率對房企的ROE的變動(dòng)產(chǎn)生正向影響。