投拓狗日記 作者：陽(yáng)新芽
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1.什么情況征土增稅
《土地增值稅暫行條例》
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。
土增稅對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無(wú)償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。
特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權利在框架范圍內自行補充計稅細節。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執行口徑，執行過(guò)程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動(dòng)。
2.土增稅的計算方法
《土地增值稅暫行條例》
土增稅征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除規定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。
土增稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數，其中增值額=轉讓房地產(chǎn)收入-扣除項金額。
3.土增稅清算收入的確定
《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（2016年第70號）第一條規定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入為不含增值稅銷(xiāo)項稅額。舉個(gè)栗子：
#某地產(chǎn)項目銷(xiāo)售收入10億，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款為4個(gè)億，土增稅的計稅收入為多少?
目前主要有兩種計算方法：
如廣州=10億-（10億-4億）/1.09*0.09
如江蘇=10億-10億/1.09*0.09
4.土增稅扣除項
《土地增值稅暫行條例》
計算土增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定繳納的有關(guān)費用。
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用（三費支出）；是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢?/p>
（四）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（營(yíng)改增之后，扣除項目中不包含企業(yè)轉讓不動(dòng)產(chǎn)繳納的增值稅。）
（五）財政部規定的其他扣除項目（加計扣除）；對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
強調兩點(diǎn)：
1、實(shí)際發(fā)生的成本≠土增稅前允許扣除的成本
2、實(shí)操層面，不同地塊、不同項目之間基本無(wú)法進(jìn)行成本轉移。營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地及項目名稱(chēng)，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
5.視同銷(xiāo)售的情況
（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規定）
納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。
國稅函〔2010〕220號規定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理。
結論：土地增值稅中的視同銷(xiāo)售是以所有權轉移為標準來(lái)確定。
但是對用于投資的，還應注意：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。但凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的不得免征土地增值稅。企業(yè)重組涉及的房地產(chǎn)轉移不征收土地增值稅（這就是并購中，資產(chǎn)剝離采用分立的節稅來(lái)源）
上面說(shuō)的有點(diǎn)繞，說(shuō)人話(huà)就是：登山哥是一家面粉廠(chǎng)，他要和想要做面粉生意的長(cháng)跑哥合作，登山哥用旗下的土地和廠(chǎng)房作價(jià)入股，這就暫免土增稅。但是，如果是房地產(chǎn)企業(yè)或者和房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，那作價(jià)入股就要視同銷(xiāo)售立即征收土增稅。
6.土增稅的預征、清算
預征和清算條件
預征：
為確保稅款平穩，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預售發(fā)生時(shí)即采取土增稅預征，通常按銷(xiāo)售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。
清算條件：
1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿(mǎn)足清算條件之日起90日內辦理清算手續。
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。
（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的。
（3）直接轉讓土地使用權的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內辦理清算手續。
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85％以上。
（2）取得銷(xiāo)售（預售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。但實(shí)操層面來(lái)講，存在的算法包括兩種，舉個(gè)栗子：
#登山哥收到1億普通住宅預收房款。其地預征率為2%，不同地方兩種算法：
算法一：1億/1.09*2%=0.018
算法二：（1億-1億/1.09*3%）*2%=0.019
7、土增稅清算單位、對象
《土增稅清算管理通知》
一、土地增值稅清算應該以國家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開(kāi)發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。（國稅發(fā)[2006]187號）
二、開(kāi)發(fā)項目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
各地實(shí)際執行情況：根據各地相關(guān)規定，實(shí)務(wù)中，目前土地增值稅清算單位主要確認依據：發(fā)改委審批投資立項文件、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等。一句話(huà)，根據項目實(shí)際情況決定，不唯證照，和當地稅務(wù)主管確認清楚。
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原標題： 干貨，土增稅，講透了
