地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
上市房地產(chǎn)企業(yè)的市值直線(xiàn)下跌。
從2020年8月20日開(kāi)盤(pán)到2021年7月26日收盤(pán)，萬(wàn)科跌幅22%，融創(chuàng )38%，碧桂園17%，恒大65%（均為前復權口徑）。
投資地產(chǎn)股的朋友們，典型的流年不利。
房地產(chǎn)企業(yè)市值很慘，但是房市并不慘。
在參詳了房企2021年上半年的TOP30房企銷(xiāo)售數據和宏觀(guān)數據之后，我們認為：
1、購新房熱情不減；
2、TOP10集中度下降；
3、新房?jì)r(jià)格略漲；
4、殺跌與回歸？
一、貸款收縮、購房熱情不減
從國家統計局的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金分類(lèi)來(lái)看，資金來(lái)源分為五大塊：國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款、外資。
2021年上半年的數據，它們分別的到位資金的比例是：國內貸款13.3%、自籌資金29.3%、定金及預收款38.5%、個(gè)人按揭貸款15.9%、外資忽略不計。
重點(diǎn)看國內貸款、定金及預收款、個(gè)人按揭貸款三項的增幅，2012年上半年到2021年上半年這十年的情況如下：
定金及預收款有三個(gè)明顯的增長(cháng)高峰：2013年、2016年、2021年（均指當年度上半年，下文如未特別說(shuō)明，年度均指當年上半年）。
個(gè)人按揭貸款也是如此，高峰在2013年、2016年，2021年增幅僅次于這兩年。
上圖直觀(guān)地反映：
1、新房購置熱情高，僅次于2013年、2016年。
2、2021年上半年，國內貸款和個(gè)人按揭貸款明顯受到抑制。
房企融資端、個(gè)人按揭貸款都收到了明顯的抑制調控：去年的針對房企的三道紅線(xiàn)和銀行的十條紅線(xiàn)明顯是起了作用。
饒是如此，也沒(méi)能擋住市場(chǎng)的熱情。房產(chǎn)依然是人民群眾最喜聞樂(lè )見(jiàn)的資產(chǎn)配置渠道之一，尤其是新房、二手房?jì)r(jià)格倒掛的現狀下。
這個(gè)現象，是調控者的預期和市場(chǎng)的真實(shí)之間斗爭的結果。
所以，這些定金和預收款中有多少是來(lái)自銀行的經(jīng)營(yíng)貸或者其他用途的貸款，才是調控者最關(guān)注的。
現在回頭去看圖上2014-2015年的數據，會(huì )有一種時(shí)空錯位的感覺(jué)，那時(shí)就說(shuō)“從高速度向高質(zhì)量發(fā)展”的轉型，如果在2014年-2015年房地產(chǎn)的低谷期能克制住刺激的沖動(dòng)、順勢動(dòng)手，難度應該更小。
人們總是喜歡走捷徑，或為名，或為利。
二、頭部集中趨勢下滑
我們用上市房企月度公告口徑，對比了TOP30房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)（2020年上半年與2021年上半年）：
從銷(xiāo)售集中度來(lái)看，TOP10的銷(xiāo)售額占全國比從29.7%下降到26.9%。
從銷(xiāo)售額增幅來(lái)看，大幅跑贏(yíng)全國增幅的有：融創(chuàng )、綠城、美的、佳兆業(yè)、旭輝、龍光等。
可以看出兩個(gè)趨勢：
1、頭部不再繼續集中，這是調控的本意，風(fēng)險分散顯然比風(fēng)險集中更安全。
2、頭部分化：有大幅跑贏(yíng)的、也有大幅跑輸的，這是調控的結果。
融創(chuàng )的進(jìn)取心依然鮮明。
三、2021上半年新房?jì)r(jià)格略漲
從銷(xiāo)售單價(jià)來(lái)看，TOP30房企的銷(xiāo)售均價(jià)上漲了5.3%。
全國平均銷(xiāo)售價(jià)漲幅8.8%。
從這兩個(gè)維度去觀(guān)察TOP30房企，可能會(huì )有一些線(xiàn)索。
四、結語(yǔ)
房地產(chǎn)大力調控當前，綿延無(wú)期，這時(shí)候再來(lái)探討地產(chǎn)公司的市值，似乎不合時(shí)宜。
可是，相比于好未來(lái)、新東方在過(guò)去3個(gè)月內跌去80%-90%以上的市值；相比于在高考指揮棒下的公辦教育壟斷市場(chǎng)中企業(yè)的毫無(wú)話(huà)語(yǔ)權，20年來(lái)發(fā)展壯大的房地產(chǎn)行業(yè)好歹還有“打斷骨頭連著(zhù)筋”的地位。
房地產(chǎn)是夕陽(yáng)行業(yè)嗎？
不懂中國經(jīng)濟和中國智慧的人才會(huì )給出肯定的答案。
在休克或者軟著(zhù)陸之前，宏觀(guān)經(jīng)濟在中短期內需要健康穩定的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是新房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
此外，中國有兩句古話(huà)：一句是矯枉必須過(guò)正，一句是欲速則不達。前者是治理方向，后者是治理智慧。
所以這個(gè)過(guò)程一定也是整體殺跌和局部回歸的過(guò)程。
這里點(diǎn)名表?yè)P一下融創(chuàng )，昨天（7月26日）又雙叒叕回購了，有態(tài)度、有行動(dòng)，管理層的市值管理還是盡心盡力的。
（正文完，后附表）
附表2：
2020上半年/2021上半年房企銷(xiāo)售明細（公告口徑）
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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