觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：近期，政府對于樓市調控的力度有增無(wú)減，對房產(chǎn)的供需均出臺了若干措施。而在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一端，為“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”，繼集中供地制度實(shí)行后，對于土地出讓制度又有進(jìn)一步的細節補充。
7月30日凌晨，杭州公布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，共31宗，總出讓建筑面積466.02萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)633.78億元，計劃于9月7日-8日出讓。
一并公布的還有傳聞已久的出讓規則調整，包括取消自持、取消勾地政策、下調封頂溢價(jià)率等。
其中，開(kāi)展“競品質(zhì)”試點(diǎn)備受關(guān)注。所謂“競品質(zhì)”，具體操作流程即在出讓過(guò)程中，采取一次性公告和線(xiàn)下“競品質(zhì)”、線(xiàn)上“競地價(jià)”兩階段操作方式。在“競品質(zhì)”階段，建設品質(zhì)模塊得分最高的建設品質(zhì)標準表，將作為“競地價(jià)”階段的報價(jià)依據及土地競得后的項目建設標準。
此外，試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現房銷(xiāo)售，通過(guò)竣工備案等驗收手續并通過(guò)政府組織的履約監管核驗后方可銷(xiāo)售。這對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約束范圍擴大到了拿地以后的規劃和建設。
但土拍規則并不是從一早便有如此嚴厲的約束，經(jīng)歷了從鼓勵拿地、調動(dòng)城市活力，到持續降溫的數年調整。
深圳通過(guò)學(xué)習香港的土拍制度在1987年就曾試行協(xié)議、招標、掛牌、拍賣(mài)等多種方式出讓土地。盡管深圳是“先行者”，但杭州卻是全國推廣招拍掛的關(guān)鍵節點(diǎn)。
杭州1997年就在全國最早實(shí)行了土地儲備制度，并從1999年最早實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)招拍掛后，共出讓了441宗經(jīng)營(yíng)性土地，出讓面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米。
1999年的一天，杭州的一號地塊位于下城區體育場(chǎng)路原杭州絲織總廠(chǎng)，以3700萬(wàn)元起拍。在經(jīng)10輪叫價(jià)后，被時(shí)任杭州市市政房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司經(jīng)理一職的魯強以4100萬(wàn)元奪得該地塊使用權。由此，杭州第一次以拍賣(mài)的方式成功完成土地出讓。兩年后，云裳公寓在此拔地而起。
據統計，1999年杭州市共出讓住宅用地2061畝，其中進(jìn)行公開(kāi)招標、拍賣(mài)出讓的485.7畝；招標、拍賣(mài)的土地價(jià)格，比基準地價(jià)高出8.44億元，平均單價(jià)比基準地價(jià)高2606元。杭州的社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、城市基礎設施建設、環(huán)境治理、城市品位提升等工作也因此穩步發(fā)展。
杭州的這次土拍，也是全國推廣“招拍掛”模式的起點(diǎn)。
在1999年全國土地集約利用市長(cháng)研討班上，杭州的探索成果和經(jīng)驗，引起了強烈反響。1999年6月，當時(shí)的國土資源部以?xún)炔客▓蟮男问?，向全國推廣杭州土地儲備的經(jīng)驗。彼時(shí)，上海、天津等城市依然實(shí)行土地“協(xié)議出讓”政策時(shí)，而杭州已陸續多次舉行土地拍賣(mài)活動(dòng)，均取得成效。
1999年10月18日，按照“當場(chǎng)揭標、當場(chǎng)開(kāi)標、當場(chǎng)評標、當場(chǎng)中標”的模式，舉行了吳山地區四宜路地塊的招標出讓?zhuān)科椒矫椎貎r(jià)達10515元，這在當時(shí)幾乎是“天價(jià)”，創(chuàng )全市國有土地使用權出讓價(jià)新高。
與此同時(shí)，杭州出臺一則通知，今后除政策性拆遷安置等以外的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，一律實(shí)行土地招標或拍賣(mài)。從此，杭州的土地交易體制，告別 “劃撥”和“招拍掛”雙軌制制度，實(shí)行“招拍掛”。
2011年在“新國八條”實(shí)施細則中對土地出讓的限制包括，商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設或配建保障性住房。部分地塊推出“10%保障房”配建新規。土地出讓規則補充配建新規。
2010年，雅戈爾競得杭州申花地塊，彼時(shí)其樓面地價(jià)分別達到17751元/平米和18114元/平米，創(chuàng )申花板塊新高。2013年6月20日，雅戈爾宣布退地，損失了已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元，創(chuàng )下了杭州土拍最高違約金紀錄。
而后的數年，杭州土地出讓金亦居高不下。2017年，杭州土地出讓金首次超過(guò)2000億元，2018年再創(chuàng )新高，達到2501億元，在全國各城市中領(lǐng)跑。至2020年，杭州以2574億元的土地出讓金位列全國第二。
調控措施抑制房市泡沫，試圖回調虛假的供需關(guān)系，房企按調控措施配建且高價(jià)收地，在夾縫中求生。
對于這一規則，浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛于專(zhuān)欄稿件中表示，自持部分對房企來(lái)說(shuō)幾乎是無(wú)解的。由于絕大多數房企都缺乏物業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗，只能想盡辦法運用以租代售的方式處理，甚至暫時(shí)把這一塊資產(chǎn)擱置。
其次，大量的自持面積只能用于租賃，不能成為商品房供應，并不能真正緩解購房需求。
據統計，該規則實(shí)施一年多期間，杭州市區共有92宗地塊出現了競拍自持比例的情況，合計自持面積達191萬(wàn)平方米，但絕大多數地塊均未上市。
2019年，杭州再次升級土拍規則。當年2月，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價(jià)，同時(shí)規定了開(kāi)發(fā)商品房的均價(jià)和最高單價(jià)，在達到最高土地限價(jià)后，還采用“封頂+競自持比例”的方式繼續競拍。
2021年2月，網(wǎng)傳22城住宅供地“兩集中”新政得到官方證實(shí)。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數量要相對均衡。首次公告時(shí)，應公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二個(gè)是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以?huà)炫品绞浇灰椎?，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣(mài)方式交易的，應當連續集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。
這一新規，“打亂”了各大房企的拿地節奏，但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內部資源配置提供了一次重要的契機。
杭州亦在集中供地名單之內，并于5月初完成首批集中供地的出讓?zhuān)?7宗地總成交1178.53億、最高自持40%。之后，第二批集中供地何時(shí)出讓?zhuān)偱囊巹t是否調整一直備受關(guān)注。
最終，姍姍來(lái)遲的第二批集中供地，競拍競價(jià)規則進(jìn)行了適當調整。其中之一為達到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競自持房屋”改為“競無(wú)償移交政策性租賃住房”
同時(shí)，首次在十區推出“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取線(xiàn)下“競品質(zhì)”、線(xiàn)上“競地價(jià)”的操作方式。房企在取得《競買(mǎi)報名資格確認書(shū)》后，方可提交競買(mǎi)申請進(jìn)入競地價(jià)程序。根據掛牌公告，“競品質(zhì)”地塊需現房且經(jīng)過(guò)驗收之后，方可進(jìn)行銷(xiāo)售。
“競品質(zhì)”新規，對房企的約束跨度從價(jià)格、配建拓寬到了房屋質(zhì)量，并以拿地資格作為前期規劃方案未兌現的代價(jià)，如果對于房企來(lái)說(shuō)有較大的房地價(jià)差，有一定的利潤空間，那么地價(jià)限制的同時(shí)亦穩定了房?jì)r(jià)、保證了產(chǎn)品質(zhì)量。
杭州的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而房地產(chǎn)快速發(fā)展，更需要市場(chǎng)機制的健全，以及一系列符合實(shí)際的市場(chǎng)經(jīng)濟調控手段。嚴厲緊密的調控措施在指向一個(gè)更規范的土地市場(chǎng)。
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