地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：蘇建紅
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
“傳統互聯(lián)網(wǎng)如果是飛機，那租賃就是另一個(gè)維度互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的坦克?！薄?月23日結束的睿和沙龍（第22期）·公寓專(zhuān)場(chǎng)嘉賓分享
2017年，“十九大”報告就指出,“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。當時(shí)，《人民日報》（海外版）發(fā)表過(guò)一篇題為《中國開(kāi)啟住房租賃時(shí)代》的文章，指出：中國住房租賃時(shí)代大幕已開(kāi)啟，讓以房為家的中國人接受“住有所租”的時(shí)代正逐步到來(lái)。
4年過(guò)去回頭去看，住房租賃行業(yè)踉蹌走過(guò)，有波折，有希望，看到曙光，卻道阻且長(cháng)，實(shí)踐算不上成功，也積累了寶貴經(jīng)驗。
“大步邁進(jìn)租購并舉時(shí)代”是睿和沙龍（第22期）·公寓專(zhuān)場(chǎng)的主題?！白赓彶⑴e時(shí)代”真的來(lái)了嗎？或者還有多遠？在通往這個(gè)新時(shí)代的路上，租賃住房行業(yè)要突破哪些瓶頸和困難？
結合睿和沙龍中嘉賓的觀(guān)點(diǎn)，本文梳理住房租賃行業(yè)發(fā)展現狀、上海R4地塊、企業(yè)運營(yíng)模式等，試圖提出具有借鑒意義的解決方案，探究住房租賃行業(yè)的生意本質(zhì)，并展望住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢。
01
對比國外經(jīng)驗
看中國住房租賃行業(yè)發(fā)展現狀
國外住房保障制度主要分三種：金融支持型、非盈利法人主導型和政府主導型，分別以美國、德國、日本和新加坡為代表，這些國家同時(shí)兼顧市場(chǎng)性與保障性，形成了完善的“金字塔結構”住房體系。
美國、德國、日本、新加坡、英國等發(fā)達國家都擁有比較成熟發(fā)達的住房租賃市場(chǎng)和完善的住房租賃政策。租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據40%~60%的市場(chǎng)份額。其中，新加坡供應模式非常特殊，政府基本上成為了住房供應的主體。
從住房租賃的比例來(lái)看，德國2018年租房比例為48.5%，美國租房住的比例則是接近40%，相比之下，我國城鎮家庭住房自有率高達96%，單從租住比例來(lái)看，我國租賃市場(chǎng)和發(fā)達國家發(fā)展階段差距明顯。
睿和智庫制表
通過(guò)探索美國、德國等幾個(gè)發(fā)達國家租賃市場(chǎng)的現狀、制度，或可為中國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)樣本參考。
黨的“十九大”報告明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。2021年以來(lái)，土地、稅費等多維度利好政策頻頻推出。睿和智庫以2021年第三季度為周期進(jìn)行了部分梳理。
睿和智庫制表
睿和智庫通過(guò)政策梳理發(fā)現，整體行業(yè)趨勢仍然向好。租購并舉主要從增加住房供應和保障租戶(hù)權益兩個(gè)方面來(lái)實(shí)行。
具體呈現出四個(gè)特點(diǎn)：
1、住房租賃行業(yè)本質(zhì)是民生行業(yè)，房住不炒、租住不炒仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本定位。國家制度層面尚不完善，缺少中觀(guān)和微觀(guān)的實(shí)施細則。比如對減稅降費、租金漲幅等政策雖有規定，但各地方不同，實(shí)施起來(lái)有些難度。
2、從保障性租賃住房想達到的市場(chǎng)壓艙石角度看，體量供應遠遠不夠。
以上海為例，整體租賃市場(chǎng)大概有500萬(wàn)套~600萬(wàn)套，按照40%的比例測算，需要200萬(wàn)套的保障性租賃住房，4年以來(lái)，總計的137個(gè)R4項目總房間數大約15萬(wàn)套左右，離200萬(wàn)套的供應有很大的差距。
3、從市場(chǎng)參與主體來(lái)看，國企領(lǐng)跑能力不足，未來(lái)需要加大力度打通資本市場(chǎng)，建立更良性的市場(chǎng)生態(tài)，實(shí)現更好的口碑效應。而杠桿的另一端則需要撬動(dòng)更大比例的市場(chǎng)化資金及團隊，增加活力，重塑行業(yè)規則，實(shí)現合規、健康發(fā)展。
4、基于中國住房市場(chǎng)以商品房為主導格局下的土地價(jià)值偏差，租賃住房行業(yè)的現狀是投融兩端成本高，回收期長(cháng)，盈利低，這是一個(gè)客觀(guān)的現實(shí)問(wèn)題。
02
R4用地成上海租賃住房供應主要來(lái)源
大型租賃社區成趨勢
以上海為例，仲量聯(lián)行數據顯示，2021年上半年共計出讓137幅R4用地，可供建設17.6萬(wàn)套長(cháng)租公寓，是現有存量的2.5倍。
在目前上海已出讓的R4用地中，90%以上的地塊競得人為國企，其中上海地產(chǎn)、張江集團、上海城投等持有R4地塊數量最多，有5個(gè)地塊項目合計約5000套租賃住宅已竣工并開(kāi)始運營(yíng)。
據睿和智庫不完全統計，除去已入市的5個(gè)R4地塊項目，2021年預入市地塊還有14個(gè)，可提供近2萬(wàn)套房源。19個(gè)項目在區域分布上，松江、浦東、靜安項目各4個(gè)。上海地產(chǎn)預計入市項目最多，共4個(gè)。
已入市R4地塊項目
睿和智庫制表
上海預入市租賃住房項目
睿和智庫制表
從已入市和即將入市的項目來(lái)分析，項目定位多以白領(lǐng)公寓為主，面積段以30㎡~80㎡為主，主力戶(hù)型為30㎡一室戶(hù)，標準化打造成為趨勢。
大的租賃社區項目實(shí)際運營(yíng)難點(diǎn)在于爬坡期較長(cháng)。比如華潤置地有巢、中建項目尋求與政府合作，納入住房補貼試點(diǎn)，以減輕運營(yíng)壓力。
從上海的租賃住房供應來(lái)源看，主要有三個(gè)，分別為：租賃住宅用地（R4用地）、普通商品住宅用地自持部分、存量改造。2021年第二季度，上海品牌長(cháng)租公寓存量項目約290個(gè)，房源套數共7.1萬(wàn)套，相較2018年增長(cháng)103%。項目平均入住率90.9%。
租金方面，產(chǎn)品及租金呈現差異化，中高端長(cháng)租公寓平均租金為185元/平米/月，普通長(cháng)租公寓租金為148元/平米/月。
而R4地塊是上海推出的租賃住房專(zhuān)用地，更是政府推進(jìn)保障性租賃住房的具體舉措之一。R4地塊項目的一個(gè)典型特征就是單個(gè)項目體量大。
大型租賃社區與之前的長(cháng)租公寓存在多個(gè)方面的區別。
睿和智庫制表
03
模式抉擇
輕重并舉、資管分離成行業(yè)趨勢
輕、中、重模式各有優(yōu)劣，輕資產(chǎn)模式風(fēng)險低，可以快速擴大規模；重資產(chǎn)模式可以獲得更好的資產(chǎn)增值，利潤空間相對大。中資產(chǎn)模式是否還能持續也是行業(yè)內目前探討較多的話(huà)題。整體而言，不論是包租模式的分子問(wèn)題，還是重資產(chǎn)模式的分母問(wèn)題，根本原因都在于國內商品房與租賃住房的價(jià)值偏差，此格局的改善非一朝一夕。
公寓重資產(chǎn)未來(lái)持續向好
從2013年至今美國各類(lèi)資產(chǎn)資本化率走勢來(lái)看，單看美國REITs市場(chǎng)規模和收益率走勢，除了IDC、物流資產(chǎn)之外，投資人對長(cháng)租公寓的投資一直處于上升趨勢。
從模式看，數據顯示，美國2017年擁有長(cháng)租住房數量排名前20的住房租賃企業(yè)具有以下特點(diǎn)：住房租賃企業(yè)以REITs和開(kāi)發(fā)商為主， 前20的企業(yè)均為重資產(chǎn)運營(yíng)商。
國內關(guān)于長(cháng)租公寓的投資市場(chǎng)，呈現三個(gè)特點(diǎn)。
第一，租賃公寓與商業(yè)地產(chǎn)、倉庫物流不一樣，對于布局的城市要求更高，側重一線(xiàn)城市以及人才匯集的城市。這也是基于做長(cháng)租公寓產(chǎn)品的三個(gè)維度：流動(dòng)人口多少、樓價(jià)及租金。
第二，集中供地顛覆房地產(chǎn)投資競爭環(huán)境，租賃用地需求逐步加大，大量租賃社區出現成為市場(chǎng)必然趨勢。
第三，宏觀(guān)環(huán)境導致核心城市投資性物業(yè)價(jià)值上升。通過(guò)大宗交易數據也能發(fā)現，外資、基金正逐步加大對中國的投資。
綜上看，公寓重資產(chǎn)仍有很好的未來(lái)。
輕重并舉，以輕為主
有運營(yíng)商認為，輕重并舉，以輕為主或是租賃住房市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢。比如旭輝瓴寓、金茂酒店等。
目前，國內開(kāi)發(fā)商系住房租賃企業(yè)輕重資產(chǎn)比例不盡相同，但基本上是以輕重結合為主，或多或少持有重資產(chǎn)項目。中資產(chǎn)模式在前期規模擴張時(shí)期比較常見(jiàn)，但目前都處于收縮階段。
開(kāi)發(fā)商系平臺實(shí)踐重資產(chǎn)模式開(kāi)發(fā)持有長(cháng)租公寓的穩定收益率最多也僅在4%~5%區間，離“資產(chǎn)”的標準仍有一些距離。
創(chuàng )投系租賃企業(yè)以輕為主，2018年前后，創(chuàng )投系逐步從中資產(chǎn)擴張模式逐步轉向輕資產(chǎn)運營(yíng)管理模式。目前，只有新派公寓持有北京國貿新派公寓的重資產(chǎn)。
圖片來(lái)源：金茂酒店
如何輕重結合？以金茂為例，公寓業(yè)態(tài)優(yōu)先尋求規模擴張，夯實(shí)底層重資產(chǎn)基礎，并在形成現金流的基礎上，提升體系內滯重資產(chǎn)的運營(yíng)效率，并將滿(mǎn)足條件的體系內自持部分裝入重資產(chǎn)主體，構建公募REITs底層資產(chǎn)， 打通投融管退全生命周期。
中資產(chǎn)模式：消失or持續？
日前，北京租住地方條例出臺后，就有業(yè)內人士指出，“二房東”模式要消失。但沙龍現場(chǎng)有部分企業(yè)堅持做包租邏輯，有兩個(gè)原因：
1、產(chǎn)品定位明確，收回成本周期較短——最長(cháng)3年，快的僅16個(gè)月就能回收成本，有一定利潤空間；
2、疫情影響，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式隨之調整，而包租模式的企業(yè)競爭對手變少，反而優(yōu)勢凸顯，可以獲取更多項目，提升了議價(jià)能力。
目前，市場(chǎng)上還出現一種類(lèi)似先租再售的模式。20年租賃權前3年是租賃形式，第4年發(fā)起資產(chǎn)回收。
總的說(shuō)來(lái)，這些模式并非一成不變，可以根據業(yè)態(tài)和不同項目的特點(diǎn)來(lái)做延展。
04
借鑒國際做法
實(shí)現租賃社區的投融管退閉環(huán)
從租賃社區的商業(yè)邏輯來(lái)看，其本質(zhì)還是房地產(chǎn)行業(yè)的流量變現，要通過(guò)不同地區、不同產(chǎn)品、不同客群進(jìn)行深度營(yíng)銷(xiāo)、精準營(yíng)銷(xiāo)，場(chǎng)景跨界，實(shí)現更多盈利。
當然，基于其與長(cháng)租公寓有顆粒度、資產(chǎn)運營(yíng)模式等多維度的不同，在投融資、建造周期、運營(yíng)管理等幾大方面也會(huì )有所不同。
從投資端看，公寓企業(yè)拿R4地塊或有一定租賃比例的項目投資測算時(shí)，會(huì )以可售住宅成本對沖掉的算法計算，而實(shí)際現實(shí)很骨感。
從融資端看，房地產(chǎn)市場(chǎng)上之前開(kāi)發(fā)貸相對多，但是現在不少商辦、園區項目在融資端發(fā)行CMBS產(chǎn)品，未來(lái)會(huì )做REITs。大型租賃社區規模較大，又有土地、房子作為底層資產(chǎn)，融資渠道相對正規，在一定程度上解決了融資難、投融資期限不匹配的問(wèn)題。以華潤兩個(gè)R4租賃社區項目為例，內部測算均可以滿(mǎn)足REITs的回報率要求
從資管端看，有一種說(shuō)法是R4地塊租賃社區100年都很難掙到錢(qián)。有國企嘉賓坦言，國企運營(yíng)商成本確實(shí)偏高，很多存量項目無(wú)法算過(guò)賬來(lái)，但可以通過(guò)低成本獲取土地等來(lái)分攤成本。
以美國長(cháng)租公寓項目為例，一般體量比較大，盈利周期在25年~30年，人房比則在1比60，整體鏈條很成熟。從租戶(hù)體驗角度來(lái)說(shuō)，美國市場(chǎng)上有專(zhuān)業(yè)的對賬公司、專(zhuān)門(mén)提供定制服務(wù)的公司。而國內長(cháng)租企業(yè)測算5年~6年就可盈利，人房比為1比200，模式遠遠不夠成熟。
有民營(yíng)租賃企業(yè)嘉賓認為，雖然R4地塊為代表的租賃住房市場(chǎng)空間巨大。但租金回報率分攤到20年~25年測算，轉化為租金成本到前5年，收益率很難實(shí)現。未來(lái)測算時(shí)，要回歸第一性原理。
如果想要提升15%以上的收益空間，最優(yōu)解決方案是戶(hù)型設計及產(chǎn)品配比。而國內租賃住房行業(yè)上下游，地價(jià)、房租等被政策限制較牢，運營(yíng)企業(yè)能做的只有考慮降本增效。此次沙龍中，有多位嘉賓提出，出于“微利可持續”的需要，項目方會(huì )盡可能挖掘更多元的盈利點(diǎn)。未來(lái)可以通過(guò)政策支持改變，比如土地款分期付、拿地立法、政策補貼等。
從退出途徑看，在場(chǎng)嘉賓認為有兩種。
第一種，未來(lái)自持盤(pán)或R4用地，開(kāi)放可售，使租售比進(jìn)入相對合理的階段。良性資產(chǎn)回報率PE值20左右，可實(shí)現優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的功能。租賃住房專(zhuān)項項目融資政策也會(huì )有一定傾斜。從權益投資角度看，市場(chǎng)參與方越來(lái)越多，不管是外資投資公司、基金，還是國內資金、國企等，都尋求回報要求更低至甚至達到1.8%的權益資金。
第二種，重資產(chǎn)模式的運營(yíng)商，未來(lái)可以通過(guò)公募REITs退出。未來(lái)可以階段性、區域性退出，形成閉環(huán)，對激活市場(chǎng)也有一定的樣本意義。目前看，中國的公共部門(mén)具備土地集中化供應與把握REITs等金融創(chuàng )新的主導權，實(shí)際上在通過(guò)REITs打造租賃住房供給方案上具備資源優(yōu)勢，值得嘗試實(shí)踐。
05
租賃社區的運營(yíng)挑戰與機會(huì )
解決了大資管模式的問(wèn)題，如何進(jìn)行精細化運營(yíng)，成為了擺在運營(yíng)商面前最棘手的難題。目前，租賃社區運營(yíng)有三種主要模式：自營(yíng)、合營(yíng)、委托第三方專(zhuān)業(yè)機構來(lái)代運營(yíng)。
自營(yíng)模式：以華潤置地有巢為代表企業(yè)。運營(yíng)方從物業(yè)、商業(yè)、營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)板塊進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理。尤其涉及一線(xiàn)城市的資產(chǎn)獨立運營(yíng)，而在三四線(xiàn)城市，可能會(huì )考慮和綜合資源優(yōu)勢較強的第三方機構合作。在實(shí)際運營(yíng)過(guò)程中，變量很多，租賃社區最大的變量在于租戶(hù)。
國企合作模式：一般來(lái)看，項目投入市場(chǎng)，運營(yíng)方集中運營(yíng)。以張江項目為例，直接委托旭輝瓴寓運營(yíng)。
以華誼集團與魔方集團合作的吳涇板塊的存量改造項目為例，國企與市場(chǎng)化企業(yè)合作，一方面幫助國企資產(chǎn)升值，另一方面實(shí)現快速供給，盤(pán)活業(yè)態(tài)。這種強強聯(lián)合和優(yōu)勢互補的運營(yíng)模式有很強的復制性。
誼·魔方公寓項目情況
落實(shí)到實(shí)操層面，租賃社區存在產(chǎn)品管理及錯配、價(jià)格戰、盈利低、建筑標準不明確等多種問(wèn)題。
從產(chǎn)品端來(lái)看，集中式公寓本質(zhì)是類(lèi)酒店模式，而租賃社區則是標準的住宅小區，從物業(yè)、配套、戶(hù)型設計等多方面都存在一定的難度。
比如，戶(hù)型錯配問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常為三居室、四居室；一套一居室套間招租期在3~5天，但四居室可達半年；很多房東選擇“N+1”隔斷；
水電使用問(wèn)題：民水民電和商水商電存在不同利潤價(jià)差；
集中式公寓的煤氣使用問(wèn)題以及燃氣報警系統，很難做到適配，監管起來(lái)也有難度。
還有建安成本也成為部分項目建設的痛點(diǎn)。如車(chē)位配比、日照、防火，給成本帶來(lái)巨大增量和不確定性；
從客群上，分為買(mǎi)主和租戶(hù)。出租房屋時(shí)，與銷(xiāo)售商品房有本質(zhì)區別，租金由市場(chǎng)情況決定，并不嚴格與建筑面積掛鉤。公攤面積難以折算進(jìn)租金中，運營(yíng)方要考慮盤(pán)活閑置空間。
針對以上難題，在場(chǎng)嘉賓建議租賃社區在設計上進(jìn)行大量留白，從得房率、裝修、客戶(hù)感知體驗等多方面拓展多元空間的增值服務(wù)和邊際效益，從根本上提高租戶(hù)續約率，實(shí)現盈利，獲得資本更高估值。
業(yè)內共識是不管什么模式，拿項目經(jīng)營(yíng)性現金流為正，利潤增長(cháng)排在第一位，這是租賃生意的本質(zhì)。
具體運營(yíng)過(guò)程中，要特別注意三點(diǎn)：
1、納管審批
項目在前期入市要納入合規范圍，這是基于銀行方面，而非企業(yè)自身的判斷。只有這樣才能緊跟國家政策，享受政策紅利。
2、房源上線(xiàn)，可以在企業(yè)APP、第三方平臺（貝殼、58）全部上線(xiàn)。
3、注重租戶(hù)體驗
國企運營(yíng)管理要相對更精細，更有難度，比如KPI制定、租金漲幅制定如何更合理，財務(wù)測算、預算執行、盈利模式測算等都要緊跟國家政策適時(shí)調整。
作為市場(chǎng)化企業(yè)要提供給租戶(hù)更好的體驗，比如更專(zhuān)業(yè)化的人員配比、配備人防、安防體系、社群運營(yíng)等，實(shí)現良好的品牌口碑效應。
結語(yǔ)
有數據顯示，中國合理租賃住房市場(chǎng)規模達3萬(wàn)億元~4萬(wàn)億元，主要集中于大中城市。有關(guān)租賃住房的實(shí)踐和探索還在繼續。租賃住房供給未來(lái)應更多轉向高質(zhì)量重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且應以盡可能形成“有效資產(chǎn)”為前提來(lái)引導供給。
從企業(yè)角度看，模式也并非一成不變，各個(gè)企業(yè)要躬身入局，隨著(zhù)政策變化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、自身特色、項目情況做出細分，延展出更多的新模式，助力構建完善的“金字塔結構”住房體系。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
