“二房東模式”存在天然缺陷

劉昕：聯(lián)合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱(chēng)為新空間運營(yíng)。

如果長(cháng)租公寓行業(yè)跟華住比，華住是零售商，按天賣(mài)，坪效高，而長(cháng)租公寓是批發(fā)商，坪效低、利潤低。

如果長(cháng)租公寓跟聯(lián)合辦公比，聯(lián)合辦公投入少，運營(yíng)輕，2萬(wàn)平方米有5個(gè)人力成本就可以，而長(cháng)租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯(lián)合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯，投入產(chǎn)出比不同。

住房租賃正好夾到酒店和聯(lián)合辦公中間一個(gè)小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產(chǎn)業(yè)革命，行業(yè)將無(wú)法健康發(fā)展。當前的事實(shí)是，住房租賃前100名企業(yè)，尤其二房東模式的企業(yè)，都是虧損狀態(tài)。除非企業(yè)背后母公司是地產(chǎn)商，相對收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業(yè)，凈利潤也只有2%~4%之間，只要市場(chǎng)稍有變動(dòng)，盈利馬上會(huì )變?yōu)樘潛p。

經(jīng)歷了前兩年的爆雷潮后，我認為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣(mài)樓，要不委托給運營(yíng)方管理。

劉昕：只要是二房東模式，就沒(méi)戲，不分集中式、分散式。市場(chǎng)上存在一種模式是：運營(yíng)方不付租金，憑借信譽(yù)拿到業(yè)主方房源，定價(jià)運營(yíng)后賺取服務(wù)費。其本質(zhì)不是中介服務(wù)。

中介企業(yè)只對接好房東和客戶(hù)后就退出。而租賃企業(yè)需要進(jìn)行租客服務(wù)運營(yíng)，涉及物業(yè)、家居維修等服務(wù)費?；诖?，自如的資管運營(yíng)邏輯更可行。

舉例，某地段房源市場(chǎng)價(jià)可以租5000元/月，由于設施陳舊，只能降價(jià)至4000元/月，這是中介業(yè)務(wù)范圍。而自如做的事情是通過(guò)投入2萬(wàn)元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個(gè)月后實(shí)現投入回本，但該房源未來(lái)可以實(shí)現更多租金回報。

租賃社區是市場(chǎng)必然產(chǎn)物

劉昕：當前，租賃需求在不斷增長(cháng)，供應端也有些政策利好，租賃行業(yè)迎來(lái)了長(cháng)期增量的周期。政府逐步開(kāi)始參與增量市場(chǎng)。

劉昕：政府在補貼端、運營(yíng)端、建設端，都已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當中。

其實(shí)運營(yíng)過(guò)程中有三本賬。

站在開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，他們認為風(fēng)險性較高，資產(chǎn)價(jià)值并不想與運營(yíng)方分享。舉個(gè)例子，運營(yíng)方經(jīng)過(guò)一輪裝修等投資后，同時(shí)土地價(jià)值越來(lái)越高，資產(chǎn)價(jià)值回報提高，而此時(shí)自持物業(yè)的開(kāi)發(fā)商業(yè)主賣(mài)出賺取收益，對于資產(chǎn)價(jià)值并不愿意與運營(yíng)方共享。

而運營(yíng)方則認為，如果按原始價(jià)值做資管，同時(shí)樓的升值部分也共享，則愿意進(jìn)行運營(yíng)投入。如果運營(yíng)方什么收益都沒(méi)有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問(wèn)題。

政府建設租賃社區、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標，需要更多的企業(yè)參與。

劉昕：機會(huì )肯定存在，但是和風(fēng)險是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會(huì )出現空置現象，而國企如果能將空置率控制在40%內，就不會(huì )虧損。而未來(lái)就要看國企是否具備獨立運營(yíng)管理的能力了。

輕浪潮下，賦能小B平臺的創(chuàng )新

劉昕：2019年年底開(kāi)始到現在，我們一直堅持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產(chǎn)服務(wù)商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規范的產(chǎn)品，實(shí)現更好的品牌和服務(wù)。

我國長(cháng)期存在著(zhù)房源供需與錯配的住房問(wèn)題。實(shí)際上，存量市場(chǎng)上70%~80%的房子是跟目標人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關(guān)注兩點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)好不好，租金價(jià)格低不低。

而當前的市場(chǎng)供應來(lái)看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內部家具樣式陳舊，沒(méi)有改變。而我們平臺的優(yōu)勢是規范化、品牌化管理，做好市場(chǎng)匹配。同樣區域內，如果和C端供應比較，我們完全有優(yōu)勢。

比如，一部分小合伙人參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò )將房源廣而告之到地鐵車(chē)程半個(gè)小時(shí)范圍的人群，甚至進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修改造，從而促進(jìn)成交。

劉昕：把錢(qián)借出的實(shí)質(zhì)是加盟合伙制，小B企業(yè)通過(guò)我們進(jìn)行團隊培訓，系統鏈接，然后只做收房工作，進(jìn)行分成。錢(qián)、品牌、系統都在我們這一端，通過(guò)平臺的精細化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺的核心能力。此外，平臺還可以幫助他們導流客戶(hù)。

現在小B房源有六萬(wàn)套左右，但由于沒(méi)有品牌、擔保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因為沒(méi)有征信無(wú)法獲得貸款，要么貸款條件非?？量?。

而我們平臺先積累扎實(shí)的運營(yíng)能力，有了平臺擔保，再去通過(guò)銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運營(yíng)的基金管理。如果小B企業(yè)運營(yíng)不善，我們會(huì )接手運營(yíng)，通過(guò)鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)平臺各合伙人及團隊的經(jīng)驗積累，我們沉淀出非常好的運營(yíng)團隊，產(chǎn)業(yè)鏈上拿房、裝修、設計、推廣、運營(yíng)，最后到服務(wù)、數字化幾十個(gè)環(huán)節都已經(jīng)打通了。

劉昕：我認為，區域公司機會(huì )可能會(huì )更大，主要原因在于各個(gè)地方產(chǎn)品是非標的。

比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環(huán)境、時(shí)間（畢業(yè)季、春節前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時(shí)間不同，定價(jià)也不同。

一房一價(jià)、一客一價(jià)、一天一價(jià)，區域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤。但如果最后僅剩幾套房源時(shí)，也會(huì )考慮降價(jià)租出。

但全國性公司需要標準化管理，企業(yè)定價(jià)后，給管家的價(jià)格浮動(dòng)范圍在50元，如果超出范圍就要申請，流程比較繁瑣。

這樣看來(lái)，從銷(xiāo)售要求來(lái)說(shuō)，住房租賃行業(yè)又可稱(chēng)為螞蟻行業(yè)，適合單兵作戰。