地產(chǎn)三哥 作者：地產(chǎn)三哥
來(lái)源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
孟子說(shuō)：春秋無(wú)義戰。
這是典型的儒家道德體系的說(shuō)法。
弱肉強食、適者生存才是符合進(jìn)化、合乎規律的現實(shí)。
所以，孟子又說(shuō)：“征者，上伐下也，敵國不相征也”。
這句話(huà)的意思是，征，是指大國討伐小國，同等級的國家之間是不會(huì )相互討伐的。
春秋時(shí)代是一個(gè)列國兼并的時(shí)代，義務(wù)教育教材上寫(xiě)道：“西周初年的國家有800個(gè)，到了春秋初年，還剩下170多個(gè)。戰國之初，只有幾十個(gè)了?！?/p>
這一階段：“弒君三十六，亡國五十二，諸侯奔走不得保其社稷者不可勝數?！?/p>
幾百年春秋戰國之后，最終也就剩下那么幾家。
弱國、小國可以逐漸成長(cháng)為強國、大國，例如西戎環(huán)伺的秦國、南蠻之地的楚國。
諸侯家臣也能成為國君，例如三家分晉的韓、趙、魏，田氏代姜的齊國。
老貴族依然能保留昔日的榮耀，例如燕國。
更多的沒(méi)有存活下來(lái)的小國，如今只有在歷史書(shū)中才能有一句話(huà)或者幾個(gè)字而已。
這樣的故事，也在今天的房地產(chǎn)行業(yè)的重演。
一、直道賽車(chē)：同質(zhì)化時(shí)代
春秋的牛耕、戰國的制鐵帶來(lái)了生產(chǎn)力的大發(fā)展，從井田制向小農經(jīng)濟轉變的過(guò)程中，把握生產(chǎn)力發(fā)展的趨勢，就能卡好位置、獲得先機。
對于列強來(lái)說(shuō)，這時(shí)候的艱辛在于既要保證自身安全，同時(shí)還要“搶錢(qián)搶人搶地盤(pán)”，變法以適應生產(chǎn)力的發(fā)展是唯一途徑，后來(lái)的春秋戰國的列強都是變法的獲益者。
在嚴苛和相似的體系壓力下，列強在制度層面必然會(huì )趨同，成功的范例也會(huì )擴散復制，被其他各國學(xué)習，這時(shí)候對于列強來(lái)說(shuō)，主要的任務(wù)是規模的積累和擴大，這意味著(zhù)人民的多寡和國力的強大。
高杠桿、高負債、高周轉曾經(jīng)是房地產(chǎn)行業(yè)規?？ㄎ粦鸬淖罴淹緩?。
如何實(shí)現高周轉，碧桂園是房企們的榜樣。如同商鞅變法，農、戰是兩條根本的富國強兵之道，重獎之下必有勇夫。
刺激農、戰的手段就是爵位：大家共同分享帝國擴張的成果，地產(chǎn)行業(yè)有跟投、分享。
在房地產(chǎn)行業(yè)，隨著(zhù)住房制度市場(chǎng)化的改革，制度優(yōu)勢帶來(lái)的金融資源、土地資源、人力資源并沒(méi)有厚此薄彼。
這是一個(gè)直道賽車(chē)的時(shí)代。
這個(gè)時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)既有強大的體系壓力，又有足夠大的市場(chǎng)。
金融紅利、也就是房子的金融屬性和房?jì)r(jià)永遠上漲的預期，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)近水樓臺，獲得了相比于其他行業(yè)的更多的超額利潤。
這個(gè)時(shí)代，有兼并但不是主流，各類(lèi)大、中、小房企在開(kāi)發(fā)賽道上并駕齊驅?zhuān)灰鄻?lè )乎。
二、彰泰集團的退
打敗鄭國的不是因為它的朝秦暮楚，而是弱國無(wú)外交。
鄭國其實(shí)并不弱，作為老牌諸侯，曾因輔佐周王室東遷而成為中原一霸。尤其在鄭莊公鄭寤生統治時(shí)期達到鼎盛。
鄭國有一顆獨立的心，秦晉圍鄭后，有著(zhù)名的燭之武退秦師；當楚國的兵臨城下，鄭國也能堅持的住。
但絕大多時(shí)候，絕對力量的大小還是有區別的。
它失去了直道超車(chē)時(shí)代的卡位先機，失去的就是一個(gè)時(shí)代。
在今天這個(gè)安全車(chē)已經(jīng)出動(dòng)的時(shí)代，這應該是屬于頭部企業(yè)的盛世年華，而走在前面的永遠是極少數。
彰泰和融創(chuàng )的合作是新時(shí)代下的一個(gè)縮影。
作為廣西一哥，彰泰沒(méi)有全國化布局。
去年5月，彰泰曾被廣西建工內部發(fā)文硬懟：停止承接彰泰的工程并加緊對相關(guān)工程的進(jìn)度及回款的監督。兩天之后，這一誤會(huì )以雙方領(lǐng)導的會(huì )晤而告終結。
去年年底，旭輝和彰泰以65:35股權比例商談合作，未果。
最終，4月16日融創(chuàng )接盤(pán)，以99.1億元的出資占新的合作平臺公司80%股份，接盤(pán)位于南寧、桂林等城市的54個(gè)開(kāi)發(fā)項目、3個(gè)代建項目，涉及未出售建筑面積825萬(wàn)平米。
彰泰集團成立于1992年，比融創(chuàng )、旭輝都早，去年克而瑞的銷(xiāo)售排名在第117位，和它位次接近的浙江本土房企金成集團早在數年之前就已經(jīng)是融創(chuàng )的合作伙伴。
金成集團2016年底對于和融創(chuàng )的合作評價(jià)很高：“雙方一見(jiàn)鐘情，迅速敲定了合作?！?/p>
這一次，彰泰內部的評價(jià)是：“孫宏斌是很好的買(mǎi)家,這次選了最優(yōu)秀企業(yè)?！?/p>
擴張時(shí)代已成為往事，謀求發(fā)展模式的轉變就是當務(wù)之急，這也是一個(gè)和時(shí)間賽跑的游戲，越做在前面，主動(dòng)性更大一點(diǎn)。
尤其是對中小房企，高杠桿之下的命運可能決定于一次調控、甚至重要伙伴的客戶(hù)關(guān)系。
TOP10的銷(xiāo)售份額已經(jīng)占據全國的28.2%。
全國擴張的機會(huì )已經(jīng)失去的年代，像彰泰這樣的房企比上不足、比下有余，比較尷尬。
與頭部企業(yè)相比，在融資、管理、產(chǎn)品上可能沒(méi)有優(yōu)勢，區域內的份額會(huì )被頭部企業(yè)逐漸蠶食；但其資產(chǎn)質(zhì)量、規模、本土化又具備一定的優(yōu)勢，與其苦苦求索中不能做大做強，不如做個(gè)小股東、閑掌柜。
像彰泰集團這樣的規模企業(yè)，有不少。
商業(yè)時(shí)代并非你死我亡，合作之后，他們無(wú)非少掙一點(diǎn)，但是風(fēng)險系數卻大大降低。
本次并購涉及的未售貨值至少五百億，即便按照8%的結算凈利潤率，能掙四十億元，20%也是8億，依然是妥妥妥妥的富家翁。
以前的兼并，總是因為被兼并對象這樣那樣的原因導致的資金鏈問(wèn)題才會(huì )發(fā)生。
以后的合作，一句話(huà)，學(xué)習彰泰好榜樣。
三、小結
房地產(chǎn)行業(yè)，從春秋進(jìn)入戰國。
類(lèi)似彰泰這樣本土化的一哥、二哥企業(yè)，進(jìn)退尚有足夠的空間，主動(dòng)權在握。比如這一次，彰泰先談?dòng)谛褫x，而后成于融創(chuàng )，據說(shuō)萬(wàn)科也后面等著(zhù)。
另外還有一些房企，它們可能已經(jīng)完成了異地布局、甚至全國化的布局，它們的位次也比彰泰更加靠前，也進(jìn)入了資本市場(chǎng)。
但是，紅線(xiàn)和集中供地新政之下，它們的進(jìn)退可能比彰泰這一規模的房企更加糾結，它們的位置通常是在TOP50左右。
是退回深耕？還是繼續異地復制？這是個(gè)雞肋似的抉擇。
位次越往上，爭奪越激烈。處于TOP15-TOP30位次的房企，往前一步海闊天空，退后一步的機會(huì )成本可能遠比失去市場(chǎng)份額的損失大的多。
畢竟，所有人都知道，到后來(lái)，大國只剩下7個(gè)。
人類(lèi)在面對危險的時(shí)候會(huì )有三種遞進(jìn)的表現形式,分別是：凍結、逃跑、戰斗。這是人類(lèi)在進(jìn)化的最聰明選擇，因為在游獵時(shí)代，人類(lèi)算不上是什么強壯的生物，很多動(dòng)物比人類(lèi)跑得快、力氣大。
進(jìn)化史告訴我們，面對巨大的、未知的危險，“不動(dòng)”和“逃跑”是優(yōu)先選項，只有迫不得已的時(shí)候才選擇戰斗。
但是，冷靜、理性和征服也是人類(lèi)基因里面自帶的稟賦。
（本文完）
下一文：
房地產(chǎn)從春秋到戰國（中）：中等房企的進(jìn)或退
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