投拓狗日記 作者：新芽
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2019年國家稅務(wù)總局刊登了一則指導性判例：主要講的是某開(kāi)發(fā)商在土增稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)成本采取了層高系數法進(jìn)行分攤。但是當地稅務(wù)局不認，要求按照建筑面積法進(jìn)行計算。
官司打到最后，法院做出解釋?zhuān)杭{稅人有權按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，也有權按建筑面積計算分攤。但是除此之外的方法則必須征得當地稅務(wù)機關(guān)認可！
其實(shí)在實(shí)操中，除非有特別規定，土地增值稅清算成本分攤方法一般僅可采取占地面積法和建筑面積法進(jìn)行成本的分攤——即多項目受益的，應按【占地面積比例】分攤；同一項目不同物業(yè)類(lèi)型，應按【實(shí)測建筑面積比例】分攤。
其他所謂的合理分攤方法需要結合當地稅務(wù)機關(guān)的政策特別規定且得到當地稅務(wù)機關(guān)的審核認定后方能使用，納稅人自身并無(wú)除上述兩種分攤方法之外的額外主動(dòng)選擇權。
#1
法規依據
一、稅務(wù)總局層面
1、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財法字[1995]6號)規定：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
2、《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十一條審核扣除項目是否符合下列規定：納稅人分期開(kāi)發(fā)項目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項目的，或者同一項目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
二、地方稅務(wù)層面
（1）福州稅務(wù)局：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計算分配辦法：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本可采取層高系數計算分配辦法。
（2）江西稅務(wù)局：建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按不同類(lèi)型房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入分攤，其他費用按單位建筑面積分攤。
#2
其它合理分攤方式
首先要強調的是，下面所說(shuō)的分攤方式，是針對不同的扣除項目有不同的規定，并不是適用所有扣除項！同時(shí)，這些分攤方法各地認識不統一，應以當地稅務(wù)機關(guān)規定為準。
①層高系數法：
為什么會(huì )有層高系數法？在一些項目中同一棟建筑物內存在不同業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)的層高不同所發(fā)生的直接建造成本比如材料、人工也會(huì )明顯不同。實(shí)務(wù)中最典型的情況是底商+住宅模式，底商一般在4.5-6米之間，而住宅一般在3米左右，【建筑面積分攤法】沒(méi)有考慮這種不同層高對開(kāi)發(fā)成本的影響，采用一刀切的方法進(jìn)行分攤，體現不了這種成本差異，實(shí)質(zhì)上是有失客觀(guān)的，而層高系數法恰好可以彌補這種不足。
②直接成本法：
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。簡(jiǎn)單理解為可以直接歸屬于計稅成本對象的直接歸集，不必采取建筑面積法、占地面積法等。
#舉個(gè)例子，在某商住一體的建筑主體中：
商業(yè)外墻砌大理石墻磚（玻璃幕墻），住宅外墻粉刷涂料，因此大理石外墻（玻璃幕墻）成本直接歸屬于商業(yè)，住宅粉刷成本歸屬于住宅；
③售價(jià)比率法
售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎計算分攤開(kāi)發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門(mén)面房售價(jià)高于住宅房，不同售價(jià)理應分攤不同成本比例。
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