投拓江湖 作者：投拓江湖
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
怎樣拿低價(jià)地，這是很多公司一直在潛心研究的問(wèn)題。在引入這個(gè)問(wèn)題之前，我想先給大家發(fā)一張最近很火爆的圖片：
這簡(jiǎn)直是很多人買(mǎi)房的真實(shí)寫(xiě)照是不是？投射到拿地的角度，當初新區的低價(jià)土地不敢上，土地價(jià)格被炒作起來(lái)又研判認為市場(chǎng)高風(fēng)險，后來(lái)樓面價(jià)一路高歌猛進(jìn)，只能“望地興嘆”了。
隨著(zhù)收入的提高和都市區交通環(huán)境的改善，居民有條件追求更好的生活環(huán)境。一般而言中心城市環(huán)境臟、噪聲大、交通擁擠、貧困人口多、問(wèn)題家庭多、房子擁擠質(zhì)量差、選擇房子限制多，因此，舒適的環(huán)境往往在中心城市之外。為追求舒適的生活環(huán)境，人們愿意舍棄中心城市而到較遠的郊區生活。大城市發(fā)展的攤大餅模式也就由此開(kāi)始。
交通條件的改善是最主要的推動(dòng)力。得益于快速干線(xiàn)，快速公交，地鐵、輕軌、有軌電車(chē)等交通方式的改進(jìn)，居住在城市邊緣地帶變得更加便捷，每天上下班通勤的時(shí)間基本上都能得到保障。
據滴滴出行2018年發(fā)布的中國城市“出行半徑”排行榜，中國城市的極限通勤半徑在30公里左右，即開(kāi)車(chē)一個(gè)小時(shí)能達到的范圍。
部分產(chǎn)業(yè)的郊區布局是郊區逐步成為獨立的城鎮的關(guān)鍵。郊區從最初的“臥城”過(guò)渡到相對獨立的社區，進(jìn)一步發(fā)展成為完全獨立的區域單位——城鎮。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)的遷移起到了關(guān)鍵性的穩定作用。在郊區，比較集中的產(chǎn)業(yè)主要包括：制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)、零售業(yè)以及一些與制造業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)遷移，就業(yè)機會(huì )在郊區出現。對許多人來(lái)說(shuō)，容易取得就業(yè)機會(huì )是他們進(jìn)行區位選擇的決定性因素。當然，很難判斷是人口遷移導致產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機會(huì )的遷移，還是產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機會(huì )的遷移造成人口的遷移，但相互影響的結論是肯定的。
隨著(zhù)城市發(fā)展的攤大餅模式，瞅準城市發(fā)展方向在未來(lái)的潛在熱點(diǎn)區域提前布局拿地，能為不少房企帶來(lái)非比尋常的利潤。熟知香港房地產(chǎn)的人應該知道，以李嘉誠和鄭裕彤為代表的港資房企，在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)化浪潮剛剛起步之初即在內地大城市的周邊大量置地，以極低的價(jià)格，分期付款的方式囤積了大量土地。
以成都為例，新世界集團在成都華陽(yáng)2007年獲得了約3500畝的土地，彼時(shí)成都還未明確往南發(fā)展的戰略。2014年成都成立天府新區，城市發(fā)展整體向南轉向，華陽(yáng)的地價(jià)成倍增長(cháng)。該項目目前已轉手恒大，新世界集團借此套取大量溢價(jià)現金。
重要的事情說(shuō)三遍！土地資源具有稀缺性，稀缺性，稀缺性。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于制造業(yè)生產(chǎn)最大的區別。不管是什么豪車(chē)，盡管價(jià)格再高，也是可以在生產(chǎn)線(xiàn)上批量生產(chǎn)的，但房地產(chǎn)不一樣。城市建設用地是稀缺的，特別是大城市的建設用地更為緊缺，土地成為了一次性的消費品，開(kāi)發(fā)完了就沒(méi)有了，只能是通過(guò)城市的往外進(jìn)一步擴張解決。瞅準這一點(diǎn)，在大城市的近郊邊緣，偏僻一點(diǎn)的地，只要是算的過(guò)賬，去化沒(méi)有太大問(wèn)題，沒(méi)有硬傷的不利因素，是沒(méi)什么問(wèn)題的。
內地排名靠前的大型房企，萬(wàn)科、保利、恒大無(wú)不是先人一步提前布局潛在熱點(diǎn)區域的戰略高手，以極低的價(jià)格提前進(jìn)入某個(gè)未成熟區域，待政策利好交通配套成熟以后，坐收超額利潤。
提前布局郊區拿地，有以下重點(diǎn)需要考慮：
1、城市能級很重要。省會(huì )及以上的城市，打造新區的能力是完全沒(méi)問(wèn)題的。一個(gè)城市的發(fā)展，說(shuō)到底還是靠地方政府的財政實(shí)力托底，特別是現在嚴查地方債的情況下，通過(guò)舉債開(kāi)發(fā)新城，然后賣(mài)地還債的操作路徑已經(jīng)越來(lái)越窄。也不是說(shuō)其他所有的中小城市就不能成功打造一個(gè)新區，具體要視情況而定。中小城市新區比較健康的發(fā)展模式是，劃定一個(gè)較小的區域起步，坐實(shí)各種配套，穩扎穩打比較容易做成。那種全面突擊，一來(lái)就大畫(huà)藍圖，多個(gè)新區齊頭并進(jìn)的中小城市基本上很難成功。
2、交通配套的完善。一個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展區域，一定是政府在交通配套規劃上有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，或者說(shuō)已經(jīng)著(zhù)手在做的。對大城市而言，城市放射狀快速路網(wǎng)能抵達的周邊，軌道交通能輻射的周邊，是理想的潛在熱點(diǎn)區域。特別是軌道交通的TOD開(kāi)發(fā)模式，讓區域價(jià)值增色不少。關(guān)于TOD，作者在歷史發(fā)文中有專(zhuān)門(mén)的論述，歡迎前往查閱。至于學(xué)校，醫院，購物等大型配套，也是必不可缺的。
3、政策支持。這里所說(shuō)的政策支持不僅僅是政府幾個(gè)紅頭文件，幾個(gè)會(huì )議紀要那么簡(jiǎn)單。而是實(shí)實(shí)在的政策扶植，大項目引進(jìn)，財政投入，基礎設施的規劃與興建。如果僅僅是停留在文件上面，這樣的新區域要謹慎進(jìn)入。類(lèi)似口頭上發(fā)展的新區和規劃很多，這是一個(gè)極大地拿地風(fēng)險點(diǎn)。
4、在城市主要發(fā)展方向。舉個(gè)栗子，北京往南發(fā)展，成都往南發(fā)展，重慶往北發(fā)展，這都是在眾多偶然因素當中的必然。細心膽大的人在綜合地形，三通一平，拆遷成本，人口，可開(kāi)發(fā)土地余量等方面，不難得出一個(gè)城市的發(fā)展方向未來(lái)會(huì )在哪里的結論。往往一些地方政府在文件里會(huì )四面突擊，給各個(gè)發(fā)展方向都給足支持，但是最終能發(fā)展起來(lái)的只能是符合城市發(fā)展實(shí)際的新區。因此要重點(diǎn)分析，去一個(gè)真正的新區域布局。
5、產(chǎn)業(yè)支撐。產(chǎn)業(yè)決定了一個(gè)區域的財政能力，決定了人群的購買(mǎi)能力，決定了新區的持續發(fā)展后勁。有產(chǎn)業(yè)和大項目的新區域，十有八九都能成氣候，如果沒(méi)什么產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)，那最終很有可能是一座空城，鬼城。
6、有獨特環(huán)境資源、氣候資源的地區。一般來(lái)說(shuō)每個(gè)城市都會(huì )有自己的近郊生態(tài)區，或者是開(kāi)發(fā)強度較低又緊鄰主城的區域。這類(lèi)地區離成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區域往往只差一條完善的快速道路+多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的入駐。
有幾種區域謹慎進(jìn)入：
1、城市郊區的傳統工業(yè)集中區。這類(lèi)區域污染往往很大，居住性較差，而且在當地購房群體心中形成的污染更是根深蒂固。這類(lèi)區域需要謹慎，去化和項目銷(xiāo)售溢價(jià)往往較為困難，但如果有其他壓倒性的交易優(yōu)厚條件除外。
2、城市遠郊外圍環(huán)裝快速道路邊緣。很多城市都有自己的外環(huán)路，大部分省會(huì )城市都有了自己的“四環(huán)”“五環(huán)”甚至是“六環(huán)路”。有部分房企容易被被地方政府忽悠，去環(huán)狀交通線(xiàn)附近圈地搞大型康旅，農旅項目，往往很難成功。城市主要的資源匯集和交換的通道是在城市放射狀道路上，環(huán)狀道路更多為了分攤市區交通壓力，分散大件物品運輸，加強各個(gè)郊縣的聯(lián)系等功能。
放射狀交通主干道則不同，進(jìn)出城的交通便利，或成為城市對外擴展自然的發(fā)展方向，對周邊鄉鎮的吸附，讓周邊的購買(mǎi)力無(wú)論是基于進(jìn)城還是回鄉的便利，都更易于接受和選擇周邊的房地產(chǎn)項目。
3、與主城區距離較遠且有自然分割界限的新區。有的地方新區規劃藍圖很美好，但是脫離了具體的實(shí)際。有一種遠離城市主城區的城市新區，由于山脈，河流的阻隔，發(fā)展是較為緩慢的，在購房者心理上的接受程度也比較低。例如鄭州市在黃河以北地區打造的平原新區，短期來(lái)看并沒(méi)有多大的起色。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“投拓江湖”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
