克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
訪(fǎng)談背景
在房地產(chǎn)行業(yè)逐步向存量市場(chǎng)邁進(jìn)，面對新市場(chǎng)、新需求，房企間的競爭逐步從規模至上轉變?yōu)閷Ξa(chǎn)品、投資、管控等能力的全方位競爭。產(chǎn)品力作為最直接、與消費者關(guān)系最密切的領(lǐng)域，已成為房企快速增長(cháng)、彎道逆襲的利器。
而其中，以科技為基石發(fā)展的智能化不斷被應用到房地產(chǎn)行業(yè)。從上海萬(wàn)科提出“萬(wàn)科智造”到綠地入股深蘭科技布局人工智能，從碧桂園重點(diǎn)發(fā)展機器人，再到最近綠地與華為簽訂戰略合作打造智慧地產(chǎn)生態(tài)體系。越來(lái)越多的房企在智能化布局上加快發(fā)力，以期推動(dòng)自身產(chǎn)品轉型和升級，提高產(chǎn)品附加值，實(shí)現長(cháng)效收益和可持續發(fā)展。住宅產(chǎn)品智能化已經(jīng)成為房企打造產(chǎn)品差異化，增強自身競爭力的有效手段，也是房企產(chǎn)品力的重要體現。
基于此，我們深入參訪(fǎng)行業(yè)中產(chǎn)品前瞻布局智能化的美的置業(yè)，實(shí)地調研其典型智能化項目，并深度訪(fǎng)談美的置業(yè)智慧生活研究院院長(cháng)李強先生和美家智能科技管理服務(wù)有限公司總經(jīng)理朱春晨先生，探究美的置業(yè)產(chǎn)品智能化的發(fā)展現狀和戰略思路。
訪(fǎng)談 美的置業(yè)智慧生活研究院 院長(cháng) 李強先生
Q1:美的置業(yè)在產(chǎn)品智能化上的布局有怎樣的規劃？又是如何積極踐行的？
李強：今年2月，美的置業(yè)正式成立智慧生活研究院，美的置業(yè)在智慧地產(chǎn)上有很多構想。2014年，美的置業(yè)開(kāi)始智能化布局，一直以來(lái)，從集團高層到集團戰略，美的置業(yè)對產(chǎn)品智能化都是非常重視，從提出智慧地產(chǎn)戰略定位，到5M智慧健康社區，再到成立智慧生活研究院，這在整個(gè)行業(yè)都是少見(jiàn)的。
對地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，智慧社區和智慧家居打造很多都是拿來(lái)主義。而美的置業(yè)卻是踏踏實(shí)實(shí)踐行智慧地產(chǎn)理念，延續的是美的集團一直以來(lái)的自主研發(fā)、創(chuàng )新和智造基因。
例如在智慧家居這方面，目前市場(chǎng)上很多房企做智慧家居是跟其他企業(yè)合作，打造智能樣板間。美的置業(yè)則是從去年開(kāi)始就大力推廣智慧家居，并設置專(zhuān)門(mén)精裝產(chǎn)品智能化標準（去年升級3.0系統）如精裝樣板間標配哪些智能家居、控制系統或者安防系統，并且在大量研究和實(shí)踐工作基礎上分為A（價(jià)格略貴）、B套餐，所有精裝項目樣板間打造必須從這兩個(gè)套餐中進(jìn)行選擇，從管理層到執行層，從區域到項目。美的置業(yè)智能化從標準上就開(kāi)始強執行，這并不是其他企業(yè)可以短時(shí)間就可以復制，因為產(chǎn)品智能化在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、落地、質(zhì)量、成本和交付上都有大量工作要做。
另外，智能家居除了產(chǎn)品本身和消費者接受度以外，還有重要的一點(diǎn)就是怎么落地。例如某品牌智能產(chǎn)品消費者購買(mǎi)后需要自己摸索安裝、使用和維修，品牌商僅提供簡(jiǎn)單咨詢(xún)服務(wù)，這個(gè)是不適合地產(chǎn)的前端交付的，地產(chǎn)交付必須是穩定的和后期服務(wù)的，而美的旗下的美家智能公司則是專(zhuān)門(mén)負責地產(chǎn)相關(guān)智能產(chǎn)品研發(fā)、落地、安裝、調試和維修等一系列服務(wù)，目前市場(chǎng)上很少有公司可以做到匹配開(kāi)發(fā)商那么大體量的需求。
Q2:很多房企項目交付后業(yè)主也會(huì )拿來(lái)或者購買(mǎi)市場(chǎng)其他一些智能家居，相較這些產(chǎn)品，美的置業(yè)門(mén)檻設在哪里？除了網(wǎng)關(guān)，美的置業(yè)有哪些高門(mén)檻智能家居？
李強：這個(gè)問(wèn)題分兩個(gè)層面。第一，一家企業(yè)只有自主研發(fā)能力才能談到可持續發(fā)展，第二，噱頭不噱頭，不是看別人怎么說(shuō)，而是看自己怎么做。智慧家居目前并不是剛需，但這也是在逐步發(fā)生和變化。例如，我們自己也在爭論為什么智能家居要加WIFI，很多人覺(jué)得這是噱頭，但是前段時(shí)間的剛結束618卻告訴我們智能化切切實(shí)實(shí)在改變和發(fā)生的。
對智慧家居還有很多爭議，這并不奇怪，因為新事物的發(fā)展總會(huì )遇到很多爭議。大家對于智慧家居定義不一，我們定義的智慧家居包括智能家電、智慧安防和智能控制系統，智慧家居目前走零售路徑目前還做不到，因而智慧家居做零售并不合適的，目前還是要做前裝，跟著(zhù)房子一起，一是由于智慧家居的動(dòng)手屬性，另外一個(gè)是由于智慧家居的系統整合性。
提到高門(mén)檻的智能家居，比如，把智慧社區和家居結合起來(lái)。如我們室內操作可集成在一個(gè)可視面板實(shí)現推送社區消息、公區監控、窗簾、燈光、呼叫物業(yè)及呼梯等控制。目前使用較多的智能音箱基本都可以控制燈光和窗簾，我們添加了呼叫物業(yè)功能（只需要語(yǔ)音說(shuō)呼叫物業(yè)或者撥打物業(yè)電話(huà)等類(lèi)似話(huà)語(yǔ)即可），這就是智慧社區和家居的打通，美的后期會(huì )做更多東西。我個(gè)人認為，目前國內智慧家居在技術(shù)上還處在早期階段，多數智慧家居單體處在實(shí)現基本控制階段，現在要做的是聯(lián)網(wǎng)智能，未來(lái)要做的智能家居思考，結合人工智能應用，但這個(gè)提前是要有自主研發(fā)能力，而拿來(lái)主義則會(huì )讓企業(yè)失去迭代更新能力。
Q3:美的置業(yè)智慧家居和智慧社區連通性如何？這些與物業(yè)連通性又是怎樣的？
李強：美的置業(yè)智慧家居和智能家居的落地、施工、安裝、維修和服務(wù)全部都由美家智能公司統一輸出，兩個(gè)部分可以用一個(gè)云朵社區APP集成操作，互通性強，這個(gè)也是我們的優(yōu)勢，但同時(shí)美家智能落地項目時(shí)也會(huì )與物業(yè)公司協(xié)同合作。大家都搶智慧入口，互連互通今天都是無(wú)解的問(wèn)題，我們對于入口在網(wǎng)關(guān)做了上一個(gè)嘗試，把美的或者其他公司的協(xié)議嵌進(jìn)去，新的家電連接入網(wǎng)就會(huì )提醒，掌握業(yè)主從入戶(hù)到生活的數據，積累到一定程度可以做生態(tài)運營(yíng)。
另外，地產(chǎn)跟家電不一樣地方是物業(yè)，目前物業(yè)公司也在尋求轉型，收取物業(yè)費，提供增值服務(wù)，從服務(wù)中提取價(jià)值，這是一個(gè)很大想象空間。物業(yè)與其他服務(wù)公司最大的不同是它可以涵蓋業(yè)主家的24h×365d，這是其他服務(wù)公司所沒(méi)有的。此外，物業(yè)信賴(lài)度比其他家電服務(wù)商要高出很多。未來(lái)，物業(yè)公司對的商業(yè)模式或許發(fā)生變化。
訪(fǎng)談 美家智能科技管理服務(wù)有限公司 總經(jīng)理 朱春晨先生
Q1:目前美家智能的業(yè)務(wù)主要有哪些？
朱春晨：目前美家智能有兩個(gè)主要的業(yè)務(wù)方向，第一個(gè)是集成，第二個(gè)是落地和運維。集成服務(wù)在2014年開(kāi)始做，公司成立初期專(zhuān)注社區智能化，2016年底開(kāi)始做智能家居。近兩年物聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)逐漸興起，智能家居2017年也逐步被認同，很多開(kāi)發(fā)商起初參觀(guān)美的一些展廳時(shí)，對是否要用智能家居或者怎么用還充滿(mǎn)疑問(wèn)。然而，從2018年底到今年初，之前過(guò)來(lái)參觀(guān)過(guò)的開(kāi)發(fā)商有一些再主動(dòng)找了回來(lái)。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)上對智能家居產(chǎn)品越來(lái)越關(guān)注，需求越來(lái)越大。
2016年，美的置業(yè)推出了智能家居1.0套餐，后續2.0套餐推出了A、B、C 3種套餐，C套餐智能內容相對較少，A套餐智能則較全?，F在已經(jīng)到了3.0階段，無(wú)論是產(chǎn)品本身的工業(yè)設計、整個(gè)產(chǎn)品性能還是實(shí)用上，都做了新的選擇，3.0階段我們內部基本就分A和B兩種套餐，更貼近客戶(hù)需求。
在集成方面我們主打整體解決方案服務(wù)商。我們希望開(kāi)發(fā)商交給我們的是一個(gè)智慧生活的整體需求或者我們可以提供給他這樣的智慧生活，這里面很多細節部分是需要我們去做的。我們在智能家居這塊有著(zhù)很大優(yōu)勢，一方面是美的集團的強大科技背書(shū)和全品類(lèi)的白色家電，加上美的置業(yè)自由的智慧生活研究院。另一方面我們還投資了歐瑞博這樣的智能家居頭部企業(yè)，跟?？?、浙江大華技術(shù)（智慧安防）、微鯨電視及杜亞機電公司（門(mén)窗電機）等全方位進(jìn)行合作。我們會(huì )把這類(lèi)產(chǎn)品集成到我們的室內體系中。室外產(chǎn)品也一樣，我們合作的各類(lèi)企業(yè)基本都是行業(yè)前三的品牌，形成強強聯(lián)動(dòng)。我們希望提供給開(kāi)發(fā)商的是整套智慧體系，未來(lái)開(kāi)發(fā)商不再糾結用哪家產(chǎn)品，只需求他想要的智慧效果，我們來(lái)幫他們做產(chǎn)品的選擇，這是我們的長(cháng)遠目標。
我們另外一個(gè)主業(yè)就是落地服務(wù)，去年4月份我們孵化了睿住技術(shù)服務(wù)有限公司，并于今年成立。孵化這家公司的初衷是我們剛開(kāi)始做智能化的時(shí)候，可以在市場(chǎng)上找到很多施工人員、施工單位和我們協(xié)同施工。但是做智能家居時(shí)候發(fā)現做一套樣板房和做一千套的標準是完全不一樣的邏輯，從安裝、成品保護和交付這其實(shí)是個(gè)很復雜的過(guò)程。我們去找任何一個(gè)第三方公司，都僅僅解決其中一個(gè)安裝問(wèn)題，從毛坯線(xiàn)路布置到精裝樣板間，到最后的交付完成，很少有公司有能力做到。而我們美家智能科技公司聚集了有這類(lèi)能力的精裝修工程師、有管理能力的技術(shù)人員（技術(shù)工）。招聘的這些人員都是大專(zhuān)以上學(xué)歷的，并有一定的管理經(jīng)驗和動(dòng)手能力，可以實(shí)現項目的批量交付。這是內部孵化公司的原因。另外一個(gè)原因是，因為美的置業(yè)今年有3萬(wàn)套智慧家居的交付量，足夠我們去孵化一個(gè)近200人的團隊，目前這家公司已經(jīng)接了歐瑞博就旭輝、花樣年的集采，而且我們跟歐瑞博合資成立了一家公司-睿歐技術(shù)服務(wù)公司，來(lái)承擔未來(lái)歐瑞博所有B端客戶(hù)的交付。
Q2:目前美家智能的標準化是怎樣形成的？具體有哪些標準化內容？
朱春晨：標準化其實(shí)更多的還是美的置業(yè)在做智能化的過(guò)程中形成的一些經(jīng)驗，從1.0到2.0到3.0慢慢形成了從前端規劃到后端運維整個(gè)過(guò)程的標準，就是我們在跟第三方去推的時(shí)候，設計、施工、運維、交付以及跟開(kāi)發(fā)商的整個(gè)銜接過(guò)程，我們都形成了一套自己的標準。標準細致到每一把門(mén)鎖、每個(gè)面板怎么安裝。我們不僅自己在做，還推動(dòng)了上游供應商的一些改變。比如門(mén)鎖，鎖體基本上一樣的，但是它有不同的導向板，門(mén)的厚度和寬度、款式、門(mén)的導向板都是不一樣的，我們據此形成了一系列標準流程，包括跟門(mén)鎖商，再到門(mén)鎖商與上游供應商之間的銜接等。還有，在裝修過(guò)程中為了防止安裝材料遺失，我們也形成了一些施工的經(jīng)驗。我們施工時(shí)發(fā)現物品安裝后遺失的情況很多，我們就考慮更換配套的螺絲，使得拆卸不那么方便，再然后反推到上游讓廠(chǎng)商調整配件安排。諸如此類(lèi)，都是我們在整個(gè)落地過(guò)程中逐步發(fā)現并形成了一些標準化的流程。
Q3:目前美家智能是如何批量落地和交付智能化項目？
朱春晨：我們判斷未來(lái)智慧家居批量交付的市場(chǎng)會(huì )有更多的智能家居廠(chǎng)商進(jìn)入，因為項目批量落地會(huì )出現很多問(wèn)題要解決，七分靠產(chǎn)品，三分靠安裝，一旦安裝出了問(wèn)題，會(huì )造成很多后續麻煩，未來(lái)這方面會(huì )有很大的需求。未來(lái)睿住技術(shù)服務(wù)有限公司要解決的就是這些批量交付的問(wèn)題和需求，專(zhuān)業(yè)的為大家解決交付服務(wù)，這也是我們要選擇有管理類(lèi)安裝能力員工的原因。另外，項目批量交付時(shí)，還有下游一整套體系來(lái)支撐我們的公司。
我們制定產(chǎn)品的設計、施工、安裝及交付標準，并有自己一整套計費標準（按件計費），然后開(kāi)放一些第三方單位加盟，經(jīng)過(guò)我們的培訓、認證后，他們負責不同產(chǎn)品的安裝，但客戶(hù)由我們來(lái)整體承接。最后由我們給到住戶(hù)房屋使用說(shuō)明書(shū)包含維修等，住戶(hù)有需求是可以聯(lián)系到我們或者400熱線(xiàn)轉接給我們，然后我們在分發(fā)給美的網(wǎng)點(diǎn)。我們整合美的網(wǎng)點(diǎn)人員，并進(jìn)行培訓，前端網(wǎng)點(diǎn)人員做智能家居施工，我們支付安裝費用，后期維保也由網(wǎng)點(diǎn)人員完成，之后我們跟廠(chǎng)家結算費用后支付網(wǎng)點(diǎn)人員費用。未來(lái)不僅僅是網(wǎng)點(diǎn)會(huì )作為我們的合作伙伴，各類(lèi)物業(yè)的工程人員、甚至一些其他的重要工程團隊也會(huì )成為我們的重要合作伙伴，未來(lái)我們希望根據開(kāi)發(fā)商交付情況可以搭建由網(wǎng)點(diǎn)人員完成一套安裝和維保的體系。
智能家居的保修邏輯跟電子產(chǎn)品類(lèi)似。智能家居對維修及時(shí)性要求較高，所以我們最快的解決方案就是讓最前方的人迅速去打仗，選擇聯(lián)合項目的物業(yè)公司和周邊網(wǎng)點(diǎn)。再加上他們只做入戶(hù)維修收入本身無(wú)法滿(mǎn)足需求，目前社會(huì )人工成本較高，充分利用這些閑置的勞動(dòng)資源，并且對員工和網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)公司本身也算增值服務(wù)，這是個(gè)多贏(yíng)局面。
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