觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID:guandianweixin)
馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長(cháng)，范時(shí)杰由執行總裁轉為總裁。
12月29日晚間，奧園美谷宣布多名高管辭職，一時(shí)引起關(guān)注。
根據奧園美谷公告，因工作調整原因，馬軍申請辭去董事、董事長(cháng)及董事會(huì )各專(zhuān)門(mén)委員會(huì )職務(wù)，陳勇申請辭去董事及董事會(huì )各專(zhuān)門(mén)委員會(huì )職務(wù)，胡冉申請辭去總裁職務(wù)，范時(shí)杰申請辭去執行總裁職務(wù)；因個(gè)人原因，張樹(shù)軍申請辭去獨立董事及董事會(huì )各專(zhuān)門(mén)委員會(huì )職務(wù)。
辭職后馬軍、陳勇、張樹(shù)軍將不在奧園美谷擔任任何職務(wù)，胡冉仍繼續擔任董事職務(wù)，范時(shí)杰仍繼續擔任職工董事職務(wù)。
根據公司第十屆董事會(huì )第二十五次會(huì )議決議，胡冉擔任董事長(cháng)職務(wù)，范時(shí)杰擔任總裁職務(wù)。
值得注意的是，在此之前，12月14日，申司昀因個(gè)人原因辭去奧園美谷董事、執行總裁職務(wù)，辭職后申司昀將不在奧園美谷擔任任何職務(wù)。截至該公告日，申司昀持有公司股份487,100股。
這看起來(lái)更像是管理層的重新?lián)Q血。
馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長(cháng)，范時(shí)杰由執行總裁轉為總裁。
管理團隊換血
奧園美谷前身為“京漢股份”，由中國奧園于2020年4月收購得來(lái)，派駐進(jìn)奧園美谷的管理團隊也均來(lái)自?shī)W園集團。
從幾位管理層各自擅長(cháng)的領(lǐng)域判斷，有業(yè)內人士表示，此番人事變動(dòng)或與奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)聚焦醫美有關(guān)。
馬軍自2015年6月起獲委任中國奧園營(yíng)運總裁，現任執行董事、聯(lián)席總裁，主抓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理；陳勇為奧園集團副總裁，地產(chǎn)投資中心總經(jīng)理，主要負責公司投融資管理、資金管理及資金風(fēng)險管控工作。
因個(gè)人原因辭任的申司昀同樣在房地產(chǎn)管理方面有比較豐富的經(jīng)驗，其于2014年3月至2020年5月任奧園集團韶關(guān)有限公司總經(jīng)理。
升任董事長(cháng)的胡冉于2020年任職奧園美谷董事、總裁，有分析指，胡冉有著(zhù)復合深厚的學(xué)術(shù)背景，在科技界、產(chǎn)業(yè)界積累了大量資源，具備行業(yè)頭部企業(yè)的豐富管理經(jīng)驗，其個(gè)人背景、經(jīng)驗與奧園美谷發(fā)展方向高度契合；此前為執行總裁的范時(shí)杰，于科技產(chǎn)業(yè)管理、學(xué)術(shù)及公共管理經(jīng)驗豐富，被認為有較強的專(zhuān)業(yè)互補性。
從奧園美谷近幾個(gè)月對外的動(dòng)作看，主要在推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)出售予中國奧園旗下投資公司的交易。
奧園美谷于2021年6月拋出出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃，通過(guò)產(chǎn)權交易所公開(kāi)招標和投標，涉及京漢置業(yè)100%股權、北京養嘉100%股權、蓬萊華錄35%股權。
外界曾認為，奧園美谷選擇對外轉讓?zhuān)赃_到回籠資金、減少經(jīng)營(yíng)成本、減少關(guān)聯(lián)交易等好處。
最終中國奧園旗下投資公司深圳市凱弦投資作為唯一意向受讓方，將該3個(gè)標的公司納入，相當于奧園系“左右倒右手”。
中標奧園美谷房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凱弦投資，成立于2021年4月，為中國奧園間接全資附屬公司，主要從事投資控股，實(shí)際控制人郭梓文。
7月9日，中國奧園曾公告稱(chēng)，指定凱弦投資為投標人，參與奧園美谷的本次招標。彼時(shí)，中國奧園稱(chēng)：“正在優(yōu)化其組織架構并推進(jìn)戰略實(shí)施，預期招標完成后奧園美谷及其附屬公司將專(zhuān)注于醫療美容業(yè)務(wù)，而中國奧園的其他附屬公司則繼續主要專(zhuān)注于物業(yè)發(fā)展及投資?！?/p>
由此可見(jiàn)，奧園實(shí)際并無(wú)拋售上述地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖，而是通過(guò)資產(chǎn)轉移推進(jìn)集團內部重組。
年初劃分房地產(chǎn)及非房業(yè)務(wù)時(shí)，奧園曾對外表示，成立非房集團的目的是產(chǎn)業(yè)賦能和打通壁壘，做好后疫情時(shí)代非房業(yè)務(wù)的賽道選擇；而非房板塊，內部目標是要助力集團邁進(jìn)世界500強。
從奧園美谷中剝離出來(lái)的地產(chǎn)資產(chǎn)，或將并入中國奧園“幸福生活板塊”，歸屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大范疇中。
據觀(guān)點(diǎn)新媒體了解，京漢置業(yè)、北京養嘉于2021年8月30日完成工商變更登記手續，蓬萊華錄于2021年11月4日完成工商變更登記手續。
此次交易完成后，奧園美谷主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結構發(fā)生重大變化，原本主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、化纖新材料和醫美業(yè)務(wù)，目前以后兩者為主。
資產(chǎn)內部轉移
回過(guò)頭看，2020年4月奧園斥資11.6億元收購京漢股份并改旗易幟成為第一大股東，完成交易過(guò)戶(hù)手續后，以馬軍、申司昀等為代表的奧園班底正式進(jìn)駐。
收購京漢股份時(shí)，外界的普遍認知是，奧園目標指向了獲取這家老牌開(kāi)發(fā)商的土地儲備資源，其位于在雄安新區內和環(huán)京區域的土儲，恰好解決了奧園在環(huán)京一帶布局的“執念”。
京漢股份項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個(gè)項目，總可售建筑面積約124萬(wàn)平方米。
奧園彼時(shí)亦稱(chēng)，通過(guò)本次收購，可深耕已有區域，豐富公司土地儲備資源，進(jìn)一步增加一二線(xiàn)城市占比；同時(shí)，收購事項促進(jìn)集團與目標集團的戰略整合。
值得一提的是，2015年出任奧園集團營(yíng)運總裁后，馬軍曾在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，有意拓展復合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，重點(diǎn)養生養老產(chǎn)業(yè)、文化旅游地產(chǎn)。
目前可以發(fā)現，京漢股份旗下多個(gè)項目發(fā)展內核與馬軍所提出的“復合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”發(fā)展計劃相契合。
京漢股份于2000年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，2015年借殼上市，是一家在健康養老、綠色纖維、主題小鎮、健康住宅、建筑工程等領(lǐng)域布局和多元化發(fā)展的企業(yè)。
新入主的奧園團隊，在收購后半年主要梳理解決京漢股份的流動(dòng)性危機，包括通過(guò)利用旗下奧園健康2.48億元收購京漢股份物業(yè)公司、深圳奧園科星投資有限公司注資5億等為京漢股份輸血；2020年8月中旬，奧園引入信達資產(chǎn)為京漢股份的19.79億債權進(jìn)行收購重組，稍解流動(dòng)性壓力。
具體在規劃該平臺未來(lái)發(fā)展方向上，2020年10月26日，京漢股份宣布更名為“奧園美谷”，并選擇了原有的綠色纖維業(yè)務(wù)作為基本盤(pán)。
但實(shí)際在被收購后，奧園美谷很長(cháng)一段時(shí)間都處于戰略搖擺狀態(tài)，這一定程度上亦與奧園正處內部改革進(jìn)行各大板塊調整有關(guān)。
直到奧園美谷接手了奧園健康醫美板塊的有關(guān)營(yíng)運（包括接手對醫美機構連天美的收購）、宣布出售旗下物業(yè)開(kāi)發(fā)板塊等動(dòng)作后，確立了醫美定位，完全放棄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
在此之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售仍是京漢股份營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源，2019年、2020年均占比超過(guò)70%。
2021年初，奧園集團劃分旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立“幸福生活板塊”，非房業(yè)務(wù)則成立“悅康板塊”，奧園美谷被劃歸到后者。
可以發(fā)現，奧園美谷2021年兩場(chǎng)業(yè)績(jì)會(huì )上，均是由時(shí)任總裁的胡冉帶頭出席。
根據胡冉在業(yè)績(jì)會(huì )上的說(shuō)法，奧園對醫美板塊極為看重，且已經(jīng)規劃了清晰的發(fā)展路線(xiàn)。
“大家千萬(wàn)不要低估原來(lái)以房地產(chǎn)為主業(yè)的中國奧園集團在醫美行業(yè)投入、成為醫美行業(yè)頭部品牌的決心。（奧園美谷）整個(gè)定位對標小米、特斯拉、蘋(píng)果這樣的優(yōu)秀企業(yè)，打造醫美生態(tài)，希望成為一個(gè)醫美生態(tài)的集成商，我們一定不會(huì )放過(guò)任何一個(gè)進(jìn)一步擴大公司收入和利潤水平的機會(huì )?！?/p>
“當發(fā)現戰略是對的、商業(yè)邏輯是成立的、項目是現成的時(shí)候，我們就要靠?jì)蓚€(gè)：一是錢(qián)，二是人。我們將籌措各種未來(lái)發(fā)展基金，同時(shí)最重要的一個(gè)環(huán)節是團隊的人?！钡颂幩傅摹叭恕?，主要強調的是推出全球合伙人計劃充實(shí)隊伍。
目前來(lái)看，奧園美谷醫美板塊還處起步階段，但有較好的盈利能力。2021年上半年，醫療美容業(yè)務(wù)收入1.55億元，占該公司營(yíng)業(yè)收入比重13.33%；第三季度單季，該公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2.75億元，同比減少76.32%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.61億元，同比增長(cháng)66.17%。
至于剝離出來(lái)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以京漢置業(yè)資產(chǎn)最為優(yōu)質(zhì)。截至2020年末，京漢置業(yè)正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目為9個(gè)，銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項目為5個(gè)。
從各項盈利指標來(lái)看，2020年，京漢置業(yè)實(shí)現總營(yíng)收15.92億元、營(yíng)業(yè)利潤2.45億元、凈利潤1.27億元，分別較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期，京漢置業(yè)整體毛利為4.89億元，同比減少約25%；整體毛利率為30.12%，同比增長(cháng)4.76個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率增長(cháng)所致。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀(guān)點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
