觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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金科股份此番介入華晨地產(chǎn)的重整，資源的相關(guān)性或許是吸引它的主導原因。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 繼去年底華晨汽車(chē)集團控股有限公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，另一家名為“華晨”的公司也經(jīng)歷了類(lèi)似命運。
7月21日，株洲華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華晨地產(chǎn)”）及華晨地產(chǎn)管理人，宣布與重慶房企金科股份簽訂戰略合作框架協(xié)議。據悉，金科湖南公司法務(wù)、財務(wù)、工程、客服等團隊已進(jìn)駐華晨地產(chǎn)展開(kāi)工作。
7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權人會(huì )議召開(kāi)。會(huì )議披露，除了金科達成合作意向，包括正奇金融控股股份有限公司等數家金融機構已進(jìn)入盡職調查，并開(kāi)展實(shí)質(zhì)性磋商。
華晨地產(chǎn)最早成立于1995年，創(chuàng )始人為陳文義，后者曾被譽(yù)為“株洲地產(chǎn)大王”。但和泰禾、藍光、華夏幸福等房企類(lèi)似，當時(shí)代的發(fā)展方向發(fā)生調整，它們過(guò)往依靠負債構筑的輝煌轟然倒下。數據顯示，2021年上半年，國內遞交破產(chǎn)文書(shū)的房企累計達到203家。
行業(yè)出現分化，尚有投資余力的房企在“等魚(yú)斷氣”，收并購成為這批企業(yè)擴張的重要手段。金科股份此番介入華晨地產(chǎn)的重整，資源的相關(guān)性或許是吸引它的主導原因：華晨地產(chǎn)納入評估范圍的在建在售資產(chǎn)，總體量逾175萬(wàn)平方米。
不良資產(chǎn)投資在金科股份過(guò)往發(fā)展中較為罕見(jiàn)，因為這類(lèi)型投資標的往往存在瑕疵和風(fēng)險，考驗接盤(pán)方的資產(chǎn)評估、債權關(guān)系梳理及解決等能力。但對于金科而言，擴大在湖南的銷(xiāo)售規模實(shí)屬必要，去年湖南的貢獻僅有84億左右。
在五年總銷(xiāo)售規模超4500億元的口號下，金科也存在著(zhù)提升區域能級的訴求。
公開(kāi)資料顯示，陳文義最早于1990年進(jìn)入株洲的機關(guān)單位，1995年下海成立華晨地產(chǎn)。從代建項目起步，華晨地產(chǎn)逐漸將業(yè)務(wù)拓展至株洲市中心，此后開(kāi)發(fā)出珠江花園、珠江麗園、財富小區等代表項目。
在快速發(fā)展時(shí)期，華晨地產(chǎn)曾擴張至長(cháng)沙市場(chǎng)，業(yè)務(wù)戰略也開(kāi)始多元化，陸續布局金融服務(wù)、傳媒文化等領(lǐng)域。
即便爆發(fā)資金鏈危機前夜，華晨地產(chǎn)仍是株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，并且是湖南省企業(yè)稅收貢獻百強。2020年，該公司還在推進(jìn)“華晨湘江大都會(huì )”項目，后者建筑高度約達205米，被譽(yù)為株洲第一高。
這背后實(shí)際上已暗流涌動(dòng)，只是外界鮮有將其關(guān)聯(lián)與風(fēng)險關(guān)聯(lián)起來(lái)。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2020年8月，圣湘生物登陸科創(chuàng )板，其中陳文義持有2224.1466萬(wàn)股，股權比例5.5604%位列第六大股東。2個(gè)月后，陳文義迅速辭去圣湘生物董事職務(wù)，并將手中2200萬(wàn)股質(zhì)押，市值超過(guò)20億元。
同年11-12月，華晨地產(chǎn)將株洲縣融興村鎮銀行有限責任公司等6家公司的股權出質(zhì)，對應數額共計1.695億元，質(zhì)權人包括交通銀行、財信信托、華融湘江銀行、國信財富融資等；12月7日，陳文義還將華晨地產(chǎn)1億元股權出質(zhì)給華融湘江銀行。
進(jìn)入今年3月，華晨地產(chǎn)旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態(tài)也從去年底“華晨公司處于正常運轉”，轉變?yōu)椤罢谥贫ǚ桨阜e極推動(dòng)在建項目盡快全面復工”。
4月20日，株洲市中院裁定華晨地產(chǎn)重整，并于4月23日指定株洲惟楚企業(yè)破產(chǎn)清算事務(wù)有限公司、湖南瀛啟律師事務(wù)所擔任聯(lián)合管理人。4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產(chǎn)及旗下子公司共計13家公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)合并重整，此后案件公告證實(shí)，華晨旗下大部分項目實(shí)質(zhì)已于1-2月份停工。
債權人也對華晨地產(chǎn)及實(shí)控人的有價(jià)值資產(chǎn)進(jìn)行財產(chǎn)保全，包括懷化市君益泰物貿申請對湖南金典建設、華晨地產(chǎn)價(jià)值1100萬(wàn)元財產(chǎn)申請查封、凍結；根據圣湘生物公告，張鋼、蕪湖鵬華叁號投資中心（有限合伙）、國信財富小額貸款、株洲市金融控股、長(cháng)城資產(chǎn)等公司，先后申請對陳文義所持上市公司股份輪候凍結。
6月底，華晨地產(chǎn)管理人宣布，將于7月30日起司法拍賣(mài)華晨地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)方白云投資公司對湖南新嘉置業(yè)持有的股權及債權資產(chǎn)包，起拍價(jià)7594.23萬(wàn)元。該資產(chǎn)包涉及株洲楓溪片區商住地塊，土地面積3.42萬(wàn)平方米，擬用于開(kāi)發(fā)浪琴灣二期。
至7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權人會(huì )議召開(kāi)，并于現場(chǎng)披露：4月20日陳文義所持圣湘生物股份納入債務(wù)人財產(chǎn)后，華晨地產(chǎn)實(shí)現凈資產(chǎn)約11億元；重整將以單項共益債投資、整體投資、債權+股權收購等形式吸引投資人。
而在會(huì )議召開(kāi)前2天，金科股份已與華晨地產(chǎn)及其管理人簽訂戰略合作框架協(xié)議。
不過(guò)，株洲媒體報道稱(chēng)，金科湖南公司已派遣法務(wù)、財務(wù)、工程、客服等團隊進(jìn)駐華晨地產(chǎn)展開(kāi)工作。這仍反映出，金科對于華晨地產(chǎn)重整的重視程度。
實(shí)際上，華晨地產(chǎn)管理人此前披露重整事宜時(shí)，曾詳細記錄重整所涉及到的14個(gè)主要項目。
同時(shí)根據華晨地產(chǎn)管理人披露口徑，計入神農城、紅旗廣場(chǎng)等自持的多個(gè)商業(yè)綜合體近42萬(wàn)平方米，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)體量接近217萬(wàn)平方米。
上述資產(chǎn)對金科股份而言無(wú)疑是規模層面的有力補充。金科最早于2008年進(jìn)入湖南市場(chǎng)，并于2018年首入株洲。至2019年前后，盡管金科已布局長(cháng)沙、株洲、岳陽(yáng)、郴州、衡陽(yáng)、常德、永州等12個(gè)縣市，但在湖南區域累計開(kāi)發(fā)項目?jì)H17個(gè)左右。
2019年，金科湖南公司升級為區域公司，業(yè)務(wù)發(fā)展才有所改善。該公司提供的數據顯示，2019-2020年湖南區域公司總計在8個(gè)城市獲取12宗地塊，對應土儲269.76萬(wàn)平方米遠超前十年；去年湖南區域銷(xiāo)售額約84億元。
而根據年報，截止2020年底，金科在湖南主要房地產(chǎn)項目中，長(cháng)沙有集美天辰、金科·世界城、金科·美苑、集美星宸、長(cháng)沙科技新城等項目，其中年內貢獻銷(xiāo)售的項目?jì)H集美天辰、集美星宸；株洲集美雅郡項目已于2018年開(kāi)盤(pán)。
補充湖南地區土儲，快速實(shí)現銷(xiāo)售，成為其介入華晨地產(chǎn)重整的直接目的。
僅從項目重啟的角度，7月份，株洲市方面對外披露，華晨地產(chǎn)在株洲共有13個(gè)在建在售項目，全部完工還需要不到10億元資金。且在金科與華晨簽訂框架協(xié)議的現場(chǎng)，中國郵政相關(guān)負責人亦表態(tài)，華晨項目重啟銷(xiāo)售后，將給予相關(guān)金融支持。
但整體而言，介入不良資產(chǎn)同樣需要重點(diǎn)評估潛在的債務(wù)風(fēng)險。據媒體援引會(huì )計事務(wù)所統計數據，截至今年2月，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)約111.56億元，而總負債約118.86億元，已淪為負資產(chǎn)公司。這部分資產(chǎn)或不包含陳文義所持圣湘生物股份，目前也尚未知悉華晨的表外債情況。
華晨地產(chǎn)管理人指，重整的13家公司中，12家與華晨地產(chǎn)控制權高度集中，且喪失了財產(chǎn)獨立性，賬面資產(chǎn)、負債與真實(shí)情況不符；公司之間存在多筆資金往來(lái)，并涉及交叉擔保等問(wèn)題。
即將于7月底司法拍賣(mài)的新嘉置業(yè)，外界或許能從其中觀(guān)察到資產(chǎn)包的瑕疵及重整的復雜性。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，華晨地產(chǎn)和白云投資對新嘉置業(yè)的股權評估價(jià)值為-1483.51萬(wàn)元，享有債權營(yíng)收賬款評估價(jià)值9077.74萬(wàn)平方米，綜合后起拍價(jià)7594.23萬(wàn)元。該公司最早于2019年簽訂土地出讓合同時(shí)，支付50%出讓金即8977萬(wàn)元，以及31.18萬(wàn)元契稅，并欠繳契稅686.98萬(wàn)元。
值得一提的是，陳文義2018年曾向株洲本土商人鄒昌貴借款2.6億元，為此于去年1月將新嘉置業(yè)的股權全部質(zhì)押，至年底鄒昌貴已實(shí)際控股新嘉置業(yè)。這意味著(zhù)，接盤(pán)方獲取土地前，需要先解決遺留的債務(wù)問(wèn)題。
拍賣(mài)公告也提及，競買(mǎi)人競拍視為對新嘉置業(yè)出資、債務(wù)、欠稅、行政處罰以及其他重大瑕疵的情形可能存在而自愿承擔風(fēng)險的承諾，標的資產(chǎn)應承擔的前述所有義務(wù)一并轉移給買(mǎi)受人。
但與融創(chuàng )、萬(wàn)科等房企不同，金科在這方面更多集中于項目層面的收購。比如2019年7月，以17.21億元收購新城控股6個(gè)項目，涉及建筑面積102.22萬(wàn)平方米；2020年3月，收購紅星旗下昆明、重慶、慈溪三個(gè)愛(ài)琴海購物公園項目。
即便是兩年前介入當時(shí)陷入困境的成都置信，金科也僅是通過(guò)與置信成立“金科置信”方式建立防火墻，統籌發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目和地產(chǎn)項目。
數據顯示，2020年金科股份新增土地投資148宗，土儲建面2364萬(wàn)平方米，總價(jià)款892億元；而由于一二線(xiàn)占比提高，期內樓面單價(jià)3773元/平方米，同比提升超40%。
其中，去年金科在襄陽(yáng)、重慶、貴陽(yáng)、鄭州、煙臺、沈陽(yáng)、徐州等地都采取過(guò)收并購方式拿地。以襄陽(yáng)市襄州區201953號地塊為例，該地塊最早由襄陽(yáng)科鵬置業(yè)競得，去年初金科通過(guò)收購49.30%股權成功介入開(kāi)發(fā)。
除此以外，通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方式勾地也成為金科的“武器”之一。截止去年底，金科產(chǎn)業(yè)號稱(chēng)在22個(gè)城市累計開(kāi)發(fā)運營(yíng)管理項目25個(gè)，面積逾1100萬(wàn)平方米。其中，長(cháng)沙科技新城占地33.4萬(wàn)平方米，總體量53.83萬(wàn)平方米，預計投資額25.82億元。
如今金科卻對不良資產(chǎn)收購領(lǐng)域展示了興趣。一般來(lái)說(shuō)，不良資產(chǎn)包不乏資質(zhì)較佳的項目，并存在大幅度折價(jià)，擁有資金優(yōu)勢、標準化產(chǎn)品線(xiàn)及品牌溢價(jià)的房企容易盤(pán)活這類(lèi)資產(chǎn)。前提是，房企能成功化解資產(chǎn)包的風(fēng)險。
根據株洲媒體的報道，合作意向達成后，金科和華晨地產(chǎn)有望在品牌輸出、資金運作、質(zhì)量管理、客戶(hù)服務(wù)等領(lǐng)域“展開(kāi)全方位合作”，以助后者盡快實(shí)現重整。
這種“劍走偏鋒”的擴張方式，也被視作擴大規模的新路徑之一。
去年金科股份實(shí)現銷(xiāo)售金額2232億元，但按地區劃分，該公司只有重慶、江蘇、浙江銷(xiāo)售規模超200億元，四川、河南、山東銷(xiāo)售過(guò)百億；其余地區盡管保持高增長(cháng)，但仍未成為業(yè)績(jì)貢獻主力。
尤其是在新戰略規劃下，金科股份提出2025年總銷(xiāo)售規模超過(guò)4500億元，這對區域能級提升提出了更高要求，包括廣東、陜西、江西、湖南等地區的投資力度也要相應加大。
金科股份新任董事長(cháng)周達對投資質(zhì)量同樣提出了要求，他于4月表示，金科在投資方面要嚴守投資原則，不再單純追求規模的快速增長(cháng)，把現金流穩健和安全放在首位。他還提出，加大城市更新、一二級聯(lián)動(dòng)等方式去獲取相對低成本、大規模項目的力度。
無(wú)獨有偶，在金科與華晨簽署框架的同一天，7月21日，陽(yáng)光城亦宣布以61.45億元收購不良資產(chǎn)。
具體而言，陽(yáng)光城受讓原屬于破產(chǎn)企業(yè)浙江卓誠兆業(yè)名下的眾泰小鎮項目資產(chǎn)，涉及浙江永康市核心區位7宗地塊。對此陽(yáng)光城表示，交易完成后，將補充公司浙江大區房地產(chǎn)項目?jì)滟Y源，并可以快速實(shí)現銷(xiāo)售，助力公司進(jìn)一步實(shí)現發(fā)展。
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