任博宏觀(guān)倫道 作者：毛小柒
來(lái)源：濤動(dòng)宏觀(guān)（ID:jinrongjianghu123123)
一、2022年2月21日，國有六大行同步下調廣州地區房貸利率，將首套房利率從LPR+100BP（即5.60%）下調至LPR+80BP（即5.40%），將二套房利率從LPR+120BP（即5.80%）下調至LPR+100BP（即5.60%），這是繼山東菏澤、江西贛州以及重慶等地將最低首付比例下調至20%之后的又一重磅舉措（詳情參見(jiàn)首付比例迎來(lái)下調潮？），具有非常鮮明的調控指示意義。整體上看，我們認為有以下三點(diǎn)值得關(guān)注：
（一）下調的主體是國有六大行，這六大行不僅代表性強，且也是個(gè)人住房按揭貸款的最主要發(fā)放主體，預計后續其它銀行的房貸利率也會(huì )跟進(jìn)下調。以數據來(lái)看，截至2021年6月底，工行、建行、農行、中行、郵儲銀行與交行的個(gè)人住房貸款余額分別為6.03萬(wàn)億、6.11萬(wàn)億、4.93萬(wàn)億、4.61萬(wàn)億、2.04萬(wàn)億和1.39萬(wàn)億，占其全部個(gè)人貸款的比例分別為79.68%、81.10%、73.05%、77.81%、57.36%和65.53%?？梢钥闯?，國有六大行的個(gè)人住房貸款余額合計達到25.11萬(wàn)億元，占同期全國個(gè)人住房貸款余額（36.60萬(wàn)億）的68.61%。
（二）下調的地區為廣州，屬于一線(xiàn)城市，其下調房貸利率，表明當前地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售端困境比預期要大，地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況可能并不理想，這意味著(zhù)其它城市，特別是非一線(xiàn)城市未來(lái)大概率也將跟隨廣州的步伐，下調房貸利率。
據悉，蘇州地區的首套房貸利率最低已降至4.80%。
（三）下調幅度罕見(jiàn)達到20BP，即首套房利率由5.60%降至5.40%，二套房利率由5.80%降至5.60%。要知道2021年12月以來(lái)，5年期以上LPR僅下調1次且幅度只有5BP（即2022年1月20日5年期以上LPR由4.65%調降至4.60%）。這意味著(zhù)央行雖然控制著(zhù)LPR的下調幅度，但各地卻可以通過(guò)調整加點(diǎn)幅度來(lái)實(shí)現所謂因城施策的政策目標。
雖然央行2月20日沒(méi)有下調5年期以上LPR（我們一直認為從地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售端情況來(lái)看，現階段及后續一段時(shí)期5年期以上LPR應沒(méi)有保持不變的資本），但各地卻主動(dòng)做出了符合實(shí)際情況的選擇，這個(gè)方向無(wú)疑是正確的。
二、如果將廣州地區下調房貸利率和今年國家統計局發(fā)布的一組數據結合在一起理解則會(huì )更有意思。2022年2月21日，國家統計局發(fā)布2022年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，具體數據如下：
（一）今年1月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一線(xiàn)城市二手住宅環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。
（二）今年1月，二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；二手住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
（三）今年1月，三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。
可以看出，相較于新建商品房來(lái)說(shuō)，二手商品房市場(chǎng)顯得異常冷清，廣州與深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均延續下跌態(tài)勢。而就新建商品房來(lái)說(shuō)，實(shí)際情況也不理想，70個(gè)城市中只有28個(gè)環(huán)比出現上升，僅3個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)1%（分別為銀川、北京與成都），僅11個(gè)城市環(huán)比漲幅超過(guò)0.50%。
三、我們預計后續房貸利率還有進(jìn)一步下調空間，這不僅符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，亦符合政策導向。實(shí)際上，早在2019年8月25日，央行便發(fā)布16號公告，明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月的LPR為基準加減點(diǎn)形成。其中，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（即4.60%），二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%），商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)（即5.20%）。
因此，即便按照廣州的做法，5.40%的首套房利率與5.60%的二套房利率也符合央行16號公告的要求（即首套房與二套房的最低利率分別應為4.60%與5.20%），且廣州目前較最低值仍有80BP與40BP的最大下調空間，其它地區亦如此。
四、無(wú)論是最低首付比例的下調，抑或是房貸利率的下調，雖然均符合現有政策導向，但均表明地產(chǎn)行業(yè)的政策放松空間在持續放大。要知道，從資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)和性?xún)r(jià)比（如收益可觀(guān)且能夠積累粘性?xún)?yōu)質(zhì)客戶(hù)和進(jìn)行資金沉淀等）看，個(gè)人住房貸款應屬于商業(yè)銀行的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，當這類(lèi)資產(chǎn)的投放利率出現下調以及條件放松等情況時(shí)，應能夠說(shuō)明當前的困境有多突出。
五、雖然5年期以上LPR本月沒(méi)有下調，但在搶個(gè)人按揭貸款這一優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)方面，商業(yè)銀行應會(huì )有自己的考量，這從各地主動(dòng)下調房貸利率、降低最低首付比例以及大幅縮短放款周期等方面便可見(jiàn)一斑。
這里可以看下中國銀行保險報（銀保監會(huì )旗下）官微的兩篇推文，標題就很有意思，也能說(shuō)明政策部門(mén)的一些想法與導向。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“任博宏觀(guān)倫道”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
