觀(guān)點(diǎn) 作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（guandianweixin）
近幾年，國內物流地產(chǎn)基金逐漸崛起，通過(guò)“地產(chǎn)+基金”撬動(dòng)規模成為這一板塊的重要發(fā)力點(diǎn)。
2015年，黑石旗下的物流地產(chǎn)投資基金與萬(wàn)科等房企合作，打響物流地產(chǎn)基金的第一槍。而后，蘇寧、京東等電商紛紛涉足這一領(lǐng)域。
如今，遠洋資本也加入其中。
10月18日，遠洋資本在官網(wǎng)宣布，該公司聯(lián)合某亞洲主權基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金，三支基金的累計認繳規模已達15億美元。
當然，除了物流基金，就在上周，遠洋資本還收購新加坡一只商業(yè)REITs 70%股權，遠洋集團14億美元成立寫(xiě)字樓基金。
套現、減負……這是互聯(lián)網(wǎng)對遠洋這一系列操作的解釋?zhuān)谶@些基金的背后，遠洋如何運作？國際資本在其中扮演什么角色？我們試圖從中尋找答案。
再設4億美元物流基金
近幾年，在地產(chǎn)調控政策陸續出臺的大背景下，房企原有的銀行、信托等融資方式被逐漸收緊，地產(chǎn)私募基金成為另一種有效籌資模式，受到業(yè)內的關(guān)注。
最新消息顯示，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。在基金中，遠洋資本擔任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，負責基金日常運營(yíng)及管理，遠洋資本旗下子公司“遠洋物流”將對基金的項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)運營(yíng)和物業(yè)管理。
據了解，遠洋物流前身為遠澤物流，成立于2017年，一直以來(lái)，這一板塊依附于集團旗下，直至今年4月，遠洋物流在上海揭牌，以獨立品牌形象正式運營(yíng)。
隨后，6月，遠洋資本23億元接盤(pán)紅星美凱龍旗下7家物流子公司。截至目前，遠洋物流投資管理的物流地產(chǎn)項目達到30余個(gè)，物流倉庫規模將超過(guò)400萬(wàn)平方米，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個(gè)城市。
一方面，在“史上最嚴調控”之下，地產(chǎn)商深陷融資困局，遠洋資本設立4億美元物流基金，能夠迅速獲得資本支持。
另一方面，遠洋上述物流基金，也成為其物流業(yè)務(wù)“輕重并舉”的重要支撐。
資料顯示，上述私募基金為半盲池基金，專(zhuān)注于投資一二線(xiàn)及重要物流節點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，目前，基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個(gè)種子項目。
有分析人士猜測，上述三個(gè)種子項目大概率是其過(guò)往布局的物流項目。
觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體亦致電遠洋資本求證，相關(guān)人士?jì)H表示，一切以官網(wǎng)公告為準。
事實(shí)上，上述猜測不無(wú)根據，此前，遠洋集團聯(lián)合三大國際知名投資人成立14億美元的核心寫(xiě)字樓基金，該基金同樣為半盲池基金，一部分用于收購遠洋位于北京的“中服四地塊”及遠洋光華國際大樓，另一部分則用于投資其他符合標準的項目。
如此看來(lái)，這種地產(chǎn)基金的模式，遠洋早已諳熟于心。
而遠洋資本設立基金，并將募集的資金用于收購自己手中的成熟物業(yè)，再將回收的資金投入到其他項目當中，同時(shí)，基金將物業(yè)返租給遠洋物流實(shí)現運營(yíng)。
上述分析人士提到，在這種模式下，物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和基金管理可以構建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán)，不僅能夠撬動(dòng)資金杠桿，還能拓寬收益來(lái)源，并實(shí)現輕資產(chǎn)擴張。
遠洋資本這發(fā)展模式與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的操作如出一轍。
據普洛斯中國官網(wǎng)顯示，普洛斯分別于2013年和2015年成立中國物流基金一期和二期，投資金額為30億美元和70億美元，以開(kāi)發(fā)中國現代化物流基礎設施，抓住了國內因現代物流設施供應緊缺帶來(lái)的空前的發(fā)展機會(huì )。
通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式，物流地產(chǎn)商實(shí)現了輕資產(chǎn)、高周轉和高杠桿運營(yíng)，大大縮短了投資回報周期。
遠洋資本亦在官網(wǎng)提到，遠洋資本發(fā)起本基金，成功引入國際資本，將推動(dòng)遠洋資本進(jìn)一步優(yōu)化物流資產(chǎn)布局，健全產(chǎn)業(yè)鏈條，拓展融資渠道。
遠洋模式
現代物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式在2003年由Prologis引入中國，截至目前行業(yè)已經(jīng)發(fā)展出較為完整的基金化運作模式，金融化程度極高。
根據中信證券在此前發(fā)布的研報稱(chēng)，物流地產(chǎn)本身的“投融管退”循環(huán)高度成熟，投資人和管理人權責清晰，長(cháng)線(xiàn)資金亦在這個(gè)領(lǐng)域長(cháng)期關(guān)注和投入，這是物流地產(chǎn)本身作為REITs的優(yōu)勢。
中信證券通過(guò)對比目前較為成熟的幾大物流地產(chǎn)商發(fā)現，除普洛斯、遠洋等企業(yè)采用的基金化運作模式外，目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的商業(yè)模式還包括CMBS、類(lèi)REITs以及上市平臺融資等。
數據來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)指數、中信證券及企業(yè)官網(wǎng)
其中，CMBS是以物流地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，此前，富力集團曾以富力國際空港物流園作為底層資產(chǎn)，發(fā)行過(guò)全國首單物流園區CMBS。
CMBS和REITs不同的是，前者的物業(yè)資產(chǎn)只需辦理抵押，無(wú)需辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)或者項目公司股權過(guò)戶(hù)，這是絕大多數想繼續持有物業(yè)獲得地產(chǎn)增值紅利的持有者常用的方式。
而REITs前期需要轉讓物業(yè)資產(chǎn)或項目公司股權。
但從遠洋集團設立的寫(xiě)字樓基金，以及遠洋資本設立的物流基金來(lái)看，物業(yè)持有者在基金期滿(mǎn)后，基本擁有優(yōu)先購買(mǎi)權，也就意味著(zhù)，項目并非真實(shí)轉讓?zhuān)峭ㄟ^(guò)左手倒右手實(shí)現資本的增值。
除了模式不同，細看遠洋近期設立的基金，均有一個(gè)共同特點(diǎn)--引入國際資本，其中，寫(xiě)字樓基金引入了數家國際投資人，收購新加坡REITs、物流基金引入某亞洲主權基金……
事實(shí)上，海外資本投資國內資產(chǎn)的模式，與黑石、博楓等類(lèi)似，畢竟海外的資金成本相對較低，預期投資收益率相對會(huì )有所上升。
以幾大物流地產(chǎn)公司的融資成本為例，光大證券研報顯示，2020年，安博物流以1.5%的利率發(fā)型25億美元規模的綠色債券；2020 年普洛斯REIT的平均貸款成本僅為0.59%；去年豐樹(shù)物流信托的平均借貸利率約 2.2%。
反觀(guān)國內物流地產(chǎn)商， 2019年，寶灣物流發(fā)行的一筆資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃利率為4.82%，2020年一筆票據的成本為3.17%；2021年，寶灣物流以5.3%及4.13%的利率發(fā)行了7億元的永續中票及5億元的中期票據。
另有報告顯示，縱覽美國近10年各業(yè)態(tài)REITs綜合收益表現，物流地產(chǎn)REITs產(chǎn)品以 16.7%年均綜合收益率穩居前三，而國內一線(xiàn)城市，物流地產(chǎn)總體的投資凈回報率在7%以上。
假設收益率均為16.7%，資金成本則分別以普洛斯的0.59%、寶灣物流的5.3%計算，收益結果顯而易見(jiàn)。
因國外資金成本較低，近兩年，越來(lái)越多物流地產(chǎn)公司尋求外部資本；與此同時(shí)，越來(lái)越多海外資本投入到中國的倉儲物流行業(yè)當中。一方面，源于物流地產(chǎn)整體的投資回報率高于購物中心、長(cháng)租公寓；另一方面，則源于國內居民消費水平升級，在電商等行業(yè)的推動(dòng)下，物流地產(chǎn)需求加速釋放。
成本低、需求大、前景好……在物流市場(chǎng)日趨成熟的當下，海外資本加速布局，而類(lèi)似遠洋資本等布局國內物流發(fā)展商，亦迎來(lái)美好時(shí)光，但遠洋資本的模式、盈利能力能否適用于所有項目，還不能蓋棺定論。
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