杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
征求意見(jiàn)共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責任和附則。
其中媒體和輿論好像特別關(guān)注一點(diǎn)：鏈家、我愛(ài)我家等中介，或將被禁止在京從事房屋轉租業(yè)務(wù)。
然后2家公司回復媒體說(shuō)，目前提供居間、代理服務(wù)，未從事任何轉租服務(wù)。
大方向我覺(jué)得沒(méi)有問(wèn)題，大趨勢上，各大城市也必然如此。這對于中國完善住房市場(chǎng)秩序、保護承租人權益，絕對的好事。
中央說(shuō)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，建立“租購并舉”的住房制度，規范我市住房租賃活動(dòng)，維護租賃當事人合法權益；
中央經(jīng)濟工作會(huì )議和《住房和城鄉建設部等8部門(mén)關(guān)于持續整治規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》都要求，針對住房租賃市場(chǎng)出現的新業(yè)態(tài)、面臨的新問(wèn)題予以規范。此次公開(kāi)征求意見(jiàn)的《條例》
2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》；
2021年4月，住建部、發(fā)改委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監管的意見(jiàn)》，針對金融層面細化監管措施。
此后，各地關(guān)于住房租賃的文件密集下發(fā)……
很明顯，建立一個(gè)規范有序的住房租賃市場(chǎng)、貫徹房住不炒，未來(lái)大勢所趨，如何做得更好？杠桿地產(chǎn)把看的一些論文、研報、資料做了一下總結、精煉，供桿友參考，也希望各地相關(guān)部門(mén)可以更好借鑒。
同時(shí)感謝上述智慧內容的機構、作者。
01
我們先看多方面都曾學(xué)習過(guò)的新加坡。同時(shí)新加坡華人占比高，很多理念、思維方式，我們也好理解。
新加坡的基本公共住房政策是“居者有其屋”，實(shí)現的方式分兩類(lèi)：低端有保障，高端靠市場(chǎng)。
新加坡從1960年代開(kāi)始推行“居者有其屋”計劃，鼓勵中等收入和低收入階層購買(mǎi)政府組屋。
所謂政府組屋，杠桿地產(chǎn)解釋下，即新加坡的公共住房，由新加坡政府機構建屋發(fā)展局規劃興建，以?xún)?yōu)惠價(jià)格出售（少量租賃），讓居民分期付款購買(mǎi)。
據新加坡媒體報道，杠桿地產(chǎn)注意到，今天新加坡政府已推出超過(guò)100萬(wàn)套政府組屋，分布20多個(gè)市鎮，覆蓋了80%的居民，這些居民中住房自有率高達90%，人均居住面積達30平方米。
當然，新加坡也是有個(gè)過(guò)程的。
1970年，新加坡組屋覆蓋人口的35%。隨著(zhù)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展，新加坡組屋覆蓋面越來(lái)越廣，1985年組屋覆蓋人口已達到81%，覆蓋除了富人以外的所有社會(huì )成員。
說(shuō)了這么多，也就是說(shuō)，新加坡城市經(jīng)濟體、不大，主要是住自己的組屋，而不是租賃為主。
我國不同，人口流動(dòng)大。但是我們可以思考，在大城市建設租賃組屋，這是可以的。其實(shí)就是各種公租房、人才公寓等，本質(zhì)都是公共租賃房。
還值得一說(shuō)的是，杠桿地產(chǎn)認為，我國建設公共房子成本其實(shí)不高，租金價(jià)格合理，政府不會(huì )虧本，租房者也得實(shí)惠，比外頭租房子便宜。
回到新加坡。新加坡的組屋覆蓋面和標準遠遠超過(guò)一般國家的保障房概念，保證幾乎所有老百姓都能夠買(mǎi)得起較舒適的住宅，同時(shí)嚴格執行“每戶(hù)家庭只能擁有一套組屋”的基本原則，在組屋的申請、租賃和退出各環(huán)節嚴格管理，成為新加坡建立全民“有產(chǎn)社會(huì )”的基礎。
新加坡組屋并不狹小，相反還比較寬敞舒適，組屋以70-80平方米的＂三房式＂（相當于國內2房1廳），90-100平方米的四房式（相當于國內3房1廳），100-120平方米的五房式（相當于國內3房2廳）為主，滿(mǎn)足市民基本生活需求，但沒(méi)有會(huì )所等豪華配套設施。
不過(guò)，當前的組屋也存在著(zhù)產(chǎn)權期限問(wèn)題。新加坡公共住宅的產(chǎn)權期限一般為99年，屋契年限較短的房屋可能面臨貶值的風(fēng)險。
對于屋契年限小于30年的房屋，杠桿地產(chǎn)看文章介紹說(shuō)，政府部門(mén)表示，業(yè)主們可以進(jìn)行投票，選擇是否讓政府提前收回公共住房。政府收回房屋后，將對房屋狀況、地段等進(jìn)行核算，給予相應賠償。
新加坡“居住有其屋”的公共住房政策，使市民基本不用為住房問(wèn)題而煩惱，實(shí)現了“基本有保障，高端靠市場(chǎng)”的住房市場(chǎng)格局。
新加坡住房市場(chǎng)為不住在組屋的居民提供各類(lèi)私人住宅選擇，如排屋、私人公寓和別墅等。數據顯示，新加坡私人住宅價(jià)格從1996年到2020年這二十四年間累計只上漲了15%，平均每年只上漲0.59%。
城市規劃時(shí)，大量?jì)?yōu)質(zhì)土地被預留并用于私人住宅或公寓的建設，尤其是一些風(fēng)景優(yōu)美和地段優(yōu)越的地塊，如海邊、河畔、毗鄰公園或娛樂(lè )區等地塊，大都被規劃用于私人住宅，以獲得土地價(jià)值利用最大化。
私人住宅最多的是私人公寓，價(jià)格一般是組屋的3倍以上，還有少部分的排屋或獨棟別墅，價(jià)格更貴。
日本經(jīng)驗：以機構運營(yíng)為主，租金不能亂漲
夏磊老師在2019年的研報中說(shuō)，日本以租賃機構集中管理為主。
日本家庭租房率在36%以上，三大都市圈租房率占比更高。
日本租賃市場(chǎng)發(fā)展完善，主要受益于完備的租賃法律體系、租戶(hù)權益保護機制、機構規?；芾磉\營(yíng)和以公營(yíng)住宅、特優(yōu)賃、老優(yōu)賃等為代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。
從1958到2013年，日本住房租賃供給市場(chǎng)結構中，平均每年民營(yíng)租賃住房占租賃住房總量的比重為69%；
以公營(yíng)、公社、公團等為主的公共資金支持的租賃住房所占比重年均達17%；
最終形成了以機構集中管理為主。
根據日本國土交通省2010年的調查數據，90%以上民營(yíng)租賃住宅由住宅資產(chǎn)管理公司參與管理，其中，25.5%的民營(yíng)租賃住房部分委托機構管理，65.3%完全委托機構運營(yíng)，而業(yè)主自行管理的僅占9%，機構深度參與民營(yíng)租賃住房管理。
當然，并不是誰(shuí)都可以做住房租賃管理機構從業(yè)人員。
住房租賃公司設立分店時(shí)，須聘請具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗者或宅建士，以此限制機構盲目擴大規模，且每五名員工中必須有一個(gè)宅建士，重要事項必須由宅建士解釋說(shuō)明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。
日本還創(chuàng )設住房租賃管理者登記制度，通過(guò)登記制度，房主可選擇合格的管理人來(lái)進(jìn)行租賃住宅管理，違規操作的管理人將被登記系統除名。
一旦存在消費者欺詐行為，將利用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶(hù)，如不夠賠償，將取消公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。
日本從1990年代后期開(kāi)始規范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
1995年成立日本租賃住宅管理協(xié)會(huì )；
1999年創(chuàng )設定期住房租賃制度，租約到期后不自動(dòng)更新，弱化對承租人的過(guò)度保護；
2000年成立不動(dòng)產(chǎn)租賃管理業(yè)協(xié)會(huì )；
2003年不動(dòng)產(chǎn)租賃管理業(yè)務(wù)推進(jìn)聯(lián)絡(luò )會(huì )議會(huì )成立；
2008年設立不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理士協(xié)議會(huì )，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理士的統一資格化；
2011年創(chuàng )設租賃住宅管理公司登陸制度。
普通租約，租約時(shí)間通常為1-2年，到期后自動(dòng)續約，除非租賃雙方均同意解約，否則房東在無(wú)“正當理由”情況下不允許解約。
而“正當理由”要參考租賃雙方終止租約的必要性、房屋租賃歷史記錄、建筑物的利用狀況、出租人向承租人提出的補償措施等。對于少于1年的租約視為無(wú)固定期限租約，租約到期后即終止。
定期租約合約時(shí)間無(wú)上限，合約到期后不自動(dòng)續約，需雙方協(xié)商后重新簽訂。
日本如何防止惡意漲租？
如果房東要求租金上漲超過(guò)租戶(hù)預期，租戶(hù)可將自認為合理的租金委托給租金托管所后繼續居住，不用考慮因未交給房東租金而被強制搬出。
法律規定，租賃雙方可以在協(xié)商的基礎上更改租金，如果無(wú)法達成一致，在法院判決之后，雙方需補償對方該時(shí)間段的租金差額損失，并支付該損失額以年化10%計算產(chǎn)生的利息。
03
夏磊老師的研報說(shuō)，德國的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達、繁榮，一半以上人口租房住。
2017年，德國住房自有率45%，55%的人口都是租房居住，遠高于其他歐盟國家的30%左右的平均水平。
首先看租賃市場(chǎng)結構，居民出租為主，機構中私營(yíng)公司、政府公共住房公司與合作社的市場(chǎng)比重約為2∶1∶1。
機構持有930萬(wàn)套，占比39.4%，其中私營(yíng)公司、公共住房公司、住房合作社各占17.8%、11.4%、8.9%。
核心就是對租戶(hù)提供住房補貼。住房補貼又分為一般性住房補貼和特殊性住房補貼。
一般性住房補貼包括房租租金補貼和普通家庭住房花費補貼；特殊性住房補貼是指給予戰爭受害者及其他社會(huì )救助者的補貼，2005年之后取消。
1991-2004年，全國平均每年有8.2%的家庭獲得了住房補貼，政府年均補貼金額達36.5億歐元；
戶(hù)均補貼額不斷提升，保障了受補貼家庭的實(shí)際補貼水平與生活水平不受到物價(jià)上漲、租金上漲的損害，2017年戶(hù)均補貼金額2022歐元，是1991年的3倍多。
同時(shí)杠桿地產(chǎn)注意到，德國《民法典》中的《住房租賃法》，對租賃市場(chǎng)予以全面規范、對租戶(hù)權益予以充分保障，
法律保障租約，默認為無(wú)固定期限合同。房東若要簽訂固定期限合同，必須在出租時(shí)就向租客書(shū)面說(shuō)明自己在租約到期時(shí)對住房另有所用，合理用途僅限于：
希望將房屋用于自住或供其他家庭成員居??；合理的拆除、改建或修復住房的需求，如果繼續出租將給這些舉措帶來(lái)巨大困難；有義務(wù)將房屋租賃給其他需要服務(wù)的人。
房東不得隨意解除租約，提供解約保護，僅在規定情況下基于合理權益才可以解除合同：承租人違反合同規定；房東擬將出租房屋用于自住或其他家庭成員居??；通過(guò)對住房進(jìn)行適當的開(kāi)發(fā)可獲取重大經(jīng)濟利益，如若繼續租賃，房東將遭受重大經(jīng)濟損失。
租金上調有前提，法律手段嚴懲“惡意漲租”行為——我國部分城市也在學(xué)了。
參考資料（再次感謝）：
《德國住房租賃市場(chǎng)分析報告》，廣發(fā)證券
《2018年香港、德國和新加坡住房租賃市場(chǎng)模式分析報告》，重磅數據
《日本和德國是如何管理住房租賃市場(chǎng)的？》，夏磊
《探尋新加坡住房模式：80%的居民住組屋》，覃夢(mèng)奇
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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